运用卓有成效的交流窍门，施行活跃有效的人际交流，能够把优异的效劳落实到实处，削减物业办理中的抵触和胶葛，进步物业办理满足度，推进悉数职业的健康有序的开展。

一、换位思考

换位思考是指人的一种心思领会进程，设身处地，设身处地为别人着想，这是达到杰出交流不可短少的心思机制。它客观上请求咱们将自个的内心世界，如情感领会、思想方法等与对方联络起来，站在对方的态度上领会和思考疑问，从而与对方在情感上得到交流，为增进了解奠定基础。在物业办理实践中，换位思考是化解层出不穷的对立抵触时最常用的交流窍门。物业人员和业主发作对立时，物管人员要换位思考，站在业主的视点去思考疑问，领会业主的心境，而且引导进行换位思考，去体谅物管人员的难处，了解与之有对立的做法，从而处理胶葛。

如某中档小区，开发商为坚持楼盘外观的漂亮，曾与物业公司签约规则，任何人不得关闭阳台。但开发商与业主的出售合同书上并未清晰此条款，因而当业主想关闭阳台遭回绝时，迁怒于物业，许多业主联合起来拒交物业效劳费。物业公司并没有采纳与业主对立的做法，而是从业主视点去思考，尽可能地去了解业主做法的动机。通过屡次到实地调查研究，发现由于该城市的风沙较大，不关闭阳台，确实会给业主的日子和安全形成不方便和危险。但开发商以为答应关闭阳台，会影响外墙的漂亮。物业公司通过一再酌量，以为应当从实践出发，以人为本，要把给业主留下安居环境作为首要因从来思考。通过与开发商的重复洽谈，终究达到一致，阳台能够封，但要统一规格、材料等，既满足业主的请求，又不影响外墙的漂亮。而业主也认识到物业最初禁止关闭阳台，是与开发商的约好，也是从保护小区全体外观的视点去思考的，也是为了广阔业主的利益。通过换位思考后，两边消除误会，握手言欢。

二、多管齐下

多管齐下，意思是指单凭一方或一己之力，很难处理疑问，若会聚各方力气、多人之力，疑问就会方便的处理。俗话说“一个好汉三个帮”，有时光靠物管人员的尽力，并不能处理与业主的胶葛，需求凭借社区、业委会、政府主管部门等第三方力气，一起协作，把疑问处理。第三方相对物管人员和业主两方，由于没有利益抵触，所以更简单客观看待作业，从中立的视点分折两边的差错得失，有利于公正、公正地处理疑问。在实践交流进程中，多管齐下不仅指凭借第三方力气，还指灵活运用别的的力气，如业主家中明事理的家人，与业主熟悉的别的物管人员等。

如某物管人员小王，接到业主的投诉，称他地点的居民楼，有人在楼梯角落处放煤炉烧水，污染空气，也影响过往通行。小王找到煤炉的.主人李先生核实状况，请他遵守《业主规约》，不要为了自个方便，就将煤炉这么的私人物品，放在公共的区域里，影响全体环境。李先生丝毫不答理小王的话，仍是将煤炉放在老地方，所以小王连续去了李先生家三次，苦口婆心地请李先生尊敬相邻业主的权益，可李先生非常顽固，固执要将煤炉放在那里。要先生不讲理，可疑问仍是要处理，所以小王想到请李先生有友谊的保洁员小胡出头，和李先生交流，劝他把煤炉拎回家。然后小王又请李先生的妈妈协助做他的思想作业，李先生是孝子，又讲朋友义气，通过多方面尽力，疑问得以处理。多管齐下，是非常活跃的交流窍门，一条路走不通，想方设法从别的方面下手，寻求减轻人际对立的各种力气，一起处理胶葛，推进小区调和。

三、恰如其分

恰如其分，即是恰处中心，既不过火，亦非不及，指办事或说话正合尺度。恰恰相反如其分，不多一分，不少一分，对尺度把握妥当，才干化解潜在的危机，奇妙处理各种突发的事情。物业办理实践中的人际交流，是一门杂乱的艺术，人与人之间的往来，有利益的驱动，更有情感的联络。物管人员与业主树立深沉的感情，业主信赖物管人员，物管人员关怀业主，但并不意味着能够不讲准则，有时还必须做到公私分明，不然干事一直思考情面，而不思考准则，就会打乱物管的秩序，影响办理的功率。

如业主张先生与物管人员联系一贯极好，物业公司搞活动需求协助时，他都出了很多力。但当他提出想在家中养殖一条大蟒蛇时，物管人员坚决对立，由于《业主规约》里有具体规则，业主不能在家中养殖一些有危险性的动物。若张先生家中有蟒蛇，哪天忘掉关门，蟒蛇游出来，就会给别的业主带来很大的危胁。张先生以为物管人员太不够意思，一点不通融，物管人员向他阐明状况，并表明假如不违反规则，张先生有任何艰难，物管人员都会给予最热忱的协助。张先生终究了解了物管人员的做法，恢复了与他们的杰出联系。情面归情面，准则性的疑问不能通融，不能含糊了边界，要做到恰如其分。

四、逆来顺受

逆来顺受是指为了求全，忍耐一时的冤枉。牵强即牵强、即忍让、即姑息。全即悉数、即全体、即全局。老子说过“曲则全，即是撤退，推让，退一步“放言高论”的意思。物业办理，办理的是物业，效劳的是人，每天与人打交道，是一项杂乱而艰辛的作业。物管人员供给效劳，与业主抬头不见垂头见，一点冤枉都不能接受，就会与业主联系搞僵，不利于公司长时间的开展。古语云“小不忍则乱大谋”，现实日子中，物管人员欧打业主，与业主积怨甚多，都是不能冤枉自个，终难以求全。物管人员为业主排忧解难时，有时会遇到有苦难言的状况，为了公司的形象，为了杰出的口碑，应当把握逆来顺受的交流窍门，以一己的忍让，换得业主的满足。

如某业主家中沐浴器出水太小，请物业修理人员上门观察是否水管有疑问。修理人员一时查不出因素，业主请求再查，仍是没有查出疑问。所以业主非常动火，俄然翻开沐浴器，浇了修理人员一身水。修理人员一言不发地从头查看沐浴器，发现疑问的症结，业主的沐浴器使用时间过长，锈渍阻塞了出水眼。修理人员为业主处理疑问后，全身湿漉漉地脱离业主家，尽管心里很冤枉，但挑选了镇定抑制。假如其时修理人员受不了气，与业主剧烈争持，或是拾掇东西，表明不修了，必然引起业主更大的愤恨，对物管人员发作敌对心思。

五、以退为进

以退为进，是指以暂时的让步，获得更大的发展。有时针锋相对，并不是处理抵触疑问的最佳方法，适度的让步，反而有利于交流。不争一时意气。避其锋芒，等业主镇定下来，再去进一步交流，而且信任疑问一定能圆满处理，运用“以退为进”的交流窍门，体现了物管人员处理疑问的智慧耐性和决心。

如某高层住宅电梯发作毛病，物业公司领导当即赶到现场，依照事前先拟定的紧迫预案安排的关人员进行抢修。通过50分钟的紧迫处置，电梯毛病得以扫除。当困的3位业主走出电梯时，物业领导向他们解说毛病发作因素，并真诚地抱歉，安抚他们的心情。但业主们却不承情，破口大骂，以为物业渎职，还要向媒体投诉。这时物业公司领导说什么，业主也听不进去，说一句回十句，强作交流，反而会激起业主更大的恶感。物业领导审时度势，觉得仍是冷处理较好，业主正在气头上，即使尽力交流，作用也是得不偿失，不如以退为进，等到第二天再向业主致歉。第二天领导派人送了水果篮给3位业主，并以卡片的形式向业主阐明物管人员对电梯的保护养护作业是到位的，电梯毛病是突发状况，让业主受惊了，表明歉意，而业主的气消了，也以为其时自个太冲动，口不择言，对物管人员太严苛。两边冰释前嫌，联系比以前更加和谐。

为调动医院员工的工作积极性，增强责任感，塑造公平和-谐的医院文化氛围，特制定本规定。

本规定的适用范围为医院全体员工。

一、合理化建议

1、医院鼓励员工从各个角度通过各种形式为医院的发展提供建议和意见，制定实施《×××人民医院合理化建议奖励规定》。

2、提议人将拟提供的建议或意见以书面形式提交院办公室，或由院办公室根据提议人的口头阐述或电话整理成书面建议或意见。

3、院办公室收到建议或意见后，应于次日下班前整理登记好并递交分管院长。

4、分管院长应于1个工作日内审阅完毕并签署处理办法，院长应于3个工作日内审阅完毕并签署意见。

5、院办公室接到医院分管院长批示后应于当日内转交有关部门办理并跟踪办理情况。

6、院办公室应在建议或意见呈交4个工作日内将处理结果反馈给提议人。

7、院办公室如果收到不愿署名的建议或意见后，应立即作有关调查并参照署名建议程序及时处理。处理结果以适当方式公布。

8、对有效采纳的建议由院办公室提请将依据《×××人民医院员工奖惩条例》、《×××人民医院合理化建议奖励规定》给提议人予以奖励。

9、对于搬弄是非、恶意诬告、陷害他人者，一经查实，医院将依据《×××人民医院员工奖惩条例》给予处理，造成严重后果的，将依法追究其法律责任。

10、 院办公室负责对员工所提意见或建议及处理结果登记并存档，未经许可，任何人不得查阅。

二、个人待遇申诉

1、医院鼓励员工对认为管理人员处理个案的方式方法不公正或个人利益无故受损或其他员工认为不公平，不合理事件进行申诉。

2、院办公室负责员工申诉的受理、调查并拟定处理意见，被申诉对象的分管院长领导应积极配合，协助院办公室向院办公室提出申诉。这些申诉包括：

1）员工对惩处有异议或考核结果显失公平的；

2）管理人员强迫员工从事有害员工身心健康或违法、违规活动的；

3）员工待遇及其他个人问题。

4）员工受到直接领导不公正处理。

5）员工认为应该申诉的。

3、院办公室接到员工申诉后，应在三个工作日内答复员工，决定是否受理申诉并说明理由。

4、受理申诉案件，应首先由院办公室调查，对申诉事件进行客观、全面调查，然后与科室进行协调沟通；协调不成的，由院办公室将调查报告交院分管院长处理。

5、受理申诉案件后，院办公室应在5个工作日内将处理结果明确答复申诉人，并由申诉人签字确认处理结果。

三、上下级沟通制度

1、定期由上级与下级沟通。科室主任（护士长）每季度与本科室全体员工沟通一次，并填写《员工沟通表》。

2、分管院领导每周至少与管辖区域科室员工沟通3人，并填写《员工沟通表》。

3、上级与下级沟通内容，主要为个人学习方面、科室工作建议、个人生活方面、职业发展方面等。

4、对沟通中发现的问题，属于科室内部能解决的，要立即答复解决；属于需要上级领导解决的，自上报给院领导（以科室工作日志签字为准）24小时给予答复；院领导需要提交集体讨论的重大问题，可在一周内给予答复。

四、制度的监督执行

办公室负责每月对执行情况进行考核，并按绩效考核制度纳入kpi考核中。

五、本规定解释权、修改权归院办公室。

六、本规定自颁布之日起实施。

1. 目的

1.1 确保公司各部门之间、各部门内部、各层次成员之间，就所存在的问题经过充分有效地沟通而达成一致共识，以提升个人与部门及公司的绩效。

1.2 创建沟通管理平台 , 整合信息资源 . 为实现公司战略目标、部门绩效管理目标而提供保障。

1.3 确保沟通管理程序化、标准化、规范化、流程化。

2. 范围

2.1 本办法适用于珠海红塔仁恒纸业有限公司前山工厂和高栏工厂的所有部门与人员。

3. 职责

3.1 人力资源部 负责制定、修订、解释本沟通管理办法 , 经总经理核准执行。

3.2 公司 各部门遵照本管理办法执行，有权对本管理办法提出修改意见和建议。

4 ． 沟通的原则：以解决问题为前提，并本着准确、逐级、及时的原则。

4.1 所有沟通的目的都是为了解决问题。

4.2 准确是基本的原则和要求，在沟通中，应当使用能被对方理解的方式和语言，并确保在层级传递中的准确性。

4.3 逐级上报或逐级下传是最基本的工作流程。

4.4 信息只有得到及时反馈才有价值，以便各方能迅速了解事态的发展，及时做出反应。并且可以使彼此容易理解和支持。

5. 内容

5.1 沟通的渠道

5.1.1 书面渠道：如通知、通告、报告、公函、海报、行政命令、内部联络单等。

5.1.2 通讯渠道：如电话、传真、手机、电子邮件、 qq 等。

5.1.3 行政渠道：如行政例会、座谈会、报告会等。

5.1.4 其它渠道：意见箱、意见调查等。

5.2 沟通的方式

5.2.1 正式沟通：依据公司或部门组织结构，有目的有计划地通过相关渠道和方式所进行的沟通。

5.2.1 .1 上行沟通：下级对上级所进行的信息传递过程，主要方式：报告、汇报等，上行沟通一般为逐级报告、汇报。

5.2.1 .2 下行沟通：上级对下级所进行的信息传递过程，主要方式：命令、规定、通知、公函、手册、正式会议等，下行沟通一般为逐级下传。

5.2.1 .3 平级沟通：各职能部门或人员之间相互进行的信息传递过程，主要方式：会议、内部联络单等。

5.2.2 非正式沟通

5.2.2 .1 为补充正式沟通的不足，各职能部门或人员之间可进行非正式沟通，非正式沟通的方式有：座谈会、小组活动、工作交流、主题谈话等。公司引导非正式沟通向着有益于个人和公司的方向发展，鼓励积极有益的交往活动，遏制勾心斗角，损害他人和公司利益的各种活动或个人行为。

5.3 沟通的内容

5.3.1 各部门之间进行工作配合需要协调解决的问题，通过沟通以明确责任人、相关责任、时限、期望效果等，达成一致共识。

5.3.2 各部门内部就生产管理、质量管理、绩效管理、团队管理、制度管理、组织管理、安全管理、目标管理、职能管理、人员管理、激励管理、日常工作管理等一系列管理活动中存在于部门或公司、个人和程序上的问题通过相关沟通渠道使有关问题得以界定并明确解决之方法、期限、效果、责任等。

5.3.3 其它需要沟通的内容。

5.4 沟通的形式

5.4.1 公司管理例会

5.4.1 .1 公司各项经营管理会议等。

5.4.1 .2 公司政策宣导，工作任务布置，部门间工作协调与支持等。

5.4.1 .3 总结上月的质量情况，分析处理产品及工作质量问题、分析处理客户投诉等。

5.4.1 .4 公司各项管理活动所存在的问题提出意见和建议，并寻求解决办法。

5.4.1 .5 促进管理的新观念、新思想的分享。

5.4.2 各部门工作例会

5.4.2 .1 工作总结、工作报告、工作计划、工作安排、资源支持等。

5.4.3 相关 专题会议

针对诸如优化流程、解决重大管理上的漏洞、为重要工作确定标准等而召开的专门性会议等。

5.4.4 员工座谈会

5.4.4 .1 公司为每一成员提供沟通平台，加强公司与员工之间的相互了解，充分倾听来自基层的`声音 , 为公司各个环节精细化管理、全面质量管理提供必要的信息资源。

5.4.4 .2 每季度最后一周，由人力资源部组织各部门推荐的员工代表参加座谈会 ( 地点、确切时间详见座谈会通知 ) 。

5.4.4 .3 人力资源部 对员工代表所提出的意见或建议会后整理归类，并与相关部门进行充分沟通协商，然后出具 《 员工意见整改答复 》 并负责跟踪落实情况。

5.4.4 .4 人力资源部 对上季度员工意见整改、跟踪、督导、落实等情况于本季度的第一个月内向全体同事予以通报，并对持有疑问的同事做出解释或答复。

5.4.4 .5 员工代表由各部门通过推举产生。

5.4.5 员工满意度调查

5.4.5 .1 为激发广大员工的工作热情和积极性，由人力资源部不定期通过问卷等形式组织员工满意度调查活动，并将相关信息整理归类后与相关部门进行充分沟通协商，然后向全体员工予以书面答复。

5.4.6 意见箱（合理化建议与投诉书等）

5.4.6 .1 创造全员参与管理渠道，在全公司范围内建立有奖征集合理化建议的制度，全体员工可以通过意见箱向公司提供合理化建议或投诉等内容。

5.4.6 .2 人力资源部 将定期收集合理化建议及投诉并进行整理评审，对于有建设性的、具有创新意识的提议设定一定的奖金 ( 具体见《公司员工合理化建议管理办法》 ) 。

5.4.6 .4 对于意见投诉，人力资源部将对当事人予以绝对保密。由人力资源部对当事人所投诉的内容进行查证核实并以安全合理方式予以迅速处理。

5.4.7 公文

5.4.7 .1 通知、公告。

5.4.7 .2 内部联络单 ( 对于比较重要不宜电话联络的事宜，可以用“内部联络单”进行联络 ) 。

5.4.8 会议记录

5.4.8 .1 各类会议由主持人指定人员做《会议记录》。

5.4.8 .2 对会议决议涉及具体工作安排，须确认追踪结果，由会议记录者形成《决议事项追踪表》，经主持人指定专人进行追踪、确认。

5.4.8 .4 重要会议的《会议记录》，经主持人签名确认后，由会议记录者复印分发或传阅与会人员或相关人员。

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一、 与客户沟通的原则:

1、勿呈一时的口舌之能:

(2)、真正的沟通技巧,不是与客户争辩,而是让客户接受你的观点;

(3)、你在与客户沟通时,不要摆出一付教人的样子,不要好像若无其事的样子。

2、顾全客人的面子:

(2)、顾全客人的面子,客人才能会给你面子;

3、不要太“卖弄”你的专业术语 :

(1)、千万要记住,平时接触的人当中,他们可能对你的专业根本不懂;

(3)、在与客人沟通时,不要老以为自己高人一等。

4、维护公司的利益:

(2)、更不能以损失公司或他人的利益,来换取客户对个人的感谢或谋取私利。

二、与客户沟通的技巧:

1、抓住客户的心:

(2)、可以适当的投其所好,对方可能会视你为他们知己,那问题可能会较好的解决或起码你已成功一半。

2、记住客人的名字:

(2)、记住客人的名字,比任何亲切的言语起作用,更能打动对方的心。

3、不要吝啬你的“高帽子”:

(1)、人性最深切的渴望就是拥有他人的赞赏,这就是人类有别于其他动物的地方;

(2)、经常给客人戴一戴“高帽”,也许你就会改变一个人的一生;

(3)、用这种办法,可以进一步发挥人的潜能,使戴高帽人有被重视的感觉。

4、学会倾听:

(1)在沟通中你要充分重视“听”的重要性,你能善于表达出你的观点与看法,抓住客户的心,使客人接受你的观点与看法。这只是你沟通成功的一半。那成功的另一半就是善于听客人的倾诉。

(2)、会不会听是一个人会不会与人沟通,能不能与人达到真正沟通的重要标志,做一名忠实的听众,同时,让客人知道你在听,不管是赞扬还是抱怨,你都得认真对待。

5、付出你的真诚与热情:

(1)、人总是以心换心的,你只有对别人真诚,客人才可能对你真诚;

(2)、在真诚对待客人的同时,还要拥有热情;

(3)、只有那出你的真诚与热情,沟通才有可能成功。

“真诚”是沟通能否取得成功的必要条件。

6、到什么山上唱什么歌

(1)、不同的沟通场合需要不同的沟通方式;

(2)、对不同人也需要采取不同的沟通方法。

7、培养良好的态度

(1)、只有你具有良好的态度,才能让客人接受你,了解你;

(2)、在沟通时,要投入你的热情;

(3)、在沟通时,你要像对待的朋友一样对待你客户。

三、入伙期与业主的沟通

1、所有管-理-员必须熟悉办理入伙过程中的业务,

2、及时向业户解释入伙资料中业主提出的问题;

3、在与业户沟通过程中因问题解释不清楚,应及时向上级主管领导汇报,避免与业主争论,以免造成负面影响。

4、对业主提出的问题,非管理处的原因,要马上通知相关部门进行整改,及时跟进整改处理结论,并将整改结果给业主通报。

四、客户访问时处理投诉的方法:

客户访问是指业户入住后,管理处定期向业户了解对小区管理情况的一种形式。可以通过上门、电话或户外进行联系或专门走访的方式。

1、业户投诉或请求主要有上门、电话、信函或向上级及相关部门的反映等形式;

3、业户反映的事,我们一定及时处理,并将跟踪处理结果反馈给业主,以显示我们的工作态度及处理问题的能力和速度。

都说“客户就是上帝”，而人们所做的就是要让上帝满意，可是不与上帝沟通，怎么知道上帝在想什么。客户沟通是各个公司营销活动的重要环节，也是很多人日常工作的重要内容。同样是与客户沟通，可是效果却截然不同，这也是很多企业不断致力于提升自己员工客户沟通技巧的重要原因。谁能与客户更有效的沟通，赢得客户对产品的认可，对公司的认同，就赢得了市场。

课程背景：

作为客户服务行业，每天面对不同的客户，接听不同客户的电话，怎么样能够达到良好的沟通效果，怎么样营造和谐的接洽氛围，是现今所有服务行业需要提升的重中之重，它可能直接影响公司的短期业绩或者远景发展，综观整个客户服务过程，不外乎准备，接洽，沟通，达成，结束这几个部分，每一个部分都关系到整个服务的效果，但是每一个部分又有不同的重施之处。并不是你说的越多，客户就越喜欢你。在销售沟通中，如果只有你一个人滔滔不绝，无论你讲得多么精彩，客户的接受都是极有限的。因此如何与客户进行有效、愉悦的沟通是各行业与客户打交道的人员必备的培训课程之一。

课程说明：

课程主题：怎样才能与客户进行有效地沟通

课程时间：2天

课程人员：销售人员、服务人员

授课方式：讲授、案例分析、参与型培训、多媒体教学、游戏带动、

互动、情景演练、小组讨论，实战模拟练习

课程收益（目的）：

1.通过对员工的客户沟通技巧培训，使其掌握沟通的基本结构，减少与客户的沟通障碍。2.通过培训使其在精通各种形式地高效沟通后，能更有效的与客户沟通，提高工作效率。

2.通过对员工的培训，使他们能够掌握高效沟通的步骤和技巧，进而在工作中运用自如。

4.经过培训课程，使员工能够通过高效沟通赢得客户，为企业赢得市场。

授课老师：

关于晏一丹老师：

实力派资深礼仪培训师

中国礼仪培训网"十佳讲师"

员工职业素质训练专家

企业形象塑造大师

河南礼仪文化协会常任理事

晏一丹老师从事礼仪教学研究将近二十年，是国内最早一批从事中华礼仪文化研究的资深礼仪培训师之一。

晏老师从教以来积累了丰富的礼仪授课经验，并形成了个人独特的分析视角与授课风格。多年来一直遵循科学严谨的工作态度，采用企业战略发展与实务操作相结合，系统理论和多元化的培训方案，对企业不同层次和不同岗位的人员实施目标性培训！

课程大纲：

第一讲为什么客户沟通技巧很重要？

1.工作服务的对象是客户

（1）沟通的重要性

（2）任何一项为客户服务的工作都需要服务提供者和客户之间的沟通

（3）与客户沟通更能了解客户的需求，对工作更有指导性。

(4)沟通加强人与人之间的联系，增进感情。

2.沟通技巧是成功人士必备的三大基本技能之一

3.决定业绩的三方面：态度、知识、技巧

第二讲与客户沟通前的准备

1.要做好拜访前的准备工作。

拜访客户前要设定拜访目标，对客户进行分析。从而制定拜访策略。

要充分掌握公司的相关政策和产品知识。

2.要善于营造融洽的会谈气氛。

3.和客户之间的情绪互动极其重要

4.对客户情绪的进行正确引导，强化客户关系

5.拜访客户时要自己有明确的拜访目的

第三讲：如何有效的运用肢体语言

1、信任是沟通的基本

2、有效沟通的五种态度

3、有效利用肢体语言

4、第一印象：决定性的七秒钟

5、说话语气音色的运用

6.掌握社交礼仪的常识

(1)包括自己的穿着打扮是否得体。

(2)从微笑、握手、到坐，都有许多细节要注意。比如微笑，人际关系交往的原则告诉我们，没有一个人会对愁面苦脸、心事重重的人产生好感。所以我们要微笑，要让我们的情绪去感染客户的情绪，让客户觉得跟你打交道很愉快，这样就建立了跟客户的联系，为今后工作打下良好的基础。

(3)要有时间观念，不要浪费客户的时间。

第四讲：如何与客户进行有效的沟通

1、明确完整的沟通过程：信息发送、接收、反馈

2、如何有效的发送信息

3、与客户沟通的关键——耐心聆听

4、有策略地对客户提问

5.测试客户的反应

6.谈论客户感兴趣的话题，找出共同话题

7.有效沟通的步骤

步骤一事前准备

步骤二确认需求

步骤三阐述观点——介绍fab原则

步骤四处理异议

步骤五达成协议

步骤六共同实施

案例:惠普halo让沟通零距离

分享:看《海底总动员》，学高效沟通

第五讲如何才能增进与客户的沟通？

1.随时与客户保持联系，

运用温情攻势，将客户关系转化为朋友关系，在节假日给客户发条温馨的短信等。为了使双方间有效沟通，客户需要一种简便的方式来联系你。给他们你的邮箱，手机号，或者其他你认为合适的联系方式。如果你不能被随时联系到，反馈就会迟来，你也只能毫无必要地浪费很多时间。

2.避免用专业术语

要养成习惯用简单每个人都易懂的方式交流。你还需要知道一些关于客户的信息,从而更好的和他们沟通。一些客户会比其他人有更好的理解能力。

3.给客户适当的赞美

面子给你，里子给我

4.与客户发邮件需谨慎

邮件是常用而又快捷的沟通方式，但是其中的语气又很容易被误解。发邮件给客户时，要确保你的内容清楚，以免引起客户误解或对信息产生歧义。

5.最好面对面交流

只要有可能，最好每次都与客户面对面的交流，亲自谈话更简单有效，而且有益于加深你对客户了解以及他们对你的信任。

总而言之，与客户沟通需要一定的社交礼仪和沟通技巧，因为没有人能拒绝一个面带微笑、彬彬有礼的人，更没有会讨厌一个和自己有很多共同话题要聊，说话贴心的人。一个真正成功的人，不是你把客户当做朋友，而是如何做让客户把你当做朋友，不管遇到什么事情能第一个想到你，这样在他选择产品时，才会第一时间考虑你的产品。而这就需要很强的与客户沟通的能力，自己本身亦要具备很强的沟通技巧。

一、赢得合作的谈话技巧：

1、用建议代替直言

2、提问题代替批评

3、让对方说出期望

4、诉求共同利益

5、顾及别人的自尊

二、与上司的相处之道：

1、理解上司的立场

2、有事情要先向上司报告

3、工作到一个段落，需向上司报告

4、向上司提出自己的意见

5、向上司提供情报

6、依上司的指示行事

7、不要在背地说上层主管的闲话

三、有效沟通的要决

1、推敲意念-知己

2、认清对象-知彼

3、争取天时地利

4、为对方处境设想

5、细心聆听回应

6、取得对方承诺

7、跟进成效

四、语言使用原则：

1、不要使用术语或方言

2、避免使用“但是”

3、积极语言

4、从对方的立场出发

（一）有效沟通概述

1、有效沟通的定义

2、有效沟通的基础

3、有效沟通的五种态度

4、有效沟通的关键因素

（二）有效沟通——接近客户

1、接近的定义

2、接近的方式：

a、电话接近

电话接近五要素

接听、拨打电话的基本技巧

接打电话的六大注意要点

转接电话的三个要点

应对特殊事件的技巧

b、面对面接近，成功的业务拜访 拜访前的准备

成功业务拜访的五大流程

（三）有效沟通——产品讲解技巧

1、产品讲解的目的

2、产品讲解的形式

a、非正式交流形式

b、正式演讲形式

正式演讲的意义

正式演讲与非正式交流的区别

不成功的演讲与富有成效的演讲的对比 成功演讲的五步法

不同职务客户对演讲的要求

（四）有效沟通——交易谈判技巧

1、谈判的定义

2、交易谈判的特征

3、交易谈判的构成要素

4、交易谈判的评价标准

5、交易谈判的基本原则

6、谈判议程

a、“框架――细节”式安排

b、细节议题的顺序安排方法

c、谈判议程的时间安排

7、交易谈判的五大阶段

（1）、交易谈判的准备阶段

（2）、谈判开局阶段

a、开局营造良好的第一印象

b、开局良好气氛的营造

c、影响开局气氛的'因素

（3）、谈判摸底阶段

a、谈判摸底的目的

b、谈判中探测对方的信息

c、谨防对方窥测的方法

d、辨析谈判风格

（4）、谈判磋商阶段

a、报价的基础b、报价的先后

c、报价应遵循的原则d、还价的定义 f、还价的形式g、还价的注意事项

（5）对抗与让步阶段

a、对抗的定义b、对抗的策略

c、让步的原则d、让步的模式

8、谈判僵局的处理

（1）僵局的原因分析

（2、）避免僵局的方法

（3）打破僵局的技巧

（五）、有效沟通——促成交易与缔结的技巧

1、成交的定义

2、识别客户购买信号

3、客户购买信号的运用

4、有效缔结的方法

a、请求成交法b、假定成交法

c、选择成交法d、局部成交法

e、优惠成交法f、保证成交法

g、从众成交法h、机会成交法

i、异议成交法j、小狗式成交法

5、成交后注意事项

（六）、有效沟通——处理客户异议

1、客户异议的定义

2、客户异议出现的阶段

3、客户异议的九大类型

4、顾客异议产生的原因

a、顾客方面的原因

b、产品反面的原因

c、销售人员方面的原因

5、处理顾客的异议的原则与方法

（七）、人际风格沟通技巧

1、人际关系沟通的六大障碍

2、人际风格的四大分类

3、四类人际风格的特征与沟通技巧

a、分析型人的特征和与其沟通技巧

b、支配型人的特征和与其沟通技巧

c、表达型人的特征和与其沟通技巧

d、和蔼型人的特征和与其沟通技巧

4．消除人际关系沟通障碍的七大方法

（八）有效沟通——与不同客户沟通的技巧

1.面对接待员的技巧

2.面对秘书的技巧

3.与客户面谈的技巧

4．会见关键人士的技巧

5.获取客户好感的六大-法则

（九）、做人际沟通高手的五种有效方法

1．真心相待，自我偏见不在

2．圆满和气，分享加倍福气

3．笑口常开，到处都吃的开

4．口齿留芳，你我同感芬芳

5．自信乐观，打开沟通难关

运用行之有效的沟通技巧，实施积极有效的人际沟通，能够把优质的服务落到实处，减少物业管理实践中的冲突和纠纷，提高物业管理满意度，下面整理了一些物业管理与业主的沟通技巧，希望对大家有所帮助!

换位思考是指人对人的一种心理体验过程，将心比心，设身处地为他人着想，这是达成良好沟通不可缺少的心理机制。它客观上要求我们将自己的内心世界，如情感体验、思维方式等与对方联系起来，站在对方的立场上体验和思考问题，从而与对方在情感上得到沟通，为增进理解奠定基础。在物业管理实践中，换位思考是化解层出不穷的矛盾冲突时最常用的沟通技巧。物管人员和业主发生矛盾时，物管人员要换位思考，站在业主的角度去考虑问题，体会业主的心情，并且引导业主进行换位思考，去体谅物管人员的难处，理解与之有矛盾的做法，从而解决。

如某中档小区，开发商为保持楼盘外观的美观，曾与物业公司签约规定，任何人不得封闭阳台。但开发商与业主的销售合同书上并未明确此条款，因此当业主想封阳台遭拒绝时，迁怒于物业管理企业，许多业主联合起来拒交物业服务费。物业公司并没有采取与业主对立的做法，而是从业主角度去考虑，尽可能地去了解业主行为的动机。

通过多次到实地调查研究，他们发现由于该城市的风沙较大，不封闭阳台，的确会给业主的生活和安全造成不便和隐患。但开发商认为封闭阳台，会影响外墙的美观。物业管理公司经过再三斟酌，认为应该从实际出发，以人为本，要把给业主留下安居环境作为首要因素来考虑。通过与开发商的反复协商，最终达成共识：阳台可以封，但要统一规格、材料等，既满足业主的要求，又不影响外墙的美观。而业主也认识到物业公司当初禁止封闭阳台，是与开发商的约定，也是从维护小区整体外观的角度去考虑问题的，也是为了广大业主的利益。经过换位思考后，双方消除误会，握手言欢。

多管齐下，意思是指单凭一方或一己之力，很难解决问题，若汇聚各方力量、多人之力，问题就会迎刃而解。俗话说：“一个好汉三个帮”，有时光靠物管人员的努力，并不能解决与业主的纠纷，需要借助社区、业委会、政府主管部门等第三方力量，共同协作，把问题解决。第三方相对于物管人员和业主两方，因为没有利益冲突，所以更容易客观地看待事情，从中立的角度分析双方的过错得失，有利于公平、公正地解决问题。在实际沟通过程中，多管齐下不仅指借助第三方力量，还指灵活运用其它的力量，如业主家中明事理的家人、与业主相熟的其他物管人员等。

如某物管人员小王，接到业主的投诉，称他所在的居民楼，有人在楼梯拐角处放煤炉烧水，污染空气，也影响过往通行。小王找煤炉的主人李先生核实情况，请他遵守《业主公约》，不要为了自己方便，就将煤炉这样的私人物品，放在公共的区域里，影响整体的环境。李先生丝毫不理睬小王的话，还是将煤炉放在老地方，于是小王接连去了李先生家三次，苦口婆心地请李先生尊重相邻业主的权益，可李先生非常固执，执意要将煤炉放在那里。李先生不讲理，可事情还是要解决，于是小王想到请与李先生有交情的保洁员小胡出面，和李先生沟通，劝他把煤炉拎回家。然后小王又请李先生的母亲帮忙做他的思想工作，李先生是孝子，又讲兄弟义气，经过多方面努力，问题得以解决。多管齐下，是非常积极的沟通技巧，一条路走不通，想方设法从其他方面入手，寻求缓解人际矛盾的各种力量，共同解决纠纷，促进小区和谐。

恰如其分，就是恰处中间，既不过分，亦非不及，指办事或说话正合分寸。恰如其分，不多一分，不少一分，对分寸拿捏得当，才能化解潜在的危机，巧妙处理各种突发的事件。物业管理实践中的人际沟通，是一门复杂的艺术，人与人之间的交往，有利益的驱动，更有情感的联系。物管人员与业主建立深厚的感情，业主信任物管人员，物管人员关心业主，但并不意味着可以不讲原则，有时还必须做到公私分明，否则做事情始终考虑人情，而不考虑规则，就会打破管理的秩序，影响管理的效率。

如业主张先生与物管人员关系一向很好，物业公司搞活动需要帮助时，他都出了很多力。但当他提出想在家中饲养一条大蟒蛇作宠物时，物管人员坚决反对，因为《业主公约》里有具体的规定，业主不能在家中饲养一些有危险性的动物。若张先生家中有蟒蛇，哪天忘记关门，蟒蛇游出来，就给其他业主带来很大的威胁。张先生认为物管人员太不够意思，一点不通融，物管人员向他说明情况，并表示如果不违反规定，张先生有任何困难，物管人员都会给予最热忱的帮助。张先生最终理解了物管人员的做法，恢复了与他们的良好关系。人情归人情，原则性的问题不能通融，不能模糊了界限，要做到恰如其分。

委曲求全是指为了求全，忍受一时的委屈。委曲既勉强、即忍让、即迁就。全即全部、即整体、即大局。老子说过“曲则全”，就是后退，谦让，退一步“海阔天空”的意思。物业管理，管理的是物业，服务的是人，天天与人打交道，是一项复杂而艰辛的工作。物管人员提供服务，与业主抬头不见低头见，一点委屈都不能承受，就会与业主关系搞僵，不利于企业长期的发展。古语云“小不忍则乱大谋”，现实生活中，物管人员殴打业主，与业主积怨甚多，都是不能委屈自己，终难以求全。物管人员为业主排忧解难时，有时会遇到有苦难言的情况，为了企业的形象，为了良好的`口碑，应该掌握委曲求全的沟通技巧，以一己的忍让，换得业主的满意。

如某业主家中沐浴器出水太小，请物业维修人员上门察看是否水管有问题。维修人员一时查不出原因，业主要开沐浴器，浇了维修人员一身的水。维修人员一声不响地重新检查沐浴器，发现问题的症结：业主的沐浴器使用时间过长，锈渍堵塞了出水眼。维修人员为业主解决问题后，全身湿淋淋地离开业主家，虽然心里很委屈，但选择了冷静克制。如果当时维修人员受不了气，与业主激烈争吵，或是收拾工具，表示不修了，势必引起业主更大的愤怒，对物管人员产生敌对心理。

以退为进，是指以暂时的退让，取得更大的进展。有时针锋相对，并不是解决冲突问题的最好办法，适度的退让，反而有利于沟通。不争一时意气，避其锋芒，等业主冷静下来，再去进一步沟通，并且相信问题一定能圆满解决，运用“以退为进”的沟通技巧，表现了物管人员处理问题的智慧、耐心和信心。

如某高层住宅电梯发生故障，物业公司领导立即赶到现场，按照事先制定的紧急预案组织有关人员进行抢修。经过50分钟的紧急处置，电梯故障得以排除。当被困的3位业主走出电梯时，物业领导向他们解释故障发生原因，并真诚地道歉，安抚他们的情绪。但业主们却不领情，破口大骂，认为物业失职，还要向媒体投诉。这时物业公司领导说什么，业主也听不进去，说一句回十句，强作沟通，反而会激起业主更大的反感。物业领导审时度势，觉得还是冷处理较好，业主正在气头上，即使努力沟通，效果也是事倍功半，不如以退为进，等到第二天再向业主致歉。第二天领导派人送了水果篮给3位业主，并以卡片的形式向业主说明物管人员日常对电梯的维护保养工作是到位的，电梯故障是突发情况，让业主受惊，表示歉意，而业主气消了，也认为当时自己太冲动，口不择言，对物管人员太苛刻。双方冰释前嫌，关系比以前更加融洽。

亡羊补牢，是指错误发生以后，如果及时挽救，还为时未晚。物业管理是一个风险很高的行业，如车辆被盗、业主财产受损、业主人身受到伤害等，即使物管工作做得再好，也是防不胜防，不能完全绝对地避免物业风险。当风险发生，惟有吸取教训，把不足的地方补全，把导致隐患的部分修正，更严格地要求自己，工作做得更细致认真，才能降低未来的风险，让公司不会一蹶不振，而是在挫折中不断成长。

如某小区有幢楼4户人家白天被小偷撬了门锁，因防盗门较结实，小偷没能撬开大门，因而没有实质性的偷盗行为。虽然业主家中财产并没受损，但物业公司认识到了安保工作有漏洞，由物业主管向这4户业主道歉，表示以后要增加小区、楼道巡逻次数，完善小区进入人员登记制度，让业主居住更有安全感。这幢楼附近，开发商当初并未设置红外探头，属监控死角。而这幢楼靠近小区西边的围墙，围墙上有个缺口，物业公司一直想把缺口修补起来，但由于围墙外有个菜场，有些居民为了买菜方便，从这个缺口进进出出，强烈反对物业公司修补围墙。物业公司立即联系开发商，协调补装了探头，又联系业委会，商讨修补围墙一事，缺口虽然方便了居民买菜，但不利于小区封闭管理，为秩序维护、安全管理带来隐患。物业公司向业主们分析利弊，小偷大白天撬了4户人家的门，如此猖狂，到底是买菜方便重要，还是安全感重要?业主们认识到了安全第一，也被物业公司“亡羊补牢”的精神感动，增进了信任，以后也更配合物管的工作了。

有数据表明，人们在沟通时，有7%的效果来自于说话的内容，38%取决于肢体语言(面部表情、身体姿势等)。所以，在解读业主心意时，重要的不只是他说了些什么，更重要的是他怎么说，有着怎样的面部表情及体态表现。这就是察言观色。业主怎么想，怎么做，为什么要那样，出于什么目的?业主的言行总是以自身利益为出发点，人员要通过察言观色，了解他所思所想，揣摩说什么话他能接受，拿出什么方案他会认可，以实现最有效的沟通。

如某业主怒气冲冲地来到物管处投诉，说她的亲戚来看她，却被小区保安挡在外面，不让进小区。物业接待人员了解事情原委，原来是亲戚没有携带有效证件，保安虽已知他是业主的亲戚，但出于安全考虑，没有放行，引起业主的强烈不满。接待人员从业主的口音发现她是北方人，性子比较急，连珠泡一般的话语，容不得别人插话。这时若直接用言语和她沟通，很可能与她争论，未必有好的效果，于是接待人员请她坐下来，倒茶给她喝，耐心地听她把话说完，看她的表情渐渐平静下来，身体开始放松，再与她分析情况，表明态度。接待人员表示接受批评，并向她和她的亲戚表示歉意，承认保安工作没做到位，缺乏灵活性，给业主的生活带来了不便，并表示会向领导反映她的意见，在以后的工作中加以改进。

当业主面色和缓，与之前的神态判若两人时，接待人员再进一步向她解释保安之所以这样做，也是为了保证小区内业主和住户的人身及财产安全，物管处制订了有关控制外来闲杂人员出入的规定，对外来人员严格执行检查有效证件及登记的制度。保安按章办事，但灵活性不够，业主刚才反应有点过激，不能一味地批评保安，也应该理解保安的做法。业主感受到了接待人员的诚恳，并认可接待人员的处理方式。接待人员正是凭借察言观色，判断业主的性格特征，恰当处理问题，在沟通过程中，注意观察业主当时的情绪特点并做相应的对策准备，从而达成了与业主之间的积极良性的沟通。

重点突破，也就是集中精力，突破“关键的少数”，以发挥“以点带面”的作用。解决头绪众多的问题，或是大面积发生的问题，一时会觉得无从下手，但若能抓住“关键的少数”，就会化难为易，化繁为简，取得突破性的进展。物业实践中，很多物业管理公司感到头疼的就是“收费难”的问题。业主们有时对物业人员过于苛求，稍有不满就拒交管理费。诚然有的物业公司缺乏服务业主的意识而导致业主抱怨，但交纳物业管理费用是业主的义务，不能以对物业管理工作不满意就拒交管理费用，可以通过向政府主管部门反映，找业委会、法律诉讼等途径去解决问题。

面对业主当中的“欠费大户”，物业公司要重点突破，一旦收到成效，必然会对其他欠费的业主产生警示作用。如某物业公司接手管理一处写字楼以来，工作勤勉，对业主负责，也采取多种措施催缴物业管理费，但业主欠费累计高达数百万元。为了保障自己的合法权益，加大清欠工作的力度，物业公司选择几个欠费大户作为重点，提起诉讼，最后法院判决物业公司胜诉，依法收取欠费大户拖欠的物业管理费。诉讼结果被公示以后，对其他欠费业主有了很大的触动，物业公司再去收缴欠费，就容易多了。因为时间成本、经济成本等制约，物业公司不向所有欠费业主提起诉讼，选择其中的欠费大户重点突破，势必收到很好的效用。

顺水推舟，是指顺着水流的方向推船，比喻顺着某个趋势或某种方向说话办事。物管人员有时要顺应业主的思路去行事，于业主方便，就是于己方便，让业主心里舒服，自己心里也舒服，冲突也会迎刃而解。在处理一些非原则性问题时，可以运用这种沟通技巧，若是业主违反了有关法律法规，犯了原则性错误，就不能顺水推舟了。这里要强调的是，顺水推舟，并不是指机械地一味以业主的意愿去行事，而是在顺应业主情感脉络和思维轨迹的大方向上，作出一些变通，让矛盾得以化解。

如某小区业主投诉他家楼上有人养鸡，鸡每天天不亮就打鸣，严重影响了他全家的休息，要求物管人员马上处理这个问题。经过调查发现，楼上业主是一对新婚夫妇，其家乡有在新婚期间养鸡报喜的风俗习惯，所以才在家中养了一只大公鸡，而且按照惯例，公鸡至少要养一个月。物管人员了解情况后，上门与这对新婚夫妇沟通，先是恭贺新禧，再聊各地新婚习俗，话题引到公鸡报喜上面，不知不觉拉近了与业主的距离。最后物管人员点明来意，楼下业主投诉楼里养鸡，一方面要尊重各地习俗，一方面城市住宅楼里养鸡，的确会给邻居带来滋扰，建议这对新婚夫妇将公鸡放养到郊区，让它为更多的人报喜。这样，既顺应新婚夫妇公鸡报喜的思路，又解决了公鸡扰邻的问题，楼上楼下业主都满意了，物管人员以后的工作就更好开展了。

有备无患，指的是事先准备，就可以避免祸患。做任何事情都应该事先准备，以免临时手忙脚乱。物业管理实践中，会经常遇到突发的事件，如果事先不做充足的准备，一旦出现问题就会惊慌失措，处于被动局面，会给业主一种办事能力低下的印象。

比如业主之间起冲突，双方都叫了许多人来助阵，这时物管人员要高度戒备，一方面通知派出所，一方面调集多名保安，以防事态往不好的方向发展。物管人员进行调解，让双方保持冷静，有话好好说，如果事态严重，双方情绪激动，再通知多名保安至现场，将两方面的人群隔开，继续进行说服教育，直至派出所来人共同把问题解决。如果事先不调集多名保安，场面将不可控制，所谓有备无患，有时可能事情很容易解决，准备过多用不上，但一旦情势直转，没有准备，就会让场面失控，造成人身伤害、财物损坏等问题，不利于小区的和谐安宁，影响业主居住其中的安全感。有备无患，凡事想在前头，化被动为主动。