最新房地产土地调研报告5篇(大全)

房地产企业调研报告的篇一

法律事务室赴云贵四公司企业法制工作调研及现场法律服务活动开展以来，法律事务室洪晓珊主任走访了黔西南州发展资源开发有限公司(安龙公司)、云南壮乡水泥有限公司、文山海螺水泥有限责任公司、昆明宏熙水泥有限公司等四家企业，通过实地查看、开展座谈等形式认真了解企业经营现状和存在困难，结合自身工作提出了很多解决问题的对策办法，并形成书面调研报告。

过签订补充合同的形式，从合同内容上划清责任，避免承担不必要的法律风险。

第四，企业安全生产方面，生产安全处人员反映，企业环保验收、安全验收尚未通过，卫生职业健康许可证、安全生产许可证尚未办理，办理了试生产许可证，但已经是第三次延期了，在20xx年8月底到期，再申请延期将不会被批准。另外，矿山的采矿权证、安全许可证都有，没有越界开采，但矿山林地证没有办理。第五，大协议执行方面，公司所属土地马上开展土地稽查，土地用地指标已经上报，但需要交钱，目前政府讲没钱，需要向企业借钱，这一块比较麻烦。

第六，采购合同执行方面，公司财务人员反映，在当地采购物资，经常碰到供货方随便冒用别人资质，变更经营范围，虽然当地工商局予以变更，但仍存在违反法律的风险。

第七，销售开票方面，如果普通客户来公司开户，我们开具发票，客户拿增值税发票抵扣，这样操作有没有法律风险，关键客户来开户，公司没有理由不予开具，但这样是否会涉及虚开增值税发票的风险。第八，设备买卖合同方面，公司有部分设备买卖合同到期，供方到货比较晚，能否解除合同，并扣除违约金，同时由于设备合同主要依靠部室合同文本签订，公司本身对合同文本的修改无法具体操作，对合同的履行存在较大的制约。

第九，劳动人事方面，公司办公室人员反映，有员工离职后不打招呼就走人了，公司按照员工劳动合同中留的地址把离职手续材料寄出去了，但有时候碰到被邮局退回的情况，这样一个风险怎么回避。第十，供应保全方面，按照公司制度与周边供应商商谈好后，形成谈判记录，要求供应商必须先交保证金再供货，但由于供应商不配合，我们采取在首批货款中扣除相应的保证金，这样操作与公司财务要求不符，是否存在法律风险。

8月15日下午，到壮乡公司开展调研，据了解公司属于收购项目，产能比较小，但因位于云南省第二大镇八宝镇，地处云南、广西、贵州三省交界，所受外界竞争压力相对其他区域比较小，从20xx年11月份以来，盈利已经超过1500万元，由于该公司前身在刚建成投产一年后就被海螺收购，在股权收购协议履行上还比较顺利，尚未发现难以处理的遗留问题。目前公司生产经营权证比较齐全，存在的主要问题是跟当地政府部门沟通协调难度比较大，跟当地银行打交道也比较困难，一定程度上制约了工作的开展。

8月16日下午，到文山海螺公司开展调研，通过走访、现场实地查看，了解到文山海螺公司是文山州重点建设项目之一，符合国家产业政策的要求。公司位于云南省文山州砚山县平远镇阿三龙村324国道旁，距昆明220公里。公司于20xx年4月9日正式注册成立，项目计划投资18亿元人民币，项目规划建设两条日产4500吨新型干法熟料生产线，年产220万吨水泥粉磨系统，配建9mw低温余热发电系统，建成后可年产优质熟料300万吨，优质水泥450万吨，建成后将成为云南省最大的水泥生产公司。

20xx年8月18日上午，到昆明宏熙公司开展调研，通过走访、座谈，现场就企业提出的日常经营中遇到的实际问题予以解答，现把座谈提出的问题梳理如下：第一，关于矿山销售合同的解除，原合同无可操作性，对方在交接前已投入较大的设施并提出索赔，存在合同纠纷，需马上解除合同，存在哪些法律风险。第二，石灰石矿山开采、运输外包合同，转让方在管理权移交后6个月过渡期内完成合同解除手续，原公司的石灰石矿山开采、运输外包是与两个自然人签订合同，存在较大的安全风险。

第三，公司于6月10日成立了清欠组，至7月10日已和欠款单位全部核对清楚，全部取得书面对账单，已收回账款44万元，但截至8月6日承接债权清单款项仍有1844.73万元未及时收回，需要如何规避应收账款无法收回的风险。

第四，公司有7名员工与原公司劳动合同未终止，且与新公司未签订劳动合同，现要求公司协调解除劳动合同及经济补偿问题，目前公司等于在给他们放假，具体应该如何操作;另有一部分人不来上班主动提出辞职，但老股东方不同意他们辞职，能否直接接触劳动合同。

第五，公司矿山征地补偿、附近道路征地补偿及环保污染赔偿等问题。

房地产企业调研报告的篇二

二三线城市加速争抢一线城市人才

更多人把一线城市当跳板

跳板论是最近在一线城市工作不满五年，没有获得户口，也没有购买住房的大学毕业生群体中越来越得到认可的一种择业观。

跳板论认为，大城市锻炼，小城市发展是面对当下一线城市房价高，薪资增长缓慢，而二三线城市人才需求旺盛状况的一种选择。

在这种情况之下，很多北漂蠢蠢欲动。

新兴市场人才匮乏加薪抢人才

近日，由专业人力资源机构中智上海发布的全国薪资调查显示，20xx年中国一线城市的实际薪酬增长在8.3%，企业呈现谨慎态势。

预计20xx年将延续放缓的态势，调薪幅度约为8.2%。经理、管理层收入增长下行趋势明显。报告认为这可能是受国企深化改革对高管限薪政策的影响。同时，一线城市应届毕业的本科生和研究生起薪水平差距缩小。

上海应届本科生起薪最高，为人民币4578元，广州最低，为3990元;硕士生起薪上海、北京、深圳在整体水平波动不大，相较之下，广州与整体水平有一定的差距;博士及以上起薪，在北京和广州水平较高，均超过1万元/月。这说明大城市的人才需求正在向更高端流动，中低层次需求被压缩，导致薪酬增长乏力。报告分析认为，随着企业往内陆迁移，二三线城市的发展进程加快，加上国家对二三线城市人才吸引和招商引资方面的利好政策，使得二三线城市的人才争夺继续升温，薪资也持续较高幅度增长，尤其是20xx年，中西部二线城市的实际调薪幅度较大。

人才管理服务商科锐国际近日公布的《20xx年企业薪酬调研报告》也显示，二三线城市预期20xx年薪酬涨幅为9.0%，高于一线城市;非管理层薪酬涨幅为10.3%，同样高于一线城市非管理层。相比一线城市8.3%左右的薪酬增长，二三线城市中最抢眼的是成都(9.9%)、西安(9.7%)、重庆(9.7%)、武汉(9.5%)。

生活成本高企催生跳板论

长沙某医药行业民企主管招聘工作的副总经理对《中国经济周刊》记者说，他也曾经在北京工作过6年，两年前回到老家长沙，他认为，一线城市在经济形势好的时候，对人才的需求很大，但是对于一些医药企业来说，一线城市企业结构相对高端，对经济环境变化很敏感。中国经济增速放缓之后，一些城市企业薪资增长也会有所放缓。而且，一线城市生活节奏快、高素质人才多、工作压力大、生活成本高，随着薪资增长的放缓，这些原本的负面因素就会给在一线城市工作的人形成更大的压力，尤其是刚毕业不久的非本地生源的大学生，交通、房租、吃饭成本都在攀升。

去年刚刚从上海回到南昌某电台工作的中国传媒大学硕士毕业生王静给《中国经济周刊》记者算了一笔账，在上海工作每月房租2500元、电话上网费50元、交通500元、吃饭买东西3500元，再加上每年回家的火车票，一个月7000块钱的工资能维持月光就已经很不错，有时候还需要家里接济。她说，回到南昌后，每月5000元的工资虽然比上海有所减少，但是毕竟家里已经在南昌给自己买好了房子，不用再交房租，现在每月能存下20xx多元，加上刚刚发的2万多元年终奖，春节后打算贷款买车，而这在上海是想都不敢想的。她还对记者说， 5000元的月薪在南昌属于中高水平，这得益于我之前在上海的工作经历，回到南昌后我用在上海学到的东西开办了新的节目，也在短时间内做到主编一职，所以我认为年轻人毕业后在大城市锻炼一下是很有必要的。

记者采访发现，房租和吃饭已经成为一线城市北漂一族的主要压力，综合记者采访的12位大学毕业五年以内人员的回答发现，他们的吃饭成本和房租成本每年上涨10%～20%，平均占他们收入的40%～60%，月光族的现象非常普遍，有不到一半的人需要家里不时地接济一下。而买房对他们来说，也不太可能。一是房价太高，即使家里能拿出首付，那么以后每月面临高额月供会让他们压力倍增;二是很多一线城市的限购措施，也让他们暂时不能获得购房的资格。只有全款买得起房的同学才想着永久留下，我们这些人每天都在想着什么时候可以离开。三年前毕业于北京城市大学计算机专业的学生王凯对记者说，听说，我老家湖北那边有很多人在做电子商务，我打算趁过年的时候回去看看，如果有合适的机会就不回北京了。

跳槽有风险人生需谨慎

资源一定会流向更需要的地方，随着中国城市化的发展，未来区域不平衡发展必将被打破，而多极化的发展氛围也会在中国形成。在我们的调查中，也接触过很多从一线城市回到老家的白领，他们重新在二三线城市创业、工作，有成功，但也有失败的。段立新说。

中国的地大物博，不同地区的温差都可以相差50℃，更别提不同城市的市场环境与文化。欧洲人曾经说过，中国的地区差异比整个欧洲都要复杂。准备要回到二三线城市的人才有很多问题必须考虑清楚。

二三线城市有不同于一线城市的游戏规则，如不太重视服务，契约精神比较差，所以，在工作以及与同事交往中，就不能生搬硬套一线城市的模式。

更关键的是二三线城市可能没有一线城市所拥有的完善的生态链作为支持系统。还是以医药研发为例，如果一个研发人员在上海张江高新区工作，那么，他的公司附近经常会有高端的科学家讲座，如果他感兴趣可以随时加入、探讨;如果他想找投资人加盟自己的项目那更方便了，张江有很多投资人在寻找可行的项目;而在研发过程，张江附近还有很多公司提供研发的设备、实验室。

因此，段立新建议，不管是跳板论还是逃回北上广，最重要的还是青年人选择最适合的、最能释放自己才华的空间。

房地产企业调研报告的篇三

20xx年以，地区财政局国资中心不断加大规范国有企业改制和国有产权转让的工作力度，认真贯彻《企业国有产权转让管理暂行办法》（财政部、国资委号令），在加强企业国有产权交易监管和促进国有产权有序流转等方面取得了重大进展，企业国有产权交易监管初见成效，产权交易程序进一步规范。

《企业国有产权转让管理暂行办法》及其配套的出台，标志着企业国有产权转让监管已经初步形成了以“进场交易”制度为核心的统一制度。地区财政局国资中心通过抓好贯彻落实，使企业国有产权转让行为得到了有效规范，市场配置资的基础性作用正逐步发挥。

一是企业国有产权转让管理暂行办法及其配套陆续发布后，地区财政局国资中心及时转发了相关部门和县市以及个企业。使各企业及相关管理部门明确了企业国有产权交易监管的制度要求，并对操作规则和政策要求有了进一步认识。

二是对产权交易机构的选择确定提出了规范性要求。虽然地区国有产权交易中心至今没有成立，但是，我们按照《企业国有产权转让管理暂行办法》（财政部、国资委号令）的要求，制定了《*****地区国有产权（资产）处置实施意见》，要求所有企业行政事业单位的国有资产、国有产权的处置必须在财政国资部门选定的产权交易机构、拍卖公司进场交易，截至目前，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，在由地区经贸委、监察局、劳动和社会保障局、国土资局、财政局等单位全程监督和资产评估、公开产权转让信息的前提下，对两家地直企业国有产权进行了公开拍卖，有效发挥了社会监督作用并取得了良好效果。

为了贯彻落实《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第号)等有关规定和中央纪委关于严格执行产权交易制度的有关会议精神，根据阿地国资［20xx］7号《关于转发国务院国资委等五部委〈关于做好企业国有产权转让监督检查工作的通知〉的通知》要求，地区财政局、国有资产管理中心、监察局、发展计划委员会、工商局等五局委组成专项检查组，于20xx年月1、16日共同组织开展了对地直9家企业中的16六家占有国有产权的地直企业（单位）国有控股、参股企业自《企业国有产权转让管理暂行办法》颁布实施以国有产权转让行为的专项检查和抽查。检查发现，少数企业违反国务院国资委、财政部令第号的规定，对转让标底不进行评估审计、不履行相关手续或者不完全履行相关手续的情况下，擅自处置转让国有产权。例如，地区*****有限责任公司、*******有限责任公司国有产权分别于20xx年月2日、200年月2日被地区*****集团以60万元、1140万元的价格转让给了*******有限责任公司和***。没有履行相关清产核资、财务审计、资产评估以及产权登记等手续，没有在国有资产管理部门办理相关批准手续，绕开了国资部门的监督；分公司国有股权转让行为，也没有在国有资产管理部门办理相关批准手续和国有产权变更手续。

（一）对国务院国资委、财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》关于国有产权转让有关规定的宣传力度不够。地县两级财政、国有资产管理部门虽然把《企业国有产权转让管理暂行办法》转发给了所属企业，但是没有进行进一步深入宣传。企业本身也没有认真学习《企业国有产权转让管理暂行办法》及其国家有关国有产权转让的政策法规，影响了《企业国有产权转让管理暂行办法》的贯彻落实。

（二）占有、使用国有资产的企业和单位由于各种原因错误的认为企业的国有资产和国有产权只要有了本企业的上级主管部门或者是企业董事会、经理层、党委会的决议就可以自行处置。而忽视了国有产权转让的相关程序和应该履行的手续。

（三）地县两级没有设立专门的国有产权交易中心，也没有要求企业或者行政事业单位在转让国有资产、国有产权时必须在某产权交易所公开信息、竟价转让，多年以许多企业和单位的产权交易都是自行与受让方协议转让的。这应该引起领导和相关部门的重视。

（四）国有资产管理体制改革不到位，国资管理部门职能、责任不明确。地区国有资产的监管还没有建立管人、管事、管资产的全方位监管体系，仍然处于多头管理旧体制，结果是谁都管，但是谁都管不好。企业也非常厌烦国资部门对企业的违规行为横加指责，处处说企业的某些行为违反国家规制度的婆婆式的唠叨。

（一）地县（市）国有企业经营管理层要根据《企业国有产权转让管理暂行办法》和《阿克苏地区国有资产管理中心治理商业贿赂专项工作实施方案》要求，加大政策、法律、法规的学习，进一步提高对规范企业国有产权转让行为重要性的认识，掌握国家国有资产管理的政策法规，领会精神，严格规范国有产权转让行为，促进国有产权的依法、有序流转。

二、认真做好《企业国有产权转让管理暂行办法》各项规定的组织实施工作。《企业国有产权转让管理暂行办法》规定了企业国有产权转让的批准和操作程序，明确了相关监管职责。国有资产管理部门和企业要按照“明确职责、规范运作、严格把关、监管有力”的原则，认真做好各项工作。要落实负责企业国有产权转让监管的职能部门和人员，明确工作责任；要加强对各级企业国有产权转让行为的审计、评估、价格确定的监督和审批工作，并对进入市场后各个工作环节实施跟踪监管，切实维护所有者权益，防止国有资产流失。

三、严格落实企业国有产权转让进场制度。国资部门将在对全地区产权交易机构调查摸底的基础上，按照一定的程序选择确定从事地区企业国有产权转让活动的产权交易机构。在此之前，暂将*******拍卖公司作为试点，负责发布地区所辖企业的国有产权转让信息，并由其组织相关产权交易活动。地区各企业要充分认识企业国有产权进场交易的重要意义，切实执行进场交易制度，促进企业国有产权“阳光交易”制度的建立。

四、建立企业国有产权转让的审批报告制度。为规范企业国有产权转让行为、做好企业国有产权转让信息的统计分析工作，地区各企业要把企业国有产权转让的有关情况，按分级管理原则报地、县（市）财政、国资部门审查、批准和备案。未经同级政府和财政、国有资产管理部门批准，企业擅自转让国有产权行为一律无效。

县市财政、国资部门在每年1月份将上一年度企业国有产权转让情况统计汇总后报本级政府和地区国资部门；要按照企业国有资产产权登记管理的有关规定和要求，加强产权变动登记管理，强化产权变动监管力度。

五、做好有关企业国有产权转让行为的规范衔接工作。《企业国有产权转让管理暂行办法》已于20xx年2月1日起施行，地区各企业要对正在进行的国有产权转让进行清理。对经有关方面批准并已于20xx年2月1日前正式签订产权转让合同的，可按有关批复和合同的约定组织实施，但后续工作环节要按《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定进行规范；对20xx年2月1日前没有正式签订产权转让合同的，应按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的各项规定重新予以规范。

六、加强对企业国有产权交易活动的监督检查工作。地区国资部门将建立企业国有产权转让管理的监督检查制度，由负责产权转让的部门会同纪检、监察部门定期或不定期地对地区各企业国有产权交易活动进行监督检查，发现违法违规行为，将按照有关规定严肃处理。各县市也要通过对所属企业国有产权转让事前、事中和事后等环节的审核把关和监督检查，切实履行好相关监管职责。在检查工作中，各县市各地直企业应注意了解和总结在企业国有产权交易活动中出现的新情况、新问题，对有关重要情况和重大问题及时报告。

房地产企业调研报告的篇四

产业结构不够合理，重复建设较为普遍

一是产业结构层次较低。我镇企业大多集中在加工制造业这种传统的劳动密集型产业上，其产品大多停留在简单制作的水平上。相当数量的企业技术装备水平低，产品质量、产品附加值低。二是重复建设，重复投入。由于我国消费品市场和资金市场的不成熟，容易形成短时期内的消费热点，短期的利润促使大量资金迅速涌入，在这个过程中，政府也缺乏宏观的经济引导，此后随着生产能力的扩大，需求趋于饱和，在此情况下，企业不得不展开低水平的竞争。三是产业关联度低。在纵向合作上，即在关联的企业之间，没有建立起合作关系，缺乏统一的技术和质量标准;在横向合作上，即在生产相同或类似产品的企业之间缺乏明确的市场分工,没有在信息、人员培训等方面共享社会资源。例如我镇的一定数量的砖厂，就存在制造水平低，重复建设，关联度低等问题。

究其原因，一是多数企业主要集中在生产基础产品的产业上，这些产业对企业的规模、技术、资金、劳动力素质的要求都不高，产业的进入壁垒低，生产经营以低质跑量为主，在消费的短期热点中，容易造成持续上项目而形成行业的恶性竞争。二是从产品价值链的角度看，我镇仍处于赢利较少的生产制造环节，而利润丰厚的研发、设计以及市场营销、品牌推广等环节基本没有涉及。三是由于大量企业处于高度专业化分工状态，其固定资产专用程度较高，一旦出现全行业衰退或企业亏损,经营者也很难使设备转用或转卖，所以企业只能艰难维持经营，或偷工减料以求降低成本，使市场上产品质量不断退化。这种局限于中低档生产制造环节，处于产品价值链的低端部分，缺乏自主品牌和市场影响力，企业所获得的附加值和利润偏低就是必然结果了。

科技创新能力不足，产品更新换代缓慢

我镇企业大多没有自己的核心技术和知识产权，只是以目前市场上极为普遍的甚至于落后的技术作为生产工艺，品牌意识不强。由于自主创新能力不足，缺乏对技术创新投入的力度，产品更新换代缓慢,仅仅依靠低价取胜。这在我镇企业中是极其普遍的现象，调查的这些企业中，大部分只有1-2名技术人员，有的甚至没有技术人员，这造成了企业缺乏发展后劲，缺少自己的核心竞争力，在经历短暂的辉煌后，发展动力不足，甚至会出现消亡的现象。

发展理念不够超前，管理方式普遍落后

我镇企业大多仍沿用家族式管理方式，这一管理方式为企业建立之初的生存与发展曾做出过很大贡献。但是，在当前形势下，特别是在企业发展的中期，这一管理方式往往容易转化为消极的阻滞，容易造成经营效率的低下和激励机制的偏颇。同时，大部分企业主小农意识严重, 小富即安、小进即满的心态制约了企业的进一步发展。调查中发现，部分企业完全有可能通过融资等手段进一步扩张，但由于担心怕外人来分蛋糕，为了避免风险，企业只愿维持现状，不想再去进一步发展。

究其原因，一是价值观错位。管理者将企业存在的价值看成是家族利益最大化的栽体，而不是上升到更高的社会价值层面，私利与功利相混淆，促使思想陷入封闭，拒绝改变,，导致企业管理僵化。二是思维僵化。由于长期以来受小农文化熏陶，固步自封、志得意满、看问题的片面性决定了无法在瞬息万变的经济浪潮中作出及时的改变。

抗风险能力不足，融资困难

目前,银行出于对降低信贷风险的考虑，对企业申请贷款的条件较为严格，一般都要求贷款企业提供连带担保或财产抵押，又由于抵押财产变现难等风险因素，银行一般不接受财产抵押。信誉度较高的企业为了避免资产风险，大多不愿意提供贷款担保。加之我镇企业由于规模小、实力弱、信用等级低等原因，一般很难找到稳定畅通的融资渠道，从而造成了贷款难、融资难、担保难的问题。例如我镇的德利煤化有限公司和鼎泰精化实业有限公司等就存在着不同程度的融资问题。

究其原因，一是金融体制规定严格的融资条件和企业融资条件的先天不足，客观上决定了企业融资处于劣势。由于我国缺少一个多层次的、能够为广大企业融资服务的资本市场，现有资本市场的高门槛使绝大多数企业难以跨越。二是企业融资手段单一，信心不足。从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。融资手段应该是多种多样的，如积极利用民间资本，寻求风险投资，吸纳入股资金等，而目前我镇企业融资往往盯着商业银行贷款这一方面，从而造成融资手段单一，融资困难。三是镇党委、政府对企业融资困境认识不足。资金匮乏是我镇企业面临的一个突出问题，镇党委、政府应高度重视企业融资难问题，出台政策，扩宽渠道，切实解决企业发展的资金问题。

积极发挥政策的指导作用，要积极引导企业加入行业协会、商会，发挥其为企业沟通、协调、传递市场信息、引进技术等服务作用。要帮助企业调整投资结构，结合本镇实际情况，既要积极上马劳动密集型产业，在短时期内形成企业对人口的聚集作用;又要大力引导他们向科技型、知识密集型、外向型转移，提升企业市场竞争力;要积极鼓励和引导企业大胆兼并、收购、参股国有企业改组和资产重组，支持企业与外商投资企业合资、合作经营，促进更多的企业向规模化方向发展，尤其是那些市场前景好的企业;又要引导我镇企业因地制宜，充分利用紧邻洛阳石化炼油厂的区位优势，选择具有较大规模、具有区域特色优势的产业，聚合生产要素，进行重点培育，从政策、资金、技术服务平台建设等方面给予重点扶持，拉长产业链,尽快形成市场占有率高的一批企业。

转变观念增强服务意识，形成全民创业机制

我镇党委、政府应转变职能，从管理型政府到服务型政府，把工作中心放在企业服务上。定期召开有企业、私营业主参加的座谈会，听取他们的心声，了解他们的情况，积极想办法解决企业在发展中碰到的困难和问题，千方百计营造更加宽松的发展环境，做到留住经营者 ,鼓励投资者 ,吸引观望者 ;通过组织高校，科研所等科研单位与企业见面会等形式来转化科研成果，提升企业科技含量，增进企业效益;通过定期举办管理培训班等方式来提高企业经营者管理经验，开阔眼界，与世界先进管理水平相接轨;通过开展一创双优六新解放思想大讨论活动，努力为企业发展营造良好的政务环境;通过加大对企业周边群众的教育力度和对破坏企业正常生产秩序行为的打击力度，为企业发展营造良好的周边环境。同时，镇党委、政府应打造良好的创业环境，形成全民创业机制。要创造宽松的体制和政策环境，帮助引导人们积极投资创业，创办个体、微型和企业，通过小投资、实用技术、经营管理和劳动投入，造就大量的个体和中小业主，形成资产积累，在全镇范围内形成创业光荣的良好氛围。

扩宽融资渠道，改善金融环境

一是我镇应抓住济源市为应对金融危机，出台的加强融资、优化服务、强化保障、减调税费等八项措施和被列为省国有银行支持小企业发展试点市的机遇，积极扩宽我镇企业融资渠道，结合我镇实际，建立和完善对企业的金融支持体系。要在企业资产抵押的基础上，鼓励企业之间实行互联互保，减少审批环节，降低贷款抵押的保险金和业务收费。要建立和完善企业的信用担保风险补偿机制，完善政府引导、企业自助的企业信用担保体系，采取有效措施提升他们的担保能力和抗风险能力。要积极创造条件,支持符合条件的企业拓宽企业直接，间接融资渠道。二是要增强企业自身的融资能力。企业要有信用意识，诚信为本，建立规范的法人治理结构。要加强与银行的沟通，及时将企业的生产、经营、财务状况等信息反馈给银行，增进相互了解，实现信息对称，建立互相信赖的银企合作关。

房地产企业调研报告的篇五

近年来，随着市场经济的发展，跨国关联企业间的关联交易行为越来越普遍，给税务管理带来了巨大的挑战。本文对跨国关联交易税务管理中存在的问题进行分析，并结合实际，谈谈在基层税务机关如何完善税收制度，应对跨国企业关联交易、开展反避税工作的必要性。

关联交易的载体是关联企业，只有关联企业之间才能发生关联交易。关联企业是指与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系，根据这种关系可能转移资产和利润并从中获取利益的企业。

关联交易是指在关联企业之间发生转移资源或义务的事项，是指一公司或其附属公司与在该公司直接或间接拥有权益、存在利害关系的关联企业之间所进行的交易。关联交易的形式和内容主要包括以下几个方面：一是有形财产的购销、转让和使用，包括房屋建筑物、交通工具、机器设备、工具、商品（产品）等有形财产的购销、转让和租赁业务；二是无形资产的转让和使用，包括土地使用权、版权（著作权）、商标、牌号、专利和专有技术等特许权和工业品外观设计等工业产权的转让和使用；三是融通资金，包括各类长短期资金拆借和担保、有价证券的买卖及各类计息预付款和延期付款等业务；四是提供劳务，包括市场调查、营销、管理、行政事务、技术服务、维修、设计、咨询、代理、科研、法律、会计事务等服务的提供。

由于关联关系的存在，关联交易将对关联企业的财务状况和经营成果产生一定的影响。非关联企业之间的交易一般按照公允市价进行，但是，由于关联企业之间存在特殊的关系，因而关联企业之间交易的定价较为灵活，往往高于或低于公允市价，在有些情况下，甚至与公允市价相差甚远。由于关联交易转让定价一般构成各税种直接或间接的计税依据，因此，转让定价的高低将对税收产生重要影响。跨国集团公司经常通过在关联企业间人为地抬高或降低交易价格来调节各关联企业的成本和利润，以达到其逃避税收的目的。目前，辖管区内外资企业出现亏损面较大、税负偏低的问题，与关联企业之间的转让定价是有直接关系的。一些外资企业账面连续多年亏损却不断增资、扩大生产规模，就是因为一部分外资企业利用转让定价或者低价向其国外关联公司销售商品或原材料，或者高价从其国外关联公司进口原材料和机器设备，或以不合理的价格转让无形资产、提供劳务等方法逃避我国税收。这不仅严重损害我国税收管辖权的行使，造成国家税收的大量流失，而且影响了内资企业的发展，破坏了公平竞争的市场环境。

（一）税务机关对税收政策的落实不够到位。《国家税务总局关于修订关联企业间业务往来税务管理规程的通知》（国税发[20xx]143号）规定，“在中华人民共和国境内，外商投资企业和外国企业以外的企业，比照本规程执行”，但在实际工作中，基层税务机关仅限于表面情况的掌握，而缺少足够的力量深层次的开展反避税审计工作。

（二）外商对外商投资企业的外购和外销价格操纵过度。由于我国在对外经济合作方面起步较晚，外商投资企业的中方人员对国际经济业务和国际经营手法不够熟悉，在与精通国际经济业务的外商的合作中处于被动地位。外商利用其技术、设备、销售渠道等方面的优势，可以随意操纵外商投资企业的进销价格。另外，由于中方人员不了解国际市场行情，在经营管理中不能有效决策，只能听凭外商处断。例：辖管内一个xx现代印刷公司，外方以“海德堡”五色印刷机器作价20xx多万元投入，谎称是世界一流，技术顶尖，结果经营中由于固定成本多，效益连年亏损，外方一走了之，事后了解到该外方投资者已在机器上赚足了利润，投资是假，诈骗是真，从而达到避税的目的。

（三）对转让定价的防范存在一定困难。跨国公司的转让定价行为并非单纯为了避税，而常常是出于经营管理的需要。相对于变更税收居所以及通过基地公司等手段，转让定价更具隐蔽性。税务机关对转让定价进行调整的一般做法是核定应纳税所得额，但这往往缺乏可比性。如特许权使用费具有不可比的性质，很难估计专利和专有技术的价值，因而在征税问题上容易产生分歧。转让定价还牵涉到不同国家间税制结构、税收立法的差异以及税务管理合作存在的实际困难，这些都影响到对转让定价的防范。

（四）税务机关在对关联交易的税务管理中存在的问题。

1、基础信息管理薄弱。在对外资关联企业的认定方面，关联企业间发生业务交易的信息申报制度刚刚建立，税务机关对关联企业的生产工艺流程、主要监控内容、项目、指标存在掌握不够准确的情况，对采集数据的分析利用率较低。

2、税务机关对关联企业的动态信息，特别是对企业资产负债表、利润表、纳税申报表中的有关数据的分析利用缺乏主动性。

3、属地管理弱化了对关联企业的管理。集团企业的子公司，分布在不同的行政区域，涉及众多税务机关。各税务机关只管理辖区内的企业，忽视了对集团企业内部关联企业间业务往来的税务管理，同时，各税务机关采集的税务管理信息不能共享，多头采集信息，成本高，浪费严重，组织协调也困难。

4、部分税务干部，特别是刚参加工作的涉外税务管理人员缺乏关联交易调整的实践经验，遇到跨国关联交易无从下手，影响了工作的开展。

（一）完善税收制度，提高监控水平。经过多年的工作实践，各级税务机关逐步摸索出了加强关联企业关联交易税务管理的有效措施，建立了关联企业关联交易申报、分析、审计调整、跟踪管理的一系列制度，提高了对外资跨国关联企业关联交易的税务管理水平。目前，每年所得税汇算清缴都要求企业如实申报关联企业关系表，使基层税务机关及时掌握关联情况，及时监控。

1、生产、经营管理决策权受关联企业控制的企业。

3、长期微利企业；

4、跳跃性盈利的企业（指隔年盈利或亏损，违反常规获取效益的企业）

5、与设在避税港的关联企业发生业务往来的企业、比同行业盈利水平低的企业（与本地区同行业利润水平相比）

7、巧立名目，向关联企业支付各项不合理费用的企业；

8、享受法定减免税或低税率优惠，优惠期限届满利润骤降的企业，以及其他有避税嫌疑的企业。

（三）整合信息，逐步充实反避税信息资料库。获取可比信息是转让定价调整得以完成的关键因素，拓宽可比信息来源渠道是提高转让定价工作效率的有效途径。因此，要及时获取海关、工商、银行、商务、财政、统计、外汇管理等部门发布的各类信息，通过企业产品价格信息采集，因特网和国际税收情报交换，广泛收集、分析、整理国内外各行业的货物价格、无形资产价格、劳务费率、贷款利率、行业利润等相关指标，不断充实反避税信息资料库。

（四）规范操作，不断完善反避税工作机制。

1、认真分析各企业历年生产经营状况、各关联交易类型，并与同类企业进行对比，确定存在的避税疑点，提高选案质量。

3、结合各种调整方法的适用条件，选用合适的转让定价调整方法，合理确定调整方案。

4、强化跟踪管理，巩固反避税成果，对确定本年度反避税对象的企业跟踪管理，跟踪监控企业投资经营状况、关联交易、纳税申报额等指标及其变化情况。

5、推动反避税工作要上下联动形成高水平、高效率的反避税管理机制。

6、对跨区域或跨国的关联交易，可通过上级税务机关的统一部署实行协查联查制度，强化税收监控。

（五）积极开展预约定价谈签工作。为促进转让定价工作从事后调整向税源管理转变，节约调查成本，降低税收风险，应按照《国家税务总局关于印发关联企业间业务往来预约定价实施规则（试行）》的通知（国税发[20xx]118号）的有关规定，借鉴经验，积极受理预约定价申请，充分准备相关资料，认真开展审核评估工作，慎重进行协议谈签，严格监控执行情况，把预约定价工作向更高层次推进。

（六）加强国际税务合作，与有关国家签订避免双重征税协议。通过签订避免双重征税协议，既可避免国际税收磨擦，又能有效地加强国际税收合作，防止税收流失或双重征税。截至20xx年底，我国已与90多个国家和地区正式签署了避免双重征税协议，为保证在国际税收协定背景下转让定价调整的顺利实施，保护我国的税收权益，应及时与其他有关国家签署国际税收协定。另外，还应积极进行广泛的国际税务合作，如加强税收情报交换等。

（七）加强税务机关内部的配合和协调，提高基层税务反避税人员素质。要进一步加强税务机关内部各部门间的配合和协调，达到执行税收政策的融合和统一，形成管理合力。应多培养选拔懂外语、精通会计、熟悉国际税收和具备较高财务分析能力的高级税务管理人员，强化反避税管理，进一步提高反避税工作水平。