商业步行街营销方案（汇总14篇）
方案是指解决问题或实现目标所制定的详细计划和步骤。实施方案的前提是充分了解问题的本质和背景。接下来，我们将分享一些成功案例及其背后的方案策略，希望能给大家带来一些借鉴。
商业步行街营销方案篇一
二、活动时间：
三、整体活动广告语――欢乐佳美中国年购物惊喜不间断。
说明：可用作公交车前后的宣传、一店前厅入口、一店店内气氛、各店对联等。
四、活动内容：
(一)新春到，“福”送到!
购物送福送到家，福运连连，惊喜不断!
凡在佳美各店购物满50元者，送价值5元的金字“福”联一个(共20xx个送完为止)。
(二)新年送“鲤”年年有“鱼”
新年送吉祥，新年有“礼”年年有“鱼”，风调雨顺，天降鲤鱼，购物满200元送一条!
(三)特别企划情人节专版。
1.我亲爱的情人节，特供商品乐开怀，玫瑰、鲜花、巧克力一个也不能少!
2.买情人节特供商品满38元送情装玫瑰一支。
3.凡购物满60元者免费包装情人节礼物。
4.服装区购物满300元送价值38元的巧克力一盒+玫瑰花一支。
(四)新年“福”运一把抓，抓到什么送什么。
五、活动时间：
新年到福运到，佳美让您购物乐陶陶，购物满额抓，福运带回家，购物满100元抓一把。
说明：这其实是一个抽奖活动，与以往不同的是在奖品的设置上可以多样化，可以设一个大奖造出轰动效果，也可以不设大奖，把礼品直接写在奖券上，抓到什么送什么，如果采用后者方案，可以把企划部以前所剩的奖品以及以前业务争取的赠品统计一下，按数量分写在奖券上抓到什么送什么，如果礼品不足可以买一些小的中国结或小吊坠补充，虽然这些东西很小很便宜但因为是在过节期间，人们往往更加在意的是“福”运一把抓活动喜气洋洋的参与过程。
注：可设一二三四五等奖及参与奖。
1.一等奖：1000元礼券2名(1名)；
2.二等奖：500元礼券5名(2名)；
3.三等奖：100元礼券(3名)；
4.四等奖50元礼券20名(10名)；
5.五等奖：20元礼券50名(30名)。
(五)团购价低更有礼，财运吉祥送到家!
1.团购满20xx元送价值50元的一件；
2.团购满3000元送价值99元的酒；
3.团购满5000元送价值150元的酒；
4.团购满10000元送价值280元的礼盒。
商业步行街营销方案篇二
前期：通过宣传海报宣传(通过二维码活动海报广告宣传)。
前期宣传的目的：
在客户店面张贴二维码活动海报，吸引客户的眼球，让客户了解到本次的活动。其次达到金感觉网上商城的宣传效果。
备注:实现线上下双线联动营销。
商业步行街营销方案篇三
活动介绍：
1.活动主题：粽子节，一起“包”奖啦!
2.活动目的：获取br资源、会员活动。
3.活动时间：6月x日-6月x日。
活动形式：
1.活动工具销售推“包粽子”营销活动插件。
运用“销售推”小程序上“包粽子”营销活动插件，让客户转发小程序给好友，帮忙集“粽子原料”，实现裂变。客户集齐不同“粽子原料”合成不同口味的粽子，可以获得不同奖品，并最终到店参与礼品兑换或者门店线下活动，趣味性与节日庆祝兼具。
2.活动内容。
a.会员点击会籍分享的活动小程序码，或在门店扫一扫展架上的小程序码，进入即参与活动。
b.会员可转发此活动至朋友微信处，即可以一定概率获得特殊食材蛋黄、鲜肉或红枣。
c.会员多次转发，有更大几率获得特殊食材蛋黄，竞争大奖。
d.在合成粽子时，需通过手机号验证。
奖项设置(建议):。
普通粽子：门店现场端午家庭运动会门票一套/到店即可领取“端午礼盒”一份。
红豆粽：xxxx。
鲜肉粽：xxxxxxx。
蛋黄粽：xxxx。
蛋黄鲜肉粽：xxxxx。
商业步行街营销方案篇四
活动介绍：
1.活动主题：“粽”有人在等你!
2.活动目的：获取新资源、提升业绩。
3.活动时间：6月x日-6月x日。
活动形式：
1.活动工具销售推“刮刮卡”营销活动。
2.活动内容。
运用“销售推”小程序上“刮刮卡”营销活动，客户参与刮奖即可有机会获奖，让客户转发小程序给好友，还可以再获得一次刮奖机会。
奖项设置：
xx体验xx，名额(50个)。
商业步行街营销方案篇五
1.凡进金感觉商城注册会员均有精美礼品一份。限制人数线上与线下相结合怎样实现相结合会员管理售后服务没有价位优势用服务优势。
备注(小礼品宣传册杂志等帮助其更好的了解店铺的产品)。
2.金感觉网络商城开业大酬宾，全场包邮原价例如：80----29....原价120......39.......180.....59...220.........69.........秒杀或者特价产品限时抢购。(用那几个款去做)。
保暖套装：
3.全场满300送50元代金劵全场满500送100元代金劵。
4.转发促销信息有抽奖送话费送精美礼品一份。(用微信宣传)。
你好，欢迎致电金感觉服饰有限公司，本公司主营保暖内衣，调整型文胸、时尚单衣、美体套装等针织品。本公司在致力打造高品质的内衣连锁诚邀您的加盟与订购。
订购热线请按1。
招商加盟请按2。
售后服务请按3。
商业步行街营销方案篇六
xx汽车凭借国内外品牌知名度和美誉度，经多年以来销售量得到大幅度的增长，已是有口皆碑；同时在适当时机带给更高品质服务满足消费者的需求，让懂得生活的人能更好的享受生活，为市场带给最好的、最有影响力的服务，成了xx汽车的理想与抱负。xx汽车借助公益活动走进社区、广场，与目标客户群零距离的接触与互动，将受到各界的关注，提升更高的品牌地位，让品牌深入民心，进一步得到消费者的肯定，最终成为xx汽车最忠诚的客户。
二、活动目的。
1、与目标消费者追求尊贵、地位、身份、品牌、、时尚、安全性、高品位的特性完美结合，满足消费者的心理需求。
2、借夏日人们向往的简单心理，推出个性、时尚、简单、公益的活动形式，让消费者体验夏日的简单情绪。
3、透过品牌与公益结合，提高媒体炒作，促进销售力。
4、透过系列活动拉近消费者与xx的距离，提高公司的品牌形象。
1、针对客户：追求时尚、尊贵的消费需求，体验生活真谛，突出个性品位。
2、针对媒介：透过公益性活动将吸引众多媒体关注，成为他们宣传的焦点，促进消费者的购买行为，创造品牌氛围和产品价值。
3、针对企业：了解消费心理，树立信心，力创佳绩，提升品牌形象。
4、针对行业：不可低估，拭目以待，认清品牌定位和产品的功能价值。
四、效果评估。
1、在这一系列的活动过后，将会给xx汽车销售带来质的飞跃。市场将对xx汽车有了更高层次明确的认识和印象！
2、势必会成为社会和媒体关注的焦点．对树立xx汽车品牌形象和传播品牌形象起到巨大的作用！
五、活动时间及地点安排。
（待定）。
1、“关爱儿童成就未来”，由xx汽车与大型社区携手举办的互动活动，吸引了社区众多小朋友热情地参与，小朋友在老师同家长的帮忙下，绘画了属于他们心中的最喜爱的xx汽车dd“我心中喜爱的xx儿童绘画巡展”。充分发挥了孩子们的想象力以及热爱汽车的激情。
2、“品位生活共鉴非凡”
“xx品质生活尊贵夜”，与业主们一齐共鉴非凡，品鉴生活，共同分享品质生活带来成功与喜悦。香车美酒，拉丁表演，各类展品融合在一齐，带来了一个完美的盛会。分享非凡时刻，传递品质生活，与广大业主一齐共同分享xx品质生活带来成功与喜悦。
3、“试乘试驾实现梦想”ddxx完美驾乘分享活动，为期一天的从化道路深度试驾及寻宝体验，让客户在体验车辆性能的同时，加入更多的简单元素。期间城市道路、快速路、高速路段、乡镇道路的各类道路体验，更是让各位充分体会到了xx的车辆驾驶乐趣。此次驾乘的目的地是宝趣玫瑰园，玫瑰园的清香也给此次旅途增加了几分温馨浪漫的乐趣。
4、“精彩电影与您共赏”播放了各类影院大片，受到社区各业主的喜好及欢迎，开放式的电影带给大家很温馨的感觉，虽然没有电影院的那种震撼，但更多的带来的是回忆及一家人在一齐观看的乐趣。
5、汽车安全公益讲座。
主持人和嘉宾将专业的汽车知识化解为容易让人理解和理解的真实案例传递给业主，纠正驾乘者日常生活中常犯的错误。与业主有一个应对面的接触机会，把安全汽车生活的理念带给业主，就是倡导业主在享受汽车带来乐趣的同时，更能过上安全的汽车生活。此次活动结合了趣味安全游戏，直观现场演示，把枯燥的安全知识生动地传达给了活动中的每一个人。
6、汽车日常保养讲座。
7、网上车市、供车、改装等咨询活动。
8、现场征集意见和推荐。
9、汽车模特、美女表演。
10、汽车音响、汽车改装（酷车）展示。
活动中，众多客户体验到了xx品牌一贯的“突破科技，追求卓越”之精髓，同时也为社区带去了丰富多彩的文化生活，秉承着xx的尊贵性，带给更多客户尊贵的享受。
七、现场服务。
服务一：当天到展台前登记的业主，每人奖励500元代金券，购车时可抵现金使用。
服务二：当天服务站技术专家对社区车主进行免费检测、免费检查胎压、免费添加机油、免费添加玻璃水、免费添加防冻液等数项免费服务。并且当场办理6折维修会员卡。
八、整合资源。
将与婚纱影楼、家私、地产等行业共享客户资源，进行大型的联展活动，把不同行业的资源充分利用起来，到达多赢的局面。
九、联合营销。
同时邀请汽车影音导航厂家、汽车内饰用品厂家、汽车外饰用品厂家、自驾游备厂家等借助平台进行品牌宣传、互动与销售。
商业步行街营销方案篇七
营销策划是一个企业根据自身企业的营销目标，进而进行设计和规划企业产品、服务、创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程的行为，为大家分享了品牌营销商业策划方案，欢迎借鉴！
案例：xx是一家方便米线生产企业，产品的品牌与公司名称相同，全称为xx米线，产品投放市场后，销量平平，如何能让自己的产品从众多米线中脱颖而出呢?企业找到了营销专家，下面就是营销专家的品牌策划过程。
一、定位。
1、粤、闽、浙的市调表明：方便米线由于符合南方地区的消费习惯，同时又有非油炸、不上火的特点，正以越来越强的趋势受到消费者的青睐。
2、越来越多的企业受较大利益的驱动，进入这一市场，推动了需求的发展。
3、方便米线的经营，基本上沿用方便面的模式。
“定位对于产品来说是最重要的一环，许多企业都有一个经营上的误区：试图为所有的人服务，想赚所有人的钱。但这肯定是不可能的，在市场细分化已经做到如此地步的今天，不可能有一种产品适用于所有人群。所以，对于品牌定位来说，越纯粹越有震撼力越简单越有穿透力。”
二、确定消费者群体。
专家在自己的调研结果中发现一个现象：在方便米线的'消费中，女性消费者占到70%以上，其中80%以上为16至25岁的年轻群体，她们购买的主要原因是吃了不上火、有助于减肥。
“既然70%以上是年轻的女性消费者，那么就应该将这一部分人当作目标消费者。对于这种成熟的市场，一个产品要想寻求突破点，抓住抓牢现有的消费者是最重要的。”
之所以要先确定消费群是因为这是最基础的工作，此后的营销策划活动都要围绕这一群体展开。xx作为一个后来者要切入已经成熟的市场，难度还是很大的。
三、切入市场。
1、竞争环境。先说竞争环境。先期进入市场的几个品牌已对消费者形成较大影响力(尤其在广东市场)。他们在对消费者基本需求的满足上已具备较强的技术和规模优势。
2、自身实力。
xx是以与主要竞争对手不相上下的技术、资金实力，以传统的方式进入市场，只能凭借价格冲击作为主要手段而分得一块蛋糕，因此难以形成核心优势。从目前的情况下来看，xx没有什么优势可言。“机会永远是存在的，在这种情况下就需要寻找竞争对手的强中之弱，也就是常说的差异化。”对付这种情况，专家自有高招。
四、专家发现：
※竞争对手强势作用于消费者的是像方便面一样方便的米线。
※基本上都是把原来做方便面的品牌延伸于方便米线。
※品牌之间仅仅是符号的差异，缺乏思想、人文个性。
于是，专家找到了xx的机会点：
※提高竞争临界点。
※做独立品牌。
※个性化营销。
※提高品牌人文含量。
综合上述原因，专家认为：米线领域目前尚未出现以女性为主要诉求点的品牌，女性米线市场的潜在需求远远没有挖掘出来，消费基本停留在低层面上，个性化、情调化、时尚化的市场空间是巨大的，而xx长期积累的品牌优势、渠道优势、技术和加工优势很容易转化为米线的市场资源，有机会成为米线女性消费领域第一品牌。
因此营销专家最终为产品的定位：做米线女性消费市场第一品牌。定位确定了还只是第一步，消费者是否能接受才是关键：那么如何让女性消费者接受呢?专家从食品的作用中去寻找机会。
食品的作用基本可以分为四个层面：温饱?美味?营养?情调。
在温饱和美味的层面上，竞争处于高度同质化状态，这两个元素已成为进入市场的基本起步点。但在营养和情调的层面上，是一个竞争比较弱的领域，虽然有很多产品也在这两个领域内努力，但多半是停留在空洞的口号阶段，所以这一领域大有文章可做。
对于女性消费群体来说，想打动她们，首先要挖掘女性消费群体营养和情调平台背后的真正需求：
*营养的背后是健康，情调的背后是感觉;。
*健康的目标是膳食平衡，感觉的目标是得到社会的积极评价;。
*积极评价的核心是女性消费群体都希望成为有品位、有情调的美丽女性。
所以，要打动这个群体，满足这些要求是必须的。
商业步行街营销方案篇八
前言。
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针。
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、
销售目标及目标分解1.销售（招商）目标。
××商业城的可销售面积如表8-3所示。
表8-3××商业城的可销售面积说明表。
2.销售目标分解。
××商业城的销售目标如表8-4所示。
表8-4××商业城的销售目标计划。
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
表8-5营销各阶段工作任务一览表。
五、项目销售时机及价格。
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态。
1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略。
1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。
3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题。
1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从。
“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
商业步行街营销方案篇九
(一)统一宣传口径
1、宣传总精神：盛泽城市商业新财富中心
2、顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。
3、抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街!
5、近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。
(二)招商定位
作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。
(三)业态定位
吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街(开放式shoppingmall)，满足各界人士的消费需求。
二、招商策略
(一)业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础
准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。
东盛步行街的开发与运营要始终坚持
在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态!
由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店(大店)占50%左右，餐饮娱乐休闲(小店)占30%左右，品牌专卖店占20%左右。
(二)先确定主力店，再全面招商
考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了
(三)为客户度身订做开店全面解决方案
在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱;根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。
(四)人员、媒体、大型主题活动立体化
在市场宣传推广方面，实行
一为媒体宣传，二为招商活动。
关键性招商活动如下：
招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。
(五)招商进度、质量、费用统一控制
为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度;根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。
1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。
2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。
3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。
5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。
一、统筹计划内容
统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。
(一)招商阶段划分、招商目标和时间安排
阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 招商目标：由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：
1、截止到20**年12月，基本完成步行街主力店、次主力店(大商铺)的招商，完成小商铺70%。
2、截止到20**年5月，基本完成招商任务。
3、截止到20**年5月底，商家开始入场装修，为开街做准备。力争8月底，确保9月份一定开街。
为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：20**年5月开始执行，截止到20**年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。
(二)招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队
再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。
目前，新聘3人，其中招商主管和招商专员各一名，策划一名，从商业公司调来一名设计，组建了一个招商二部，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 10 人左右(不含招商中心人员)的专业化团队。
一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。
目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：
1、五个核心理念的培训。
2、团队执行力的培训。
3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。
4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。
5、招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术、招商制度说明和合同解读等)。
(三)招商架构、招商机制的建立
在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：
1、地产集团招商中心组织架构图
略
2、招商人员主要工作职责
(1)招商一部主要负责主力店的招商工作：1人
(2)招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3人
(3)招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作：2人
(4)招商四部主要负责综合类招商工作：2人
(5)策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在步行街开业时，需要再增加策划一名。
(6)此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。
招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。
(1)招商人员奖励政策的建立
(2)招商人员处罚政策的建立
(3)招商人员日常管理规范制度的建立等
附：人员薪酬及奖励方案
一、人员薪酬(建议)：
1、一般人员：1500——2500元/月(月薪)
2、主管：3000元/月(月薪)
3、经理(暂不设，今后可从现有人员中提拔)4000元/月(月薪)
二、人员奖励方案(建议)
1、整个招商中心按年租金手入的4%提取奖金。
2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金.
3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。
4、此项奖励方案不含高层领导。
(四)相关招商资料的准备
(1)招商手册(已有)和招商说明书
(2)租赁合同
(3)委托经营合同
(4)定租确认书
(5)招商委托书
(6)招商流程表
(7)招商文案
(8)退房申请表等
(9)授权委托书等
以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写!
(五)招商方式、目标客户的确定
招商方式：
1、项目招商发布会
2、项目推介洽谈会
3、大型零售连锁会议
4、登门拜访
5、网络招商
6、电话联系
7、面对面沟通
8、行业协会、政府机构
9、各地商会
目标客户——主力店
1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。
2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。
1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式ktv等
2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店
3、电影厅及成人电玩
(六)第三方招商网络平台的建立
他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：
1、专业的招商网站
2、专业的地产交易平台
3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如东方丝绸市场管委会、镇政府、闽商会馆、苏州上海各地行业协会、步行街会员单位等。
5、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。
(七)招商政策的制定
在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。
为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。
(八)媒体宣传推广计划的制定执行
商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要!
孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。
造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在吴江、苏州、嘉兴，乃至上海形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是：
1、节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。
2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的`媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。
而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。
3、由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。
在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据调查分析，确定主打区域为苏州、吴江，其次，为上海。主要报纸为苏州日报、现代快报、扬子晚报，其次为吴江日报、新闻晨报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。
(九)大型主题招商活动的策划执行
大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器”。
1、招商发布会
2、项目推介会(指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会)
3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。
4、阶段性的招商成果发布会
5、以项目命名的大型零售连锁会议
6、工程重要节点(封顶、竣工等)完成及开业庆典会
根据目前的项目招商情况，在6——8月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。
(十)招商费用预算
招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。
招商总费用为年租金的10%，约为230万左右。其中，招商人员提成4%，差旅招待2%，广告公关礼品费4%。
(十一)租金建议方案
根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。
东盛步行街业态楼层平均租金表
(十二)招商政策建议方案
1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况
(1)小商铺：首付定金(三个月租金)，租赁合同签定支付其余全部租金。
大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。
(2)小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。
2、“房租高开低收”
房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。
3、“放水养鱼”，装修免租期政策
根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。
4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。
5、提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。
6、允许一定范围内的改变房屋布局
经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。
二、招商计划执行时间表
招商计划执行时间表：略
三、各媒体宣传计划表
各媒体投放计划表 媒体名称 媒体具体名称 投放金额 投放方式 投放时间
现代快报(金楼市) 待定 软文、硬广告、专题 06、6—开业
扬子晚报
报纸
吴江日报 待定 软文、硬广告、专访、专题 06、6—开业
电视 苏州电视台 待定 5秒、10秒广告专访 06年7月、8月、12月
**年2月、3月
阿里巴巴
网络 待定 诚信通会员、广告 06、6—07、06
商业步行街营销方案篇十
一，项目的前期定位策划：
即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：
包括项目的vi设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三，项目的销售招商策划：
包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
全程策划核心流程。
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销;。
2、项目规划设计策划营销;。
3、项目质量工期策划营销;。
4、项目形象策划营销;。
6、项目顾问、销售、代理的策划营销;。
7、项目服务策划营销;。
8、项目二次策划营销;。
房地产策划人的六个职能。
从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
1、医生的职能。
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
2、法律顾问职能。
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、wto、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。
3、财务专家职能。
房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
4、导演的职能。
房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
5、船长的职能。
认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
6、环境问题专家。
这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。
可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。
7、房地产策划师国家职业资格。
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划;整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案;房地产项目的产品营销工作;房地产项目的运营工作。
20__年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。
房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求;而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。
20__年12月15日，由中国房地产及住宅研究会主办、房教中国承办的“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充分展示中国房地产策划人的智慧和风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的规范、健康发展。
8、房地产策划的地位和作用。
(1)、地位。
第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。
第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。
(2)、作用。
第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。
此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
商业步行街营销方案篇十一
案例1：湖南路商业街动线蜿蜒有情，从中山北路进入的动线，在内部入口处有一小小的回旋，有如玄关的功能，使进入的旺气在此处有一定的停歇和修顿。动线进入街区一段距离后，在马台街段有一些转折，街区中可适当增加一些小回旋点来聚拢人气，整条街道藏风聚气的效果更佳。另外，纵观整条湖南路，中间还有马台街和狮子桥步行街的插入。这样的布局是对商业街内部的气流起到了很好的更新作用。全长1100米的湖南路，两条商铺林立的街道与湖南路相接，使得街区内的人流更顺畅，街区内也更富有生机。
湖南路的两侧主要分布为百货商场和品牌服装店，而湖北路和狮子桥则为餐饮业密集处，而少量的酒店和休闲娱乐场所则零星的穿插于整条商业街的范围内。大型的百货商场内部各种业态都有涉及，所以百货商场的五行属性是各类五行的综合，其气场也较平和协调。湖南路的三个大型的百货商场分布于不同的地段，兼顾到整个商业区的各个部分，可以说是用阴阳五行平衡的小区域来协调周边的大环境，从而达到整个商业区范围内的平衡。湖南路的主干道两侧多为品牌服饰店，服饰店是吸引客群的主力店铺，故多集中于主街区。服饰店五行属木，且阴阳属性偏于阳，而餐饮类属性为火，也是属于阴阳中的阳。湖南路业态的布局，木属性的服饰和火属性的餐饮分成两个路段，也是有利于这两类业态的经营，形成相生的旺局状况。而零星分布于两种业态之中的酒店，五行为水，且阴阳值偏低，对主街道木属性的服饰店有一定的相生作用，可以使主力的服饰店更为兴旺，吸引到更多的人流。而水属性的酒店又对两条侧街上的餐饮业有一定的协调作用，防止小范围内的火属性过旺，而影响到整个区域内的五行平衡。
案例2：上海市普陀区梅川路为一条步行式的休闲商业街，推广名为欧亚商业休闲街，自真光路起至万镇路为止，全长约400余米，为1-3层独立的商业街铺。商业街南北两侧均为较大规模的楼盘，周边的住宅区也较为集中，故该商业街有较旺的人气做基础。真光路和梅川路为其主要的交通要道，周边道路四通八达，有交通站点毗邻，故梅川路商业街能较有力的吸引人流的进入。伫立街头的“梅川路欧亚休闲商业街”已指明整条街区的定位，是以休闲为主，体现惬意舒适的气息。
这样的定位符合处于多个社区簇拥的区位特性，作为居住的集中地，人们自然偏向于安静、休闲的氛围，故梅川路商业街因地制宜，并从多处的景观设计体现休闲、人文的街区特色。特色景观“祥和之光”塔是街区内最有欧洲风味的景观，不仅方便消费者随时看到时间，该塔的矗立更体现了梅川路商业街的文化气息，特色更加鲜明，也更贴切休闲的主题。另一个具风水寓意的景观是该四面铜象，铜象的四面皆为大象之头部，象在古代乃力量与和平的象征，寓意吉祥之意，贴切于周边的居民区，住宅为休憩、调整身心之地，气场宜祥和安宁，给人以很好的空间归属感。因而四面铜象的景观设置更增添整个区域内祥和的社区氛围，与更多受众的期许相符，进而能够吸引更多人流的光顾。
商业步行街营销方案篇十二
案例一：在素有“中华第一街”美誉的上海南京东路步行商业街改造工程中，最大的可发挥空间即是地面的铺装处理及景观设计。步行街地面设计是在中外设计师协同合作的基础上，以法国的“金色地带”(goldenline)(简称“金带”)的构思方案为基础，结合活动及环境实际情况进行了深化与细化设计，象征性、标志性及简约性设计原则体现在各个层次及细部的设计中。
例如，具体做法是，在南京东路路中线以北布置一条4.2米宽的“金带”，以此为核心，限定动、静两种活动的不同区域。凡在“金带”以外的两边范围属于流动性区域，尽可能进行中性化处理，简洁明了地形成开敞流动的空间。而“金带”则设计为静态休息区域，设计提供充足完备的服务设施、建筑小品，如问询处、电话亭、售货亭、垃圾箱、路灯、座椅、花坛、雕塑及广告牌等。
地面铺装以简洁洗练为原则，均采用花岗岩板材，根据不同活动分区的功能及行为特点，分为四种类型：
南京东路商业步行街根据人们活动的基本功能进行整体规划设计，无论是各层次空间的组织、地面铺装、街道家具与环境小品的设计还是公共服务设施的布置都基本满足了人们的活动需要，形成了具有艺术性和审美情趣的整体环境效果。步行街建成后，南京东路的吸引力明显增加，产生了较好的社会效益、经济效益和物质环境效益。成为最受市民欢迎的休闲、购物、旅游、餐饮、娱乐、以及进行商务活动和社会交往的理想场所。
案例二：在武汉人眼里，江汉路不仅仅是一条路，而是一段历史，一段记录着武汉百年风云的历史。在武汉人的心里，将江汉路改造为步行街，不仅仅因为她是一条繁华的现代商业街，更因为她的繁荣与衰败、古朴与现代、沉重与自豪，她的每一寸土地所蕴含着的历史风雨。因此，在步行街改造过程中，决策者们提出了一个大胆设想——用石头“铺”出江汉路的悠悠韵味。
石头的颜色是铺装效果成败的关键。步行街的主路段设计采用中性偏暖色调，重型步道采用骆驼红，其他则采用进连红，将通过材料的不同质感来表现光与影的变化。步行街的“大门”取名“回归广场”，以进连红和瑞青石“工”字型铺砌为主，从沿江大道开始色调由黑到红、由深到浅、由冷到暖。黄陂街节点被看作是江汉关的延续，因此它被设计为开屏的孔雀，以瑞青石扇形铺砌，继续表现出热烈的气氛。
在花楼街节点，瑞青石的“田”字铺装，喻意“田园”，再配上轻巧的廊道，精美的柱子，使人产生一种回归自然的感觉。江汉一路新生广场的构思匠心独具，骆驼红、进连红配上兰麻和印度红，并点缀以印度白，呈放射状层次铺开来，让人看到一种银瓶乍破、凤凰涅后新生的形象。江汉二路节点以芝麻白、印度白、金花米黄为主铺装出武汉市市花——梅花，取梅花盛开时的美丽寓今天江汉路的兴旺。而芝麻白、金花米黄、芝麻灰三色的巧妙组合，则自然地表现出江汉三路节点的主题——日月同辉。
商业步行街营销方案篇十三
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标
××商业城的可销售面积如表8-3所示。
表8-3 ××商业城的可销售面积说明表
2. 销售目标分解
××商业城的销售目标如表8-4所示。
表8-4 ××商业城的销售目标计划
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
表8-5 营销各阶段工作任务一览表
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2015年5月份房交会期间开盘（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高-潮；在国庆节、2015年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高-潮。
2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从
“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商。
一.本案背景
1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧
2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢
3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。
swot分析
优势
1、 地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、 项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、 产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。
劣势
1、 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、 部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。 机会
1、 目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。
2、 武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，
对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。
风险
1、 目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。
2、 武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。
二、目标客群分析
（一）消费者人群
1、 武陟三阳商业区
目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。
2、住宅项目新住户
3、 项目周边村镇的住户
项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。
(二)购买者人群
1、市区及乡镇投资客
较强的经济实力才行。
2、自营客户
符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。
3、壹号府邸住户
这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。
（三）购买习惯分析：
1、 地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。
2、 现铺是销售阶段的重心。
按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。
3、对价格的敏感度高：
三、商铺定位分析
1、 考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。
2、 本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
3、 考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。
功能定位
集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街
业态定位及面积分割
特色化经营：特色服饰店、特色饮食店
四、壹号府邸商铺的招商与销售策划
(一)项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；
整合市场空间，进行合理商品布局；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；
（二）招商销售总策略
招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。
销售策略
1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。
2、部分商铺带租约出售
针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。
（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；
9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。
四、商铺营销实施策略
市场预热期：2015年10月1-5日
以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。
排号认筹期：2015年10月10日
利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。
公开发售期：2015年10月20日
商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。
强销期：2015年11月—12月
承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，
以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高-潮。
清盘期：2015年1-3月
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。
五、商铺的营销推广方案
(一)、商铺命名：
壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街
(二)、推广主题建议
等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：
壹号府邸时尚风情商业街 武陟创富新商机
(三)、推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆-论，提高知名度，促进商铺销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
a、开盘前
让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。
b、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。
六、营销推广主题
是紧密相关的。
营销推广总主题：
壹号府邸风情商业街 全新创富商机 营销形象主题语：
掀起金涛富浪 财富势不可挡
在传统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。
2001年，21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产时代业已来临。
市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的含义。
（1）认清消费者的需求。
（2）激起和满足消费者的欲望。
(3)制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动。
（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。
市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的'营销组合，以达到综合最优的效果。
营销策划的新方向到底表现为哪些内容？它如何以房地企业为龙头，有效地整合各种资源，尽快地走出传统策划产业笼罩的氛围之中，则是一个无论是从理论层面上，还是在操作需求上，都是极为迫切的一种市场需求。
其实这种方向并不神秘：
以“策划时推广叶广告”为层面推进的操作模式，即为新的房地产营销策划方向的核心价值所在。
因为营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式，以主动创造效益为目的，而“策划、推广、广告”三者之间的整合则是为达到这种目的的具体整合行为。
我们以顺德国际商业城一案为例，来具体探讨“策划、推广、广告”这种一种新的营销方式：在楼盘推广中的整合效应。
顺德商业城简介
由顺德知名的房地产开发商—一广德业房地产发展有限公司开发的顺德国际商业城，地处珠三角中心地带，顺德市中心的南大门，市客运汽车总站旁。总占地面积达 18万平方米，总建筑面积达 22万平方米，总投资达5亿多人民币。商业城内各种配套设施一应俱全，超前设计的停车场围绕整个商业城，汽车可直接开上2层商铺，上落车购物与首层商铺一样便利。商业城功能区分明确，地理位置优越，规模傲视群雄，为中国最大的商业城之一。
顺德商业城前期推广问题分析
1、销售策略
主要集中在以下方面，导致项目出现滞销状况，影响整体资金回笼及营销部署进程，项目总体形象及档次，项目优势未能充分体现，缺乏市场竞争优势。
（1）定价策略
销售价格与市场价格脱节，定价方式单一，总体金额较高，投资层面狭小，未充分体现商铺位置、朝向、地段等优势，影响总体销售收益平衡。
（2）销售部署
以全盘开放推售方式进行，70％位置较优越的商铺被认购，造成北向及中间位置商铺大量积压，影响中、后期销售进程。
（3）付款方式
由于资金回笼原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天内付清首期或总金额，阻缓客户投资周期。
（4）促销策略
未有形成极具投资吸引力的招商策略，各层面买家的投资积极性未能充分调动。
（5）招商范围
以顺德市大良为主要招商区域，未进行广泛招商拓展，对品牌企业缺乏针对性的招商推广，主力市场投资积极性来充分发掘。
2、总体规划
（1）经营规划
缺乏超前性及创新性，仍停留在传统单一的专业市场经营模式上，缺乏统一
经营规划，服务配套设施未尽完善，影响经营前景及投资信心。
（2）市场定位
未有制定准确的市场定位，与专业市场性质类同，缺乏竞争力及核心优势。
（3）形象包装
项目形象及包装本充分体现项目优势，经营档次较低，影响项目价格提升及总体收益。
（4）功能定位
未有制定主力市场功能定位，发展前景模糊，缺乏投资吸引力。根据对顺德国际商业城前期推广的问题分析，我们已经知道，这样一个中途接手的项目所面临的问题，依照房地产营销策划的具体内涵，我们理所当然地按照“策划、推广、广告”这样一种楼盘市场推广的行为方式，来实现主动创造效益的营销自的。
策划，营销的第一步
尽管顺德国际商业城在前期推售过程中产生了许多不利于项目继续顺利销售的因素，但还不至于从根本上造成市场的困难，凌峻在这个时候介入项目，事后的策划就应该对项目新的推广工作实行“全身手术”，即找出市场的结症所在，然后对症下药，做到标本兼治，实现策划真正意义上所需从事的市场工作。
顺德国际商业城原先的市场定位仅限于“国际商业城”这样一个大而平的概念，偌大的经营面积却没有一个明确的功能区分，销售策略和总体规划上的失误与不足不能完全体现出项目不能完全体现出项目的竞争优势，从而导致项目正常的销售工作。
如何使顺德国际商业城在众多的专业市场的竞争脱颖而出，扩大项目的知名度与影响力，全面提升项目档次和综合素质，针对目前专业市场的空白点分析并研究其经营档次、市场形象、包装等因素，项目功能重新定位“一个永不落幕的名优产品展示交易会”；项目形象重新定位：“顺德之窗——一顺德国际商业城”。
作为国际级的商业城，项目所具备的发展性与首创性必将形成以品牌产品展示及名优产品销售的多功能现代综合性商城。并在档次及形象功能等综合素质上全面提升，以吸引更广泛的投资层面，将招商经营范围拓展至海内外，项目的功能及形象定位便表现出它的市场价值。
由于顺德国际商业城具有极大的规模及地段优势，奠定了项目良好的发展规划基础，这就应该在策划思路中具体反映出来。
一、以综合性产品进行经营规划，面向全国及海外市场。以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。
二、项目发展前景广阔，投资价值更为显著。以“会展经济”形式吸纳品牌企业进驻经营，提供广阔的产品展示舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。
三、营造浓厚的市场商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。
具体运作如下：
强化专业市场投资前景，以及与传统商铺的经营规划，增强投资信心。 强化项目地块发展前景及新城区的发展前景。
借助品牌企业进驻项目后，在入流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。
强化项目的价格升值空间，并以专业市场进行价格类比，突出项目发展优势。
四、吸纳大型百货超市进驻，增加入流及品牌效应。
带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且顺德仍未出现大型超级市场，我们将发挥其品牌效应及优势。
根据广东省经济发展研究中心数据显示，广东省1999年社会消费品零售额达3656亿元，占全国11.7%。其中东莞占148亿 元，佛山303 亿，顺德205亿，深圳465.2亿，如此巨大的市场消费份额及潜力深不可测，其中全球零售业巨头“沃尔玛”已开始在深圳、东莞进驻，并向珠江三角洲发展。
我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体商场销售。
例如：天河城的“吉之岛” 中旅商业城的“百佳超市” 深圳的法国“家乐福” 东莞的美国“沃尔玛”
针对顺德国际商业城经营规划的不完善与商铺首、二层功能定位不明的现状，我们在策划思路中人又别拟定了经营与功能区分的建议，具体内容如下：
一、创建完善的经营规划具体建议
形成以品牌产品展示及名优产品销售的多功能综合性商业城。
扩大经营招商范围，抢占市场空白份额。
合理规划各行业商铺使用面积及经营特性。
提供完善仓储、货运、商务、市场资讯、饮食娱乐等服务配套设施。 制定完善的开业后市场宣传推广计划。
以“会展经济”形式，进行项目经营发展，为商户创造无限的商机。 强化项目优势，增强凝聚力及投资信心。
实现可持续发展战略。
二、首、二层功能定位建议
以品牌产品展示和名优产品销售为主。
在确定各区域功能规划时，将吸纳品牌企业进驻经营并发挥其品牌效应，同时考虑本地市场需求及本地品牌企业优势，快速回笼资金，降低投资成本风险，形成综合性功能规划，进行招商经营达至全城旺销。
具体建议如下：
以家电、建材、涂料、汽车为主力市场
面向全国市场，以日用百货、塑料、影音产品为辅助；
面向区域性市场，形成综合性商业城。
主力市场分析
1.家电、涂料
本地支持经济产业及品牌企业优势。
2.汽车
未来市场需求潜力巨大，目前大良汽车市场以零散经营为主，缺乏总体统一经营规划及服务配套设施，未形成强大的竞争优势，发展空间广阔。
3.建材（装饰材料、厨卫洁具、灯饰）
首层
以名优产品销售为主
二层
以品牌企业产品展示推广为主
首二层
部分面积将规划成大型超级市场功能。
策划主要体现于房地产项目营销的前期工作，顺德国际商业城策划思路的确定，为下一步的推广奠定了基调。
推广，营销的第二步
顺德国际商业城根据前期销售中出现的问题重新进行项目市场定位后，具体的推广工作便显得尤为重要，涉及到项目的招商及经营，项目的推广主要是通过销售推广以及广告宣传推广方式进行。
由于项目当时的销售体系及销售价格都未有一个详细的制订标准，致使投资客户缺乏必要的信心，以至影响整体营销部署及项目经营。针对顺德国际商业城前期销售过程中所存在的问题，有必要首先扩大招商范围，首先针对顺德几个镇区，然后再扩展到珠江三角洲地区及广东及至全国市场进行巡回展示推广活动，以吸引更多的目标投资群体。在招商过程中外对品牌企业专门制定优惠的招商经营促销策略，成立专门的销售部门，安排专人负责跟踪访谈，并辅以最直接有效的形式进行项目推广。
顺德国际商业城在招商活动中同时配合以灵活的促销策略，激活投资群体，调动投资积极性，采取反租回报，先租后售，免管理费等一系列促销策略，降低置业投资门槛，以灵活多变的付款方式，充分挖掘小型投资客户前来投资。
顺德国际商业城为全面促进招商经营进程。重点加强经济层面较高的投资型客户先期进场，这类客户由于经济层面较高，能及时把握最新投资信息，商业城若有外来客户的先期进驻，必将带动各个层面的客户以形成强劲的投资认购热潮，加快全面招商的进程。
款方式和促销策略，全面迎合各层面买家的不同求
销售是项目推广过程中至关重要的一个环节．促销策略的好坏，将直接体现于销售过程中。为了保证促销策略的成功实施，顺德国际商业城根据促销策略的环节需要，建立了一套完善的销售体系，实行项目销售主人负责制，向项目派驻项目经理及销售经验，统一销售部署、统一销售策略、统一销售目标，统一销售行为。
广告，营销第三步
营销策划成功与否的关键．重要是将策划思想如何具体执行到位。广告，作为一种具体的执行形式、表现得好坏．将直接影响到销售成绩。
长期以来，策划和广告一直似乎是两个水火不相溶的东西，做策划的人轻视广告的作用，作广告的人又认为策划不能包打一切．广告在策划思想贯彻落实的过程中具有不可替代的作用。这一点，其实就是我们所要阐明的观点，新世纪营销的核心价值正在于将策划、推广、广告三位一体地执行到位。房地产策划师需要---专多能，具有统筹与执行整个项目营销推广的能力，销售经理则需要具体的销售经验及能力，广告作为一种营销传播，更侧重宣传表现所产生的效果。
顺德国际商业城统一项目市场形象，统一项目市场定位，统一宣传推广部署作为项目广告宣传推广的策略，全面进行广告宣传。
为创建顺德市明星商业城的品牌效应，强化项目发展前景及地段经营规模与规划优势，除在顺德市进行新闻炒作外，并同时在各大广告媒体进行炒作，以迅即把项目创建成顺德市的明星业城，以及形成强劲的市场效应，达成广告宣传的目的。
除了一般的媒体广告，顺德国际商业城还在珠江三角洲作针对性巡回招商推广，以化工、装饰材料、电器等不同行业为重点，进行招商推广，以扩大项目的知名度及影响力，广泛吸纳外围投资潜力，全面促营销进程。
顺德国际商业城根据所确定的销售目标，以“德之窗——一个国际级多功能综合商业城”、“顺德国际商业城——一个永不落幕的名优商品展示交易会”为项目形象与功能定位，以广告推广达到扩大项目知名度、提升项目形象、推大投资客户范围、制造投资吸引力。全面促进销售成功为目的。
广告推广也需有策略，顺德国际商业城广告推广策略通过举行现场公关活动、举办迎春花市等，积聚现场人气及浓厚的经营氛围，并配合销售步署进行电视、报纸平面广告，报纸夹报派送等广告形式，推广招商范围形成强烈投资热潮，激发投资欲望与积极性，同时在现场及新世纪商场、体育馆举行大型展销活动与客户联谊会，全面促进销售成功。
项目广告买点（十大投资经营优势）
强化项目优势及投资前景、经营信心，激发投资欲望，全面促销。
项目市场优势
顺德商用物业以专业市场为主，未有综合性商业城项目，而且专业市场以租赁经营为主（市区商铺以产权销售为主），而综合性商业城仅项目唯一拥有50年经营产权。
项目市场需求优势
据市调分析，顺德的中、小型企业及品牌企业（家电、涂料、塑料等行业）希望拥有一个相对集中及较大规模、较高知名度的产品展示平台，面向全国、东南亚及欧美国家进行广泛的产品展示推广，扩大产品知名度及销售网络，同时也为振兴顺德制造业的经济及提升其档次形象。项目的建立将提供一个完善的产品展示推广平台，同时迎合市场需求。
项目规模及规划优势
在经营规模、经营理念、产品功能类别，经营性质上都将是顺德及珠江三角洲地区仅有的项目，没有较直接的市场竞争对手项目，而且项目的发展是对提升整体社会经济及行业档次形象起积极促进作用。
将成立商业城统一经营推广机构及巨额宣传基金，为商城在开业前后进行广泛的社会传播及增强投资信心及拓展经营商机，共同获利。
项目地段及地块发展优势
地处105国道，位于新、旧城区的中心地带，并将形成以商业为主的发展前景，其经济及交通有绝对的优势。
项目投资前景优势
品展示推广为主，将形成强大的
市场效应，其专业性、发展前景更为强大广阔。
客源优势
精明实在的顺德人对商铺投资情有独钟，而且顺德 12个镇区的经济实力及人均收入较高，具有强大的市场承受力，而且较易受投资趋势及潮流影响，拥有广阔的市场潜力及挖掘空间，周边的东莱、番禹、中山、南海、佛山等城区的经济实力也相对强大。
产品市场优势
顺德己成为国内家电、涂料、家具主要的生产基地．产品销售网络面向全面及国外，具有较高社会知名度和市场需求空间。
看个有投资回报获利的商业城，提供%年返租回报，并以公证形式签订确立银行监控帐号，确保投资者的回报获利收益及投资信心。
三大经济支柱，十大投资信心，100％投资回报“会展经济”“口岸经济一“民族经济”。
三大经济支柱
（1）以“会展经济”形式进行经营规划
商业城将各类品牌企业及名优产品的国际性-交易会、博览会，广泛拓展扩大经商范围及销售网络，带动整体商户经营发展，提供无限商机。
（2）形成“口岸经济”经营发展模式
功能，成为新的经商口岸，从而形成以“口岸经济”形式进行商业城发展模式，增台投资信心及投资前景。
（3 ）以振兴“民族经济”为项目发展目标
为更广泛传播顺德以制造业为主的社会经济地位，提升整体形象及档次，扩大知名度及销售网络，拓展全球商务贸易市场，不断辅助企业发展，以振兴“民族经济”为项目发展目标。
项目宣传广告语
a、地段
（1）雄据105国道大良路段的国际商业城—--“顺德之窗”。
（2）唯一经过大良105 国道进入顺德新城区的国际商业城—－“顺德之窗
（3）占尽天时、地利、人和，交通畅达客似云来—一顺德国际商业城。
（4）顺德商业地王物业—-“顺德之窗”。
（5）顺德客运站旁的商业地王物业——－“顺德国际商业城”。
（6）顺德国际商业城地处入车流量最高的“商业运输干道——一105 国道”。
b、产权
（1）顺德唯一有产权出售的大型国际商业城—－“顺德之窗”。
（2）顺德唯一以100% 实用率销售国际商业城——－“顺德之窗”。
c、规划
（1）“顺德之窗”—－1个面向全球市场客户的名优产品展示中心。
（2）顺德名优产品最集中的商业展示中心—一顺德国际商业城。
（3）顺德名优产品展示交易会—－“顺德之窗”。
d、投资吸引力让顺德为您赚钱！
（1）名品汇聚，名牌基地—一顺德国际商业城。
（2）无限商机，无限优势！
（3）百年机遇，岂容错失！
（4）富贵千禧路，商业黄金铺—一顺德国际商业城。
（5）坐享高于银行利息3倍的获利租金！
——国际商业城，富贵黄金铺！
（6）总价9万民抢占顺德商业地王物业！
（7）月供680，首期6万8、 轻轻松松做老细！
（8）抢占千禧投资先机，稳获万利投资回报！
（9）一铺养“三代”，超值投资，超值回报。
（10）十大投资保障，十足投资信心。
（11）新世纪最大掘金良机。
（12）最大型的商场、最火红的生意、最兴旺的行业—一顺德国际商业城。
（13）买小铺位，做大生意，到顺德商业城。
（14）租铺不如买铺，买铺就拣专业商场铺。
（15）不用供铺，还有租收，5年12％返租超值投资方案。
（16）到好地方，卖好东西。
（17）一起翻身做铺主。
（18）“顺德之窗”—-每月拥有60万的消费流量。
顺德国际商业城通过“策划、推广、广告”这样一种整合行为。通过营销方式，手段的系统化结合．根据市场动态进行项目的修订，实现了项目价值增值的营销效果：营销策划主动面对市场并充分利用当前市场优势，充分发掘潜在市场，进而创造新的市场，所以，营销推广自然成功。
现代的营销观念认为：营销不单单是一种后期的促销手段，它应该贯通于房地产开发、经营的全过程。营销是一种主动创造利益的行为，是主动面向市场的，它必须利用各种销售技巧，公关艺术活动带动消费，积极地开拓和引导消费的时尚品牌，发掘市场潜力，创造超额利润。
策划作为营销推广的第一步．以推广、广告作为营销执行的全过程，使项目得以销售成功。
顺德国际商业城的成功推广．就是将策划、推广、广告三者相结合的典型范例。
这样，以策划、推广、广告三位于一位的营销方式实际上解决了项目在销售中的整体运作问题，这也反映了房地产开发商、地产咨询公司、广告公司三者之间在一个项目中各自所应充当的角色。
商业步行街营销方案篇十四
2、调查分析结果。
1、优势（strengths）。
2、劣势（weaknesses）。
3、机会（opportunities）。
4、威胁（threats）。
1、建筑部分。
2、功能部分。
3、建筑内部空间组织。
4、建筑环境定位。
5、街区功能定位。
6、目标客户定位。
7、物业服务定位。
目录。
一、市场调研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日。
采用问卷调查和问询调查结合。
分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。
哈密市主要商业市场。
1、哈密市商业宏观经济环境。
2、哈密市商业形态。
3、哈密市经营商户。
4、竞争物业状况。
5、大十字商业街意向客户购买行为。
一、哈密市商业宏观经济环境分析。
1、人口少、收入低、消费能力有限。
哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。
2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢。
哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。
3、旅游消费不足。
每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万（）。
人，对商业的贡献相对有限。
4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强。
哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。
二、哈密市商业形态分析。
1、商业集中度高，缺乏发展空间。
哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。
在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。
在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。
2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。
哈密市的消费主要集中于商场，集贸市场，其中商场和品牌店主要经营中高档商品，集贸市场主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。
3、商户忠诚度低，流动性强。
由于哈密市商业雷同性强，缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势，因此当新的市场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作。
