房地产估价师资格考试分《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》四个科目。下面梳理了房地产估价师《经营与管理》模拟选择题，供大家参考借鉴。

1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性,房地产不能脱离周围的环境而存在,就是强调了位置对房地产投资的一个重要性.

a适应性

b对专业管理的的依赖性

c位置的固定性

d相互之间的影响性

答案:c

解析:位置的固定性也称不可移动性,是房地产投资最重要的一个特性

2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.

a 50.5

b 60

c 65

d 75

答案:c

解析:80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )

a11.38%

b12.64%

c15.46%

d 16.22%

答案:b

解析:由(1+ra)=(1+rr)(1+rd)求得rr=12.64%

4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )

a 房屋出租

b 房地产抵押

c 土地使用权出让

d 土地使用权转让

答案:c

解析:房地产一级市场为土地使用权出让市场

5.一般来说,认知定价法所确定的价格(  )价值定价法所确定的价格.

a高于

b低于

c等于

d高于等于

答案:a

6.某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.

a102

b120

c108

d88

答案:c

解析:q=0.8*110+0.2*100=108

7.下列说法不正确的是( )

a利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数.对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.

b偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数.对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2.

c在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

d一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%一45%.

答案:a

解析:利息备付率对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2.

8.某笔笔资金按单利计息,n个周期末的本利和为( )

a p(1+i)n

b p(1+i*n)

c p*n*i

d a(1+i)n

答案:b

解析:fn= p(1+i*n)

9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权,目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末),则该项目的财务净现值为( )

a 101万元

b 137万元

c 256万元

d 500万元

答案:b

解析:npv=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

10.从房地产投资的角度说,风险是指( )

a房地产投资结果的好坏程度

b获取预期投资收益的可能性大小

c房地产投资项目激烈竞争程度

d房地产开发程度

答案:b

解析:从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小

11、下列属于房地产开发直接投资的是( ).

a.购买房地产开发、投资企业的债券、股票

b.购买房地产投资信托公司(reits)的股份

c.购买房地产抵押支持证券(mbs)

d.购买一座正在运营的高尔夫球场

标准答案:d

12、所谓住房抵押支持证券,就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的.

a.房地产企业债券

b.个人住房抵押贷款

c.房地产企业抵押贷款

d.金融机构长期融资

标准答案:b

13、房地产投资的( )特点,正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因.

a.能够得到税收方面的好处

b.易于获得金融机构的支持

c.能抵消通货膨胀的影响

d.提高投资者的资信等级

标准答案:c

14、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难.这主要体现了房地产投资风险的( ).

a.政治风险

b.政策风险

c.利率风险

d.市场供求风险

标准答案:b

15、房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金.这主要体现了房地产投资风险的( ).

a.变现风险

b.政策风险

c.利率风险

d.市场供求风险

标准答案:a

16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用,使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用,而这些在初始评估中是不可能考虑到的.这主要体现了房地产投资风险的( ).

a.收益现金流风险

b.未来经营费用风险

c.资本价值风险

d.比较风险

标准答案:b

17、某投资商欲进行写字楼置业投资.其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%.此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?

a.0.57

b.0.74

c.0.80

d.1.04

标准答案:b

解析:由公式知:12%=3.5%+βj(15%-3.5%),故βj=0.74

18、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的`资金相比,购买力降低给投资者带来的风险.

a.通货膨胀风险

b.市场供求风险

c.变现风险

d.政策风险

标准答案:a

19、单一项目的投资风险颇大,若把这两个投资项目组合起来,便可以将两者的风险变化相互抵消,从而把组合风险降到最低,要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( ).

a.正的协方差

b.负的协方差

c.标准协方差

d.绝对协方差

标准答案:b

20、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同,租金为400元/m2?年,则其面临( ).

a.市场供求风险

b.周期风险

c.变现风险

d.通货膨胀风险

标准答案:d

解析:通货膨胀风险也称购买力风险.是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险.当收益是通过其他人分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险.以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大.

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