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于都房地产调查报告篇一

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了%和%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积万平方米，与3月份相比均下降了%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨xx%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央：——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由%提高到%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。xx年市确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整—巩固—提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的`监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了xx%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

（1）商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居xx市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年（1—6月份），xx住宅均价达到元/平方米，与去年同期相比，价格增长了xx%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了xx%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个xx市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为xx市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

（2）xx商品住宅市场供求关系

1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为套，1—6月总供给套，市场总销量为8950套，总体供销比为xx：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，xx市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年（1—6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降xx%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1—6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1—6月份主要销售的住房产品户型集中在90—120平方米

20xx年（1—6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90—140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的xx%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的xx%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1—6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的xx%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的xx%。

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和xx区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

（一）xx中心区

20xx年上半年xx中心区成交均价为xx元/平方米，较去年同期上涨xx元/平方米，涨幅为xx%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为xx%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20xx年6月30号）

（二）古田片区

20xx年上半年古田片区成交均价为xx元/平方米，较去年同期上涨xx元/平方米，涨幅为xx%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为xx%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息（截止到20xx年6月30号）

（三）二七、后湖片区

20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为xx元/平方米，较去年同期上涨xx元/平方米，涨幅为xx%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降xx%。

二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20xx年6月30号）

（四）东西湖片区

20xx年上半年东西湖片区成交均价为xx元/平方米，较去年同期上涨xx元/平方米，涨幅为xx%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了xx%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

目前房地产业在我旗经济发展中具有重要地位和作用，认清我旗房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我旗房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。近期，准格尔旗发展和改革局价格办深入房地产市场较为完善的地市和发改、房产、统计等相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，进行了实地考察，并召开了座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关我旗房地产市场调研情况报告如下：

一是房地产业拉动了经济增长。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我旗房地产业进入持续稳定发展期，特别是从xx年开始对经济增长的贡献不断增大。房地产业对gdp的贡献平均增长速度xx%，房地产业已经成为我旗发展最快的产业之一，对国民经济的贡献日益提高。xx年，房地产业增加值占gdp的xx%。

二是房地产拉动了投资增长。xx年以来，固定资产投资作为拉动全旗经济发展的重要动力稳定快速增长，其中房地产投资更是飞速发展，成为全旗固定资产投资中增长速度最快的龙头之一，呈现出高速增长态势。房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重逐年增长，从xx年的xx%到xx年增长到xx%。

三是房地产业拉动了消费增长。xx年以来，房地产销售额5年平均占全社会消费品零售总额的%，是占消费份额最大的行业。特别是去年以来，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。四是房地产业拉动了财政收入增长。xx年—xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加xx万元，房地产市场销售活跃。xx年全旗房地产税收占税收总收入的xx%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，进入xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收占税收总收入的xx%，较上年同期下降了个百分点。xx年，房地产行业税收完成xx万元，同比增长xx%，占税收总收入的xx%。此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。我旗房地产市场自年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，加之中国宏观经济利好的影响，我旗的房地产市场迎来了快速发展的阶段。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了我旗房地产市场较快回暖。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致我旗的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。

2、投资型购房减少，消费者趋于理性。

xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从年以来，受金融危机影响，我旗的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，我旗的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

3、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。

面对金融危机的严重影响，我旗审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全旗工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中央宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，我旗的房产企业逐步走出低谷，受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对我旗经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

准格尔旗房地产业随着近年来的快速发展，对经济社会的拉动作用越来越大，但也逐渐凸显出以下问题：一是结构性供需矛盾较重。普通商品房价格高于城市经济发展水平和居民消费能力，商品住房有价无市，以改善性需求为主的消费者持币待购。开发企业虽然可能有较高利润，但基于市场价值判断和担心降价后引发连锁反应的担心，不愿意主动调整销售价格。市场虽然具有一定的改善性住房需求和刚性需求，但受国内房地产市场调整、周边城市房价下行的大环境影响，普遍持观望态度，因此形成僵持局面。二是住房供应体系不够明确。供应量缺乏科学规划，商品房品质单一，同类化严重。无论从销售价格上、还是销售定位上，当前在售的商品项目普遍面临着品种单一、消费群体定位趋同的问题，都把销售目标确定在所谓的高端消费人群，可供中低阶层消费的商品房项目严重缺乏。三是房地产开发商囤积土地。目前我旗尚存在相当量的未开发土地面积，而房地产开发商获得土地后，并未及时进行开发，而是坐等土地涨价以谋取暴利。在土地的不断囤积、交易中，土地价格也逐渐升高，房价也随之升高，导致有许多居民没有能力买房的局面。

近年来的房地产调控政策将使我旗正在发展中的房地产市场逐步走向日趋成熟。为保持我旗房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。一要加强房地产市场信息监控。各级房地产主管部门和各房地产开发企业必须充分利用售房系统，全部实行网上在线售房，网上签订打印售房合同。对于不实行网上售房的项目，房地产主管部门不予办理商品房预售许可证，并对该项目的开发企业诚信等级进行一票否决，不予办理资质升级，年检时也要采取相应的惩处措施。通过房屋权属网络登记发证系统的应用，全面实现商品房初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的登记网络化、档案电子化，切实提高办事效率和办件质量，提高工作成果的综合利用价值。

二要合理引导住房主体需求。针对不同群体实施不同策略，解决好不同收入者的住房问题，对其实施住房分类供应政策。同时，结合我旗开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。针对中等收入群体的普通商品房，要根据房地产市场需求状况，加快节能省地型住宅供应，并不断把房价收入比控制在6—8左右；针对高收入群体的高档商品房，必须根据当前房地产市场形势和城市发展状况，严格控制好供应规模和所占比重，科学的做好供应计划。

三要确保房地产业的土地供需平衡。要加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。要重点保证保障性住房的用地指标，提高普通住宅用地的供应，严格控制高档住房用地供应。

四要加大城镇房屋拆迁管理力度。要建立健全城镇房屋拆迁管理机构，继续强化管理职能，公正地履行管理职责，进一步规范城镇房屋拆迁工作，增加拆迁工作的透明度。对拆迁项目、拆迁公司要建立动态档案，进行跟踪服务和监督指导，严格实行拆迁许可证制度，严格审核拆迁主体的合法性，四要严格按照《条例》规定，发布有关拆迁的通知、公示、和公告，认真做好拆迁纠纷的调处，坚决杜绝滥用行政裁决和申请强制执行的行为。

五要继续开展房地产秩序整治工作。坚持整顿与规范相结合，进一步巩固已取得的房地产市场秩序整治工作成果，建立房地产市场检查长效机制，加大对房地产市场违法违规行为查处力度，按照房地产市场规范化管理的要求，建立房地产市场规范化管理综合评价体系，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

于都房地产调查报告篇二

于都房地产调查报告篇三

一房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展塣大。在保持市场供需总量平、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成63亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何特别是个人购房比例以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨65%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

xx年全县房地产开发完成投资205亿元，比上年增长198%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到517%，拉动全县固定资产投资增长45个百分点对gdp增长的贡献率达到87%，拉动全县gdp增长12个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年，房地产销售收入13亿元，按拉动消费系数14计算，拉动其他消费额182亿元，两项累计达到312亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

二房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房1997173号文和省建设厅鲁建房发1997239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

1、引导普通商品房建设，推行安居工程经济适用房和廉租房，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。xx年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【xx】37号文件已经要求，自xx年6月1日起，凡新审批、新开工的.商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房含经济适用房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[xx]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起xx、3、22，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

于都房地产调查报告篇四

从7月21到8月8日，我在嘉兴南湖皮件厂会计部进行了为期三周的实习调查。先前对会计电算化知识的不了解，经过这几周的努力，渐渐的从不知到知之，再从知之到甚之。此次我所调查的范围是财务部的会计电算化内容，从而我在此找到了我的调查目标。会计电算化技术的应用，将广大财会人员从繁重的手工操作中解放出来，有时间和精力参与企业的管理与决策，为企业管理当局、投资者与债权人提供较为准确、及时的财务信息。我本着客观、求实的原则，采取了与人面谈等一系列必要的方法，对公司会计部的电算化进行了调查。虽然这次调查只有三个星期但将为我大学的学习计划和未来的发展目标奠定了坚实的基础。

一、对南湖皮件厂会计部进行调查的目的

此次调查主要是了解会计内部的运行及操作。在南湖皮件厂的实习中我是跟随师傅了解会计电算化内容以及自己学着操作电算化的内容。

(一)了解会计部运用电算化的重要性

1、运用电算化能够提高会计现代化管理思想，从而使得会计会计工作标准化，规范化，科学化，提高会计工作的效率和质量。

2、电算化可以加快信息传递，提高会计的反馈与控制能力。与此同时就可以提高企业现代化经营管理水平，改善经营管理，提高经济效益，使企业获得更多的利润。

(二)学习如何运用电算化

在整个调查过程中，会计师傅有很多是在电脑上完成的，我也有在一旁学习，有时也会试试自己填制凭证。填制凭证最主要的是要细心，电算化和手写一样都会出错，因此做凭证时一定要仔细，这样才不会出错，不然写错了就要删去还要重新填写。

二、嘉兴市南湖皮件厂的基本情况

嘉兴市南湖皮件厂坐落于嘉兴市南湖经济园区，成立于1997年，月产值约70万，成本约43万元。它是一家私营企业，属于加工制造业，占地面积1200平方米。它虽然不大，但是里面的规划却是井然有序的。它生产的是皮件，而这里的皮件与海宁的皮衣，皮手套不同，这里生产的主要是皮夹、皮带等一些小商品。工厂中分了几个部门，分别是人事部、财务部、采购部、销售部、设计部，还有两个车间(制造车间、包装车间)，一个仓库，总经办两名。企业规模不是很大，员工人数共有82人，注册资金有50万元人民币。企业流程如下，首先采购部采购原材料及其包装材料，材料包括辅助材料：帽钉、皮带头、钮钉、徽标、卡、盒、标签、条码等;主材料：水牛皮。之后进入制造车间，第一，切割牛皮;第二，压铸皮件;第三，安装辅助材料。最后包装。简单流程为材料入库-----各部领用材料------入库产品------出库------送货。这里所生产的皮件的销售地点是海宁皮件城。年收入约为。财务部实行电算化方式记录完成日常的经济活动。

三、会计电算化调查的范围

为期三星期在南湖皮件厂的会计部实训，主要的是了解关于电算化的内容，在此主要研究的范围是：在旁观看师傅如何操作电算化;学习如何填制会计凭证。整个调查范围就在本企业的会计部，调查的主要内容是会计电算化。

四、对嘉兴市南湖皮件厂会计电算化调查的方法

在整个实训调查过程中，我与会计师傅及出纳进行面对面的学习。通过近距离地接触会计电算化操作，让我了解到了要正确的操作电算化首先要好好掌握基础会计及中级财务会计。只有先学好这些才能正确填写会计凭证以及做好其他的会计工作。在这里可以直接问会计师傅不懂的问题，师傅也会很认真为你讲解会计实践操作的知识。

五、嘉兴市南湖皮件厂会计电算化中存在的问题

(一)操作电算化人员的业务素质偏低

南湖皮件厂中只有一名会计师傅及一员出纳，大多的事情都由会计师傅所完成。据了解会计师傅是大专毕业，出纳是中专毕业的，相对来说他们的专业知识是不完全的。并且会计师傅只经过短期的培训，对软件的认识存有局限性，他们一般只能按照固定的模式机械的操作财务软件，却不能灵活运用软件所提供的各项功能。

(二)运用电算化处理账务程序不够规范。

在皮件厂中会计师傅年纪跟我相差很大，他做的账务处理跟我们现在的有一些出路，但是电算化中的数据输入、业务处理及有关制度制订方面都必须规范化、标准化，才能使会计信息系统顺利进行。但由于受观念、技术等多方面因素影响，现有工作流程大都仍在旧的体制、机制和管理模式基础上进行，因而出现了工作流程与实际业务需要相冲突的矛盾，使会计电算化系统不能很好地发挥作用。另外，在会计电算化的实际实施过程中也还存在着一些不规范的行为，导致管理上的漏洞，严重制约着会计电算化水平的提高以及造成会计信息失真。

于都房地产调查报告篇五

从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。

据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－20xx元为主体，辅之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例为最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－20xx元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。

以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－20xx元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从长沙居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外，市民的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的.预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21－35岁的占43.7％，介于36－45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21－35岁之间，仅有1.4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。

调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争劝绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

于都房地产调查报告篇六

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居xx市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个xx市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为xx市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)xx商品住宅市场供求关系

1、20**年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，xx市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

于都房地产调查报告篇七

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。xx年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。xx年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，xx年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。xx年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了xx年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。xx年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从xx年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。xx年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;xx年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，xx年为3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，xx年---xx年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。xx年全县总投放为16亩;xx年总投放为98亩，是上年的6倍;xx年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。xx年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，xx年为10.59亩，xx年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。xx年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。xx年至xx年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。xx年-xx年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从xx年开始，预售面积超过了销售面积。xx年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。xx年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;xx年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，xx年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，xx年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，xx年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，xx年共成交184起，面积16396.17m2，xx年共成交243起，面积20405.54m2，xx年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的“生力军”。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近xx套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。xx年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。xx年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，xx年为4.94公顷，xx年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，xx年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑xx年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

另据xx年11月对11家开发企业的调查资料显示，xx年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

(二)发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的“一个中心两个副中心”的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划(xx-20xx)》对人口规模的预测，规划近期(至xx年)县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至xx年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的'动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

(一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

(二)加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。

(三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

(五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

(六)加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

(七)促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。

通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。

于都房地产调查报告篇八

【导语】房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。下面关于房地产消费者调查报告，一起来阅读下文吧!

针对房地产的价格，消费者在做出投资或置业的决定之前都会通过理性的分析，对此类商品做出一定预测。前景乐观，则付之于行动；悲观，则不予购买。这里，消费者所做出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点：理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为。因而理性预期可以说是构成经济行为的基础。从理论和现实的角度看，房地产行业的参与者主要有：政府、金融机构、房地产开发商和消费者。四者关系可以用图1表示。

本文主要是分析对消费者理性预期的影响因素及这些因素对消费者预期的影响，可以根据房地产行业参与者之间的关系图，得出影响消费者理性预期的关系图，如图2所示。

本文具体分析房地产行业参与者与消费者之间的关系及他们对消费者理性预期的影响。

房地产开发的基础是土地，由于我国特有的土地制度，土地出让的数量直接决定了房地产的开发情况。政府针对土地出让所做出的调控政策，成为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商的信任。近几年，由于房地产价格持续上涨，为了抑制房地产价格的上升，政府出台了一系列的政策。这些政策，同时引起了消费者的理性预期行为（尽管有时候消费者的理性预期与政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标，严格控制土地的“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施，使土地开发面积和竣工面积增速减缓，导致消费者对土地的升值预期空前高涨，从而激发房地产市场上旺盛的需求。

金融机构出台的政策对消费者的影响，主要表现在贷款利率上，因此，房地产贷款态度的变化对房地产的需求变化有相当大的影响，最终导致房地产价格的变化。近几年，银行贷款利率逐年在提高，虽然提升幅度很小，但中国人民银行短期内对利率进行连续调整的行为，加强了消费者对“进入加息周期”的预期和房价调整的'预期。部分消费者担心利率会继续提高，增加购房的开支。在经过一阵观望之后，大部分消费者选择提前消费，导致住房需求增加，房价增幅再度上扬。在过去的十年间，无论是在发达国家，还是在发展中国家，银行贷款与房地产价格波动的关联日趋紧密。

“8.13”土地大限之后，房地产商拿地的成本大幅度增加，已成为不争的事实。与此同时，国家采取了暂停半年农用地转用审批、土地整顿、提高征用土地费用标准等措施。与此同时，房地产贷款利率不断上涨，也直接导致了许多中、小型房地产企业退出房地产行业。这一道道门槛使得房地产投资热开始下降。这一结果，造成消费者的再度恐慌，从而也再度引起房地产价格的上扬。尽管政府出台了一系列的政策，而且金融机构的贷款利率也几度提升，但是，据专家分析，这些政策对真正有实力的大型房地产开发企业影响是很小的。从某种意义上来说，这些政策只会使与他们分羹的竞争对手减少，从某种程度上反而帮助了他们。与此同时，房地产价格还在逐渐上涨，这也为开发商获取暴利创造了条件，开发商在交易市场上形成价格联盟，共同合谋有价无市的虚假房价交易关系。信息不对称的条件下，消费者被蒙蔽而做出购买的决定，房价也在消费者的购买行为驱使下，扶摇直上。

消费者的从众心理不仅表现在对低价位商品的消费，也表现在对房地产这种高价位产品的消费上。消费者即使在政府出台一系列政策、银行金融政策的变化和房地产开发企业的厂商行为变化的情况下，还是不会轻易决定是否购买如此高价位的商品。而只有在大部分消费者都去购买时自己才作决定。可见这种从众心理也是消费者理性预期的影响因素，他的作用不可忽视。

建立和完善房地产业的宏观监控体系。政府必须加快建立和完善从中央到地方的一整套房地产宏观监控体系，统计房地产投资额、房地产销售量、商品房空置率、房价收入比等指标，设置专门的机构、委派专门的专家组，结合房地产自身情况和宏观经济环境对房地产的发展状况做出分析和预测。这种宏观监控体系一方面可以使政府随时关注房地产业运行状况，在必要时通过税收政策、土地供应、利率等手段对房地产市场进行宏观调控；在另一方面也缓解了房地产行业信息不对称的弊端，引导消费者理性健康消费。

完善政府信息发布制度。尽快建立房地产信息发布制度，引导新闻媒体的舆论导向。通过定期不定期的信息发布，引导消费者理性消费，逐步使消费者对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保证我国房地产市场快速、健康、协调发展。

加强对消费者房地产知识培训。近年来，在网络上与电视上的培训方式越来越能为人们所接受。中央电视台十套的“名师大讲堂”就备受大家的喜欢。可以通过多种渠道普及房地产知识，如安排定期的“房地产知识讲座”和“房地产现状分析”节目。降低消费者对房地产产品的盲目消费性，培养消费者的理性消费。这也是有效控制房地产价格上涨的途径之一。

于都房地产调查报告篇九

甘犁，1987年获得清华大学经济与管理学院学士学位，1998年获得加州大学伯克利分校经济学博士及统计学硕士学位。甘犁长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究，师从20xx年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授，获加州大学伯克利分校经济学博士学位，曾任教于美国德州大学奥斯汀分校，现任美国得克萨斯农工大学经济系教授，以及美国国民经济研究局研究员。他同时也是西南财经大学国际化战略引进的海外人才，被特聘为该校经济与管理研究院院长、经济学院院长及中国家庭金融调查与研究中心主任。

《中国家庭金融调查报告》从20xx年开始实施，我们于20xx年5月份在北京做了发布，之后在网上产生了比较大的影响，有很多质疑。数据收集最关键的一点是随机和抽样。虽然样本量只有8438户，但是如果真正做到了随机，误差率降得非常快。

我们的调查非常复杂，有很多的信息。简单说有人口特征与就业、资产与负债、非金融资产、金融资产。在金融资产方面的数据非常详尽，我们是中国第一家对中国家庭资产进行详尽描述的调查机构。我们派遣了343位访员，32支队伍。之前我们还派了41支队伍，242人次建立抽样框。人民银行和我们进行合作，带我们的访员到社区，通过政府的支持来做。全国的总体拒访率只有11.6%，这是世界上最低的拒访率之一。我们现在做的抽样实施过程很独特，现在在做季度的电话回访，我们能够把握住中国家庭层面最及时的信息。

数据有了之后，我们做了简单分析，得出了以下主要的结论。

首先看看中国家庭收入的均值和中位数。全国家庭的均值是51569元，城市是7万元，农村是2万元左右。均值和中数位的差别非常大。全国家庭的中位数是17510元，所谓“中位数”，就是有一半的家庭年收入超过了17510元，而另外一半的家庭年收入低于这个数字。这与均值的概念是完全不一样的，大家通常错误地理解了均值的概念，认为这是普通老百姓收入的平均概念，不是这样。在中国因为分配收入极度的不均，均值实际上反映了非常有限的家庭状况。

在全国有25%的家庭年收入低于5000元（大多数在农村），如果你的家庭年收入达到了56万元，那么你就算是中国最有钱的1%家庭。你家庭年收入达到172000元，就进入了中国排名前列的5%家庭。所以我们并没有说中国家庭很有钱。

另外，与所有的财富报告得到的数据不一样，我们算出来的数据是有150万的家庭年可支配收入超过100万元，这个数字并不高，全中国只有150万，比例很低。

中国前10%的家庭在全国家庭总收入当中占的比例是57%，美国这方面的税前数据只有44.7%.你会看到中国收入最高的10%的家庭平均储蓄率为60.6%.而收入最高的5%的家庭平均储蓄率为69%.他们的储蓄金额占当年国家总储蓄的75%，所以说有75%的储蓄货币都是由这10%的家庭储蓄。中国的高储蓄率问题是这些人储蓄造成的。20年的促进内需没有效果，原因就是中国的收入不均越来越厉害，这样的情况导致了我们促进消费没有效果，必须提高低收入家庭的收入，才会降低储蓄率，减少中美贸易之间的不平衡。

中国家庭总资产平均达到247万元，大家感觉“被平均”了。我反复讲过，城市户口家庭中位数只有40万元。换句话说，有50%的城市户口家庭总资产，包括房产在内的资产加起来低于40万元，只有50%的家庭高于40万元。正如顺口溜所说———“前村有个张千万，后村九个穷光蛋。结果大家一平均，人人都是张百万”。这个平均数并不代表社会，而是代表总量，只有中位数才是对这个社会普通老百姓的描述。

从资产的角度来讲，分布到底是怎样的？只有14.3%的家庭资产超过了平均数。

中国现在的经济状况很差，怎么改变？我认为现在是有办法的。中国上一次的4万亿投资与美国7870亿美元的刺激经济政策应该颠倒过来。当时美国使用刺激经济的政策主要把这些钱用来减税，给老百姓提高失业救济的年限，主要是做转移支付，政府把钱转移到老百姓身上。中国主要是建铁路、公路、地铁，在做基建。

例如农村的医疗保险制度赔付的比例非常低，我们也有这方面的数据。赔付的平均比例只有不到20%，如果把农村医疗赔付比例提高到城市的赔付比例，就会对农村的消费支出有很大的促进作用。

中国和美国的家庭资产比较。20xx年，美国的国内生产总值是15.1万亿美元，中国只有美国的一半。美国净资产有57.1万亿美元，而20xx年比20xx年还要高，这是因为金融危机之后，美国的房产和金融资产价值缩水很厉害，下降了15%.而中国在20xx年时，全国家庭总资产是69万亿美元，比美国高21%.差别在房产上。美国家庭的房产只占总资产的32%，而中国家庭是71%.我们的金融资产占比很低，只有5%，而美国是38%.而房产的价值变化很快，很容易垮下来。

中国人住房拥有率平均达到89.68%，大家觉得“被平均”了。城市的住房拥有率是85.4%，农村是92%.东部低一点，中部、西部高一些。我们当时在上海、北京、深圳这三个一线城市做了城市家庭自有住房拥有率和年龄关系的调查，发现35岁以下人群的住房拥有率只有60%，35-45岁有81%.

刚性需求在中国的百分比是多少？首先是没有住房的家庭，这个百分比达到15.3%，这里主要是指城市，不是农村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。这部分家庭比例达到11.7%.在正常的统计里面，你算是有房的，因为你在老家确实有房，但是也有住房需求，这是两回事。第三，成年后与父母住在一起，买不起房子。这在我国和全世界所有的统计口径中算一个家庭，这批人的住房需求占6%.最后是目前现有的住房需求。以上加起来达到中国家庭百分比的32.9%，总数有7000万套。

第二是新增刚性住房需求，包括新增成年人的刚性住房需求，这是指在“十二五”期间，还有农民工进城、城镇化的过程，这部分住宅需要823万套。这是根据“十一五”期间新增农民工的数目算出来的。第三是拆迁和搬迁，算下来有1200万套，我们有详尽的拆迁和搬迁数据，比“十一五”期间增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建设的需求。总共加起来是2894万套。换句话说，刚性需求数在“十二五期间”一共有一亿套。这里有不足，没有考虑老龄化导致的住房供给情况，只部分考虑到改善性住房需求。

在中国，有13%的家庭拥有两套房子，而美国这个数据低于15%.德国等国家只有2%-3%，而中国5%的家庭有三套或更多的房子，最多达到15套。这些家庭的房屋数量相加，得出20xx年没有出售的商品房数据是166万套，目前在市场上的供给总数是4000万套。这样看起来还有5000万套的.缺口，但是市场的生产能力是多少？大家都知道针对中国低收入家庭建设的3600万套保障房，剩余商品房开发数量是2300万套。这是什么概念？只需要中国的房地产行业再工作2年半时间。

这里把所有的可能性都考虑到了，只需要2年半的时间，中国的房地产就没有事情可以做了。这说明它的规模过大。房地产行业如果从住宅需求的角度讲，5年的增量是近3000万套。所以它每年只需要生产600万套房子，就可以基本满足中国家庭城镇化的需求、成年人的需求以及各种新增的需求。房地产长期的生产规模只需要现在的1/3，2/3的房地产商是要垮掉的，没有那么多的需求，房子是卖不出去的。现在为什么房子还可以卖出去？因为大家有投资需求。

房屋价格太高。银行有详细数据，例如户主年龄以及住房贷款总额与家庭收入的比例，30-40岁时是作为“房奴”还款压力最大的时期，达到11-12倍。年龄大一点的人群这个比例会低一些，余额是8.59倍，这个数字在国外是2-3倍。如果是收入低的家庭，买房更困难，贷款总额是家庭年收入的32倍。

同时住房收益率很高，“名义平均收益率”达到340%.总的来看，房地产的收益情况确实很好，价格很好，已经很贵了，就形成了泡沫，没有一个国家历史上的泡沫是不会破灭的。

假设房产价格下跌，有很多家庭会受损失。房价在涨，首付很高。所以即使房价下降30%，中国的银行业也不会有问题。对银行而言，只有2.9%的房子贷款余额低于房价，会亏本。即使房价下降30%，对银行来说，也只有2.9%的家庭是亏本的。中国的刚需已经不是很强劲了。住房的行业规模太大，应该转型了。房产收益率很高，银行业没有问题。不会像美国一样，造成全行业的次贷危机。

现在都在谈房产税，其实房产税实施起来是非常困难的，有很多的阻碍。有一个比较好的方式是按揭税。目前二套房的贷款利率是基准利率的1.1倍，这是用行政手段给了银行超额利润，没有任何道理的。二套房的首付比例达到60%，这很健康，没有风险，贷款利息方面可以收取10%的按揭税。换一个说法就是银行把这个超额利润给了地方政府，老百姓一点损失都没有。但是效果是相同的。这是我们的一个说法，我们也给国家写了政策建议。

中国最富有的家庭与普通老百姓大概是什么情况？

符合什么标准才是中国最富有的家庭？城市家庭要达到414万的资产，净资产达到395万，家庭收入23万，非房产87万，那么就会达到中国前5%的家庭标准。富裕家庭87%在城市，12%在农村。主要分布，东中西部地区差距非常大。最有钱的5%家庭中有94%在东部，只有少数在中部和西部。哪个年龄段的人最有钱呢？30-40岁、40-50岁的中年人最有钱。他们的资产构成中，金融资产并不高，前者达到4.9%，后者是8.9%.负债高一点，但不多。

他们的钱主要用来自己开公司，他们持有的住房比例比较低，工商业的比例远远高于其他家庭。他们的资产中有22%来源于工商业。工商业经营收入比较高，达到一半，很多都是自己开公司。他们对经济的预期比较悲观。认为房价上升的比例更低一点，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.

农村到城市的“移民”问题。我们发现国家统计局目前高估了农民工进城的数目。以国家统计局的标准，在城市常住居民当中有50%都是城镇、农村户口，这是非常不可信的。目前在城市的农民工数量近1亿，远低于国家统计局的1.68亿。

于都房地产调查报告篇十

泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。

（一）城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求

据统计，20xx年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，20xx年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81％，新房达到了14.4％，均达到了国家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升

20xx年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10．23倍，平均增长率44.23％，施工面积为167.7万平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累计竣工面积为330.6万平方米（含拆迁安置用房），累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至20xx年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。

92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800－1500元／平方米，近十年间增幅为300－800元／平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展

以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高

如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。

（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高

一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32．45％。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。

主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。

（三）房改相关环节不配套

一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。

市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。

不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20％，40％和40％。

一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。

房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。

具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费；新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划；引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况；打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易；发展和规范中介机构，搞活流通；加强物业管理。

结束语

通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。