在日常学习、工作或生活中，大家总少不了接触作文或者范文吧，通过文章可以把我们那些零零散散的思想，聚集在一块。写范文的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是我为大家搜集的优质范文，仅供参考，一起来看看吧

防水涂料招商创业 防水公司文案篇一

化妆品oem药妆营销策划:药妆店经营方案

近年来，药妆店越来越受到业内的关注.但是内地药妆店的生存环境却与香港或台湾的药妆店是有不同之处的，因为港台女性已经养成了购买化妆品到药店的消费习惯，而在内地，这种消费习惯并没有形成。这也是屈臣氏到了内地转型为个人日用品零售商的原因。

但屈臣氏在内地的成功运营却给我们发展药妆店指明了方向。下面说说药妆店运营四要素。

一、品牌定位定成败

药妆店的品牌定位非常重要，其决定了药妆店经营的成败。

所以药妆店在开业之前，就要做好清晰的品牌定位。目前大多数的药妆店没有什么品牌定位，如果有的话，也就是高端品牌专柜。高端品牌人群定位非常狭窄，它只适合处在最尖端商业区域的药妆店。如果药妆店要大力发展的话，大多数的药妆店要做成中等档次，单品价格在50元以下比较合适，而且用产品效果来与众多的化妆品零售

商形成品牌区隔。这种效果就是特别的商品功能，有功能趋向性，或有特别的特征，或有显相的表征等等。

市场调研表明，目前国内女性还没有养成到药店购买化妆品的意识，消费

防水涂料招商创业 防水公司文案篇二

营销策划书

一、营销策划方案概要

1.营销任务和目标

2.目标市场和定位

分析主要结论

4.主要营销战略内容和关键步骤

5.营销预算

二、营销目标

通过对目前营销状况的分析，制定出该营销方案要达到的目标。

三、swot分析

1.目标市场分析

2.顾客分析

3.公司外部环境分析

四、营销策略

1.进入目标市场方式

2.产品策略

3.价格策略

4.渠道策略

5.人员策略

五、营销方案

具体的营销实施方案。

六、配备和营销预算

防水涂料招商创业 防水公司文案篇三

某涂料产品市场营销策划方案

(2014-01-08 08:19:08)标签： 营 销管理 经营之道 杂谈

分类： 营销管理

这是本人1998年在烟台市芝罘区应聘某建筑材料企业做营销经理时，在企业做了 1天的调研后，根据公司提供的宣传画册等资料起草的一 份产品市场营销策划方案，现在把它奉献给各位，对从事营销工作的 新人，也许有参考价值。

某涂料产品市场营销策划方案

古人云：凡事预则立，不预则废。要使市场营销工作有计划、分 步骤科学地组织实施，仅靠营销人员努力工作是不够的，必须在对市 场进行周密调研的基础上，制定比较切实可行的市场营销策划方案，确定营销工作的目标、重点、营销战略和管理要点等，使营销工作扎 实、有效、稳步地推进。一、公司简介：

烟台某涂料新材料有限公司是一家以开发、生产、销售新型建筑装饰 材料为主的高新技术企业。公司注册资本为

万元人民币，公司以

“创新、敬业、合作”为经营理念，以市场为导向，以建立现代高新 技术企业为目标，以开发高新技术，构筑现代新型建筑装饰材料产业 为产业目标，实施多元化经营战略。二、主营产品介绍：本公司顺应国际国内无毒、无害、无污染的环保潮流，自主开发的新 型建筑装饰材料均属国际九十年代新型建筑装饰材料、涂料。其中有

3种产品为国内首创，于 1998年先后获得国家发明专利。新型内外墙通用涂料 ：

1、某添加剂，主要特点：耐水性好，粘结强度高，寿命长，色彩丰 富。

2、某胶粘剂，主要特点：粘结强度极高，可在水下低温固化，国内 首创，低成本替代进口。

3、环保乳胶漆，主要特点：无毒、无害、无味，具有 彩丰富，绿色环保型内外墙涂料。新型内墙装饰专用涂料 ：

丝绸锦缎乳胶漆，主要特点：饰面细腻平滑，具有丝绸锦缎质感，具 有梦幻般的效果；无毒、无害、无味、无放射性。新型外墙专用涂料 ：

1、某外墙漆，主要特点：无毒、无味、无污染，抗晒、抗冻，具有 良好的粘结性、耐水性、耐碱性，装饰效果好，便于施工。

2、某混凝土外加剂，主要特点；可在零度以下施工，提高材料强度，增强混凝土耐久性。

3、某防水堵漏材料，主要特点：防水防冻，堵漏快，强度高、密封

功能，色 效果好。

新型大理石建筑材料 ：

花岗岩仿石漆，主要特点：丰满坚硬、天然品质、高贵华丽。三、不同产品广告宣传的要点：

1、抹灰粉添加剂宣传要点：耐水、不裂，补裂效果好，色彩丰富。 是现代建筑工程必须的建筑材料。

主要目标客户：房地产开发商，大中型建筑工程、装饰工程公司。2、新型结构胶粘剂宣传要点：可在水中低温固化，粘接强度极高，国内首创，低成本替代进口产品。

主要目标客户 ：房地产开发商，大中型建筑工程、装饰工程公司。4、丝绸锦缎乳胶漆宣传要点：饰面细腻平滑，具有丝绸锦缎质感，具有梦幻般的效果；无毒、无害、无味、无放射性，是现代家庭装饰 潮流。

主要目标客户 ：房地产开发商，建筑工程、装饰工程公司，城市居民家庭。

5、外墙漆霸宣传要点：无毒、无味、无污染，低成本，抗晒、防冻，寿命长，是替代类油漆的首选外墙漆。

主要目标客户：房地产开发商，建筑工程、装饰工程公司。

6、系列混凝土外加剂，宣传要点：防冻、提高 材料强度，增强混

凝土耐久性。主要目标客户：房地产开发商，大中型建筑工程、装饰 工程公司，水利、桥梁建设单位。

7、系列防水堵漏材料宣传要点：防水、防冻，堵漏快，强度高、密 封效果好。主要目标客户： 房地产开发商，建筑工程、装饰工程公司，水利、桥梁建设单位。

8、花岗岩仿石漆，宣传要点：丰满坚硬、天然品质、高贵华丽。 主要目标客户： 房地产开发商，建筑工程、装饰工程公司，城市家庭、宾馆酒店。

四、市场环境的分析：

1、公司规模小、企业知名度和产品品牌知名度低。

由于企业规模小，资金实力差，企业在烟台市区虽有一定的知名度，但与企业产品生产能力、市场占有率的要求来看，企业知名度和产品 品牌知名度都比较低，不能适应全面开拓市场的要求。在今后的市场 营销活动中，应采取企业品牌和企业产品并重，树立企业形象和产品 形象并重的广告宣传策略。

2、新产品尚未被业界普遍认同，知名度不高。

我公司开发的某涂料新型建筑装饰材料，虽是国家推广的环保型 新产品，具有国家专利。但尚未被建筑装饰业界普遍认同和了解，知 名度不高，急需要加大广告宣传力度。3、因公司在技术上占有绝对优势，属产品市场的领导者。加之企业 经营机制灵活，产品技术先进，质量可靠，售后服务方便及时，熟悉 胶东地区环境，以开发烟台市场为突破口，具有多方面的有利条件。4、从产品开发周期上看，产品处在市场导入的成长期，建议采取密 集性的市场渗透经营战略。在确定的重点区域内，通过广告宣传，宣 传企业和产品，扩大企业和产品的市场知名度，引导激发目标客户的购买兴趣和欲 望。

五、市场营销目标和任务：

根据公司下达的生产经营计划，提出 1998年的市场营销计划，确 定今年市场营销工作的具体任务是销售某防水涂料

15000吨，乳胶漆

1000吨，墙壁纸 100万平方米，实现产品销售收入某亿万元的目标。六、价格策略：为吸引更多的客户购买本公司产品，扩大市场占有 率，产品定价必须适应市场的要求。

1、凡我公司独有的专利产品，以被替代的产品价格为依据，价格可 适当定的高一些。

2、非我公司专利产品，可采用总成本加成定价法和目标收益定价法 制定产品价格。

3、为吸引客户，制定价格折让策略。 1）现金折扣：凡用户提前付款 或即时付现金的，享受 1---2% 的折扣价格。2）凡用户大量购买本公司产品的，一次性定货超过 1吨的，享受 1---2% 的折扣价格。

某涂料产品的具体价格表：

产品名称

计量单位 批发价格

代理价格

零售价格

备 注

七、营销工作的日常管理：

做好日常营销管理工作，是实现年度工作计划、完成工作任务 的基础和前提条件。

1、按日、月、季度对营销人员进行业务考核和业务培训，做到任 务具体、分工明确、指标到人、责任到岗、记录完整、检查考核到位。2、认真组织好每一天、每一次的市场营销管理工作。让每个营销 人员上班后都明确：今天我的任务是什么？怎样完成？什么时间完 成？每个营销人员在下班前要汇报： 今天工作完成的怎样？遇到什么 问题？下一步打算怎样解决处理？对每一天的工作有严格的组织、录和考核。

3、建立“营销工作记录卡”制度，记录每人每天的工作情况；每天 工作完成后，营销员可通过电子邮件给公司上报营销工作记录卡。营 销记录卡内的基本数据每月由营销内勤进行汇总。汇总报表数据连同 营销记录卡原件一并存公司企管部档案室，复印件留在营销部门长期 使用。从而有效避免因营销员与营销内勤跳槽造成的营销客户资料的记 丢失。

营销工作记录卡

目标客户名称 单位地址 电话号码

传 真

企业性质 所在区域

推销产品内容 1、某涂料产品，2、某墙壁纸，3、某乳胶漆，4、某防水涂料； 客户被调访人 客户被调访人 调查访问的主

要内容 客户被调访人 意

职 务 职 务

问题与对策

调访时间 调访人姓名

3、对一个月内工作不认真，不请示不汇报，不接受检查考核的或三 个月没有工作业绩的营销人员，建议总公司人事部门予以调换工作岗 位或予以辞退。八、产品定位：

俗话说：产品为王，广告为纲。企业要有竞争力，必须要有好的 产品。产品竞争力的提高，不仅仅局限于产品的数量和质量，而且还包含了产品的品种、品牌、质量、价格、技术、包装、服务和信誉等。因此，要制定科学的市场营销策略，必须将我公司的产品与国内同行 业其他企业的同类产品进行技术、经济的对比，分析我公司产品的优 势和差距，从而确定我公司产品市场竞争的着眼点和突破口。必须从 我公司的实际出发，根据现有的生产能力和经营战略，确定我公司的 产品战略和产品的市场定位。

我公司的产品战略： 扩大主调产品的生产规模，提高战略产品的比重 和产量，提高补充产品的质量和性能，加快未来产品的科研开发。主调产品：生命力强的产品，贡献利润大的产品。战略产品：提高形象的产品，其他公司没有的独特产品。

补充产品： 为对抗竞争企业而配备的产品，为扩大产品幅度而开发的 产品；尽管需求不大，但为了满足多样性的需求而生产的产品。未来产品： 谋求解决最大需求的市场细分的产品，将来能成为主调产 品的产品。

因此，乳胶漆、防水涂料是我公司的主调产品，在产品广告宣传中，应以此为重点，实施广告宣传，广告宣传必须主次分明，重点突出。九、广告营销策略：

1、广告原则：本着经济、高效、可行的原则，争取少花钱，多办事。 2、广告目标：通过广告宣向目标客户宣传企业品牌、介绍产品，提高知名度，促进销售，占领扩大市场。

3、广告对象：面向房地产开发商，建筑工程公司 , 装饰装潢公司和城 市居民。4、广告计划：

1）设计制作宣传公司品牌形象和介绍产品的宣传材料样品广告 产品说明书），此项工作已经完成。

2）直邮广告：在烟台、威海、青岛地区筛选 600---1000 个重点目标 客户，邮寄宣传公司品牌形象和介绍产品的宣传材料。要求信封设计 醒目、有吸引力，信函内容可读性强，使收信人对信函感兴趣。3）报纸媒体广告：选择烟台、威海、青岛市的广播电视报或晚报，设计制作刊登广告。要求设计独特、新颖、醒目，主题突出。4）户外广告：以烟台市为中心，选择烟台市东、西、南三个交通出 口主干道一侧，设立户外广告牌。或选择烟台市开往东（1路、17路、（或

7路车）、西（21路、31路、33路、36路车）、南（9路、19路、80路、62路车）方向的市公交客车做车身广告。户外广告要求设计醒目、枪 眼，一目了然。5、广告预算：

十、公司产品与国内同行业同类产品技术、经济对比： 十一、产品营销渠道：1、人员推销：由 3—4人组成专职展开营销业务，对重点客户进行地 毯式地推销，每人每月上门推销走访客户 20个以上，建立客户调访挡 案。

2、寻求代理商：制定有吸引力的代理、代销政策，寻求经销代理商。 3、设置专卖店：在烟台市大型建筑装潢材料批发市场内设置 专卖店或专卖柜台，进行产品专卖专营。

4、产品展示：有选择有重点地参加国内、省内大型建筑装潢材料的 展销会、博览会。

十二、营销工作的管理和控制：

为加强对市场营销工作的管理与控制，提出如下要求： 1、将营销人员的毕业证或技术职称资格证书，收押在总公司人事部 门，存档管理，由人事部门给被收怔人开具收据。

2、加强对营销工作的领导与管理，健全与营销工作有关的经济合同、资金结算、价格浮动、差旅费报销、借款审批的规章制度，严格有关 的请示、报告、审批手续。

3、为预防商业欺诈行为，请财务部门讲解指导资金结算的种类、方 法、特点、及其预防的要领，提高营销人员在生意洽谈中的验资、验 证、验货和防范能力。

4、奖金发放：既要充分调动营销人员的积极性，又要有效地控制营

2─3个 销人员随意跳槽。在奖金发放在时间上采取 3：4：3的奖金兑现发放 办法，具体操作就是： “当月业绩核算后在下月就兑现发放提成奖励 30%，三个月后再兑现提成奖励的 40%；9个月后在兑现剩余的 30%”。这样既能有效激励营销人员，又能有效防范风险。

防水涂料招商创业 防水公司文案篇四

一、未来发展趋势 1 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房

2 地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。

二、房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、_、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围

3 绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体 4 现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策

5 略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房产营销策划书(二)前言:营销理由

传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。

然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的utility，所谓utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念:同一商品在不同的6 消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。

二房地产营销策划书-促销:点石成金

现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常

规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销 7 模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到;多线共拉，布线为，一打尽。(一)房地产营销策划书-立异:以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”:“千变万化”(营销手段方面)，采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下:当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略:先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障

8 的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现:随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试～

(二)房地产营销策划书-顶楼:困中创“圆”(园)众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因:人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是

9 夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者，它的材料及铺设形式有异:直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。

并且，我们投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。(具体操作方法可以到“永安新村”“取经”)

阻碍顶楼销售的难题还有二:过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层(如本人);另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么,(当然我对您们还是有信

10 心的)，如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。(其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”;营销是“术”，而产品是“道”)

(三)房地产营销策划书-中楼:以旧换新

俗话说:“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本

11 人又“卤莽”献上一计:随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2?8定理”(社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者)，二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转～有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上(后面提到)，一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住:市场上的成功者的确是那些 12 最能适应现行环境要求的公司??它们向真正需要的“东西”(销售模式)而付出。

(四)房地产营销策划书-绿化:诗意栖居

“诗意栖居”是人类居住的最高梦想～所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足:花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业;氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。

(五)房地产营销策划书-物业:“和谐”民主 13 现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临;在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作:引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。

14 三房地产营销策划书-推广:多管齐下

一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子:你爱上一个女孩必须勇敢追啊～否则，你只能在单相的煎熬中忍痛～而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀～对吗, 最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那,倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗,这点从下面的图表就可以看出来:图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量(手段)全力去说服他们、征服他们 15(一)房地产营销策划书-广告:媒体打压

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率;二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次)，收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。

通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法: 如果广告后收益广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化～好～既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果;而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海

16 风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。

另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取”过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。()的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。

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