报告的撰写需要考虑读者的背景和需求，以便针对性地传达信息。在报告中，可以提供一些建议和改进方案，以便读者能够从中获得一定的启示和参考。范文中的语言表达可以激发我们的创作灵感，但我们仍然需要根据具体情况进行调整和改进。

旧厂房改造调研报告篇一

棚户区是指城市规划区内国有土地上和独立厂矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。棚户区改造是关系人民群众切身利益的“民心工程”，是实现“住有所居”的重要组成部分。近年来，县委、县政府高度重视保障性住房建设，棚户区各有关单位和住户对棚户区改造的呼声也十分强烈。为此，作为城乡建设和房地产行政主管部门，我们围绕我县棚户区改造专门组织进行了调研。形成以下调研报告。

我县县城棚户区主要分布在老城区、工厂区和城乡结合部，主要有以下几大片：

1、迎宾街中部以南、太行街以北(包括外贸公司、副食品公司、食品公司、制帽厂等);。

2、东沟巷(铁路指挥家属院、糖酒公司家属院、运管所家属院等);。

3、丰州路东侧(包括运输公司、县社家属院等);。

4、城西区化工厂、电器厂、针织厂等地段;。

5、太行西街北侧(包括老干局家属院、林业局家属院、果树中心、蚕桑中心等)，以上区域占地面积约平方米，建筑面积平方米，居民户，人口人。

上述棚户区，居住环境较差，而土地利用率却较低，存在以下隐患和问题：一是房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已忧为危旧房，存在居住安全隐患。二是房屋基础设施较为落后。房屋户均面积狭小，不成套，大都没有排水设施，没有集中供暖，没有卫生间，生活条件相对简陋。三是环境较为恶劣，大都居住在低洼地带，排水不畅、阴暗潮湿、乱搭乱建、乱堆垃圾，春天污水横流，夏天蚊蜗居肆虐，冬天积雪成山，公厕均为旱厕，环境非常恶劣。四是棚户区居住人员成份复杂，生活水平较低。这里出租房屋比比皆是、众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。

近年来，我县经济和社会发展速度加快，城市建设日新月异。但是棚户区的居民却始终多年生活在恶劣的条件下，与绝大多数市民日益提高的生活水平特别是居住水平反差极大。同时棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使大的城市人居环境大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。所以棚户区改造势在必行。

(一)解决棚户区居民住房问题，是密切党和政府与人民群众感情的重要举措。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户和低保户边缘户的非常高。他们面临着就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强烈。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。

(二)进行棚户区改造，是推进城市化进程的必须要求。加快推进城市化进程是落实科学发展观，统筹城乡协调发展的必由之路，城市化发展水平，往往标志着一个地区经济、文化、政治、教育、科技、信息等多方面所达到的状况。根据有关资料，山西省公布的20xx年城市化率为43.03%，而我县仅为%，山西省城市化率要达到%，目前我县县城人口为3。5万人，要达到全省平均水平，每年要新增城市人口听写5000人，按每户3-4人计算，需每年新建住房1000多套。我县县城三面临河，背靠丘陵，新区开发受到一定制约和影响。棚户区土地利用率均低，据初步测算，通过棚户区改造，可提高建筑容积率2-3倍，可进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，为城市发展列为广阔的空间。同时，棚户区改造，不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

(三)推进棚户区改造，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径。棚户区改造建设的大部分是安置用房，为小户型、低价位的普通住房，对象除解决回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住房困难。推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。

但具体实施中也还存在着一些困难和问题，需进一步研究并加以解决。

一是认识问题。改造范围内多数人在满足其合理补偿或安置的前提下，能够理解和支持棚户区改造工作，但由于近年来我县房屋拆迁补偿采取的是“拆一还一”的办法，补偿标准较高，少数住户以不愿改造为由或提出过高附加条件，影响改造工作的实施。

二是拆迁难问题。利用自用土地进行限价商品房建设，采取的是现状招标，无地供应方式，拆迁工作如由开发商承担，拆迁成本和拆迁过程中不可预见因素较多，且房屋销售政府限价，投资风险较大，开发商投资建设积极性不高。

(一)加强棚户区改造工作的领导。县保障性住方建设领导组要建立联席会议制度，建立协调联动机制，统筹棚户区改造各项工作。各建设单位要认真调查摸底，制定详细并确实可行的棚户区实施方案，报领导组审核批准后严格实施。各职能部门要协调配合，明确责任，对改造工作大力支持并提高优质高效服务。

(二)进一步完善棚户区改造工作机制。棚户区改造是一项系统工程。建立联席会议制度，建立协调联动机制，统筹协调棚户区改造的各项工作。政府各有关部门要统一思想，协同配合，明确职责。既要坚持政府主导，又要充分发挥市场机制的作用，还要广泛争取社会参与，形成合力，共同推进棚户区改造工作。要发挥单位、企业、个人等方面的积极性，多渠道筹措改造资金，保证棚户区改造工作的顺利进行。

(三)坚持政府引导，单位实施，市场运作的机制。棚户区改造要采取政府主导、市场运作的方式进行。

旧厂房改造调研报告篇二

棚户区改造是新形势下国家提出的解决低收入家庭住房困难问题的重要举措，是一项关注民生、惠及百姓的重要民心工程。区委、区政府高度重视这一民生工作，将棚户区改造作为当前工作的头等大事来抓，稳步推进。现将工作情况简要汇报如下：

（一）根据衡住保组字[20xx]1号文件和5月13日市房产局会议精神，区20xx年城市棚户区改造第一批计划项目为2个，一个被列入省20xx年城市棚户区改造计划项目，即棚户区，计划改造272户；另一个被列入我市本级20xx年城市棚户区改造储备项目，即东方里棚户区，计划改造93户。

1、省级考核项目棚户区由东风街道农田里、如意里和苗圃街道三个零星棚户区构成。其中农田里规划用地18.4亩，拆迁房屋10223.6平方，改造户数95户；如意里规划用地6.9亩，拆迁房屋8976.05平方，改造户数47户；规划用地21.5亩，拆迁房屋16972.3平方，改造户数130户。农田里和如意里项目紧临大道东风南路匝道两侧，项目紧临大道苗圃一侧，均对城市形象造成直接影响。

2、市级储备项目东方里棚户区规划用地29.2亩，拆迁房屋4590平方，改造户数93户。该棚户区住户为省工业设备安装有限公司五分公司职工，所住房屋大部分为上世纪六十年代建的砖瓦平房，房屋破旧不堪，职工强烈要求改造。

3、目前，项目已由街道上户征求住户意见，绝大多数住户愿意实施棚户区改造，同时，区城建投积极与市国土、规划部门衔接，正在做规划设计，出具规划条件。东方里棚户区已经在与住户签订房屋拆迁协议，部分房屋已经拆除。

（二）根据市住房保障办公室的意见，原由集团住房建设指挥部负责的团结里棚户区项目改由区政府为主体负责实施。该棚户区项目拟占地15.7亩，拆迁房屋6285.7平方，需要改造住户113户。该项目主要是铁路土地，拆迁的多为铁路职工住房，目前，项目征收补偿安置方案已经制定，动员大会已经召开，现正在积极与住户签订合同，已签订拆迁协议26户。

（三）苗圃地区铁路住房密集，房屋简陋，配套设施缺乏。出于统一规划、整体建设需要，我区拟考虑将与团结里棚户区相连、紧临大道一侧的路向里棚户区纳入团结里棚户区一并改造。路向里棚户区占地38.9亩，需拆迁房屋6663.2平方，改造住户94户。该项目已与集团签订了土地协议，解决了用地矛盾，方便由区政府为主导整体推进实施。

1、提高认识，加强领导。棚户区改造是解决群众居住环境、消除安全隐患的重要手段，是提升城市形象、落实群众路线的具体体现。区委、区政府高度重视，成立了全区棚户区改造领导小组，明确责任街道负责房屋拆迁工作，区城建投资公司负责安置房建设工作，区棚改办负责监督指导、计划上报，形成层层有责任，层层抓落实。

2、三个结合，改善环境。坚持“三个结合”，把棚户区改造与解决大道遗留问题、完善城市功能和提升城市形象结合起来，切实改善百姓住房环境和条件。大道尽管已经通车，但大道如意里一侧住户意见很大，房屋距离大道太近，已影响到住户的正常生活，同时，大道匝道两侧房屋低矮破旧，与城市形象极不相称，急需改造。区委、区政府在研究棚户区改造时，充分考虑城市建设中的诸多因素，统筹安排，合理配置，既解决当前的一些突出矛盾，又完善了城市功能、提升了城市形象。

3、加大力度，做细工作。棚户区改造涉及群众的切身利益，工作必须要做细，做到位，要让群众真正感受到党和政府在为老百姓谋福利、得实惠。按照市住保办的安排部署，我区一方面由街道组织对棚户区进行调查摸底，征求住户意见，登记住户情况，统计住房面积，为编制项目改造实施方案和资金测算方案奠定基础；另一方面与规划部门衔接，确定用地红线和规划建设范围，落实规划设计条件。

改造的推进速度。

2、用地规划问题。前期，区政府对棚户区项目进行过仔细的调查研究，并征求过区国土和规划部门的意见，经过慎重考虑后才上报。但是，市规划局在划定棚户区项目范围时，没有征询区政府和市住保办意见，就单方面确定了项目的规划用地。如果是符合棚户区条件的还好实施，但如果与棚户区改造相距甚远，就不便于区政府推动棚户区改造工作。如东方里棚户区，我区政府上报的用地面积只有18亩，但经规划部门调整后，扩大至29.2亩，增加部分是集体土地，且房屋多为3至4层，住房面积严重超标，不符合棚户区政策。建议最好还是维持原棚户区上报面积为宜。

旧厂房改造调研报告篇三

根据市委、市政府作风建设主题活动的要求，市农业局3月15日开始组织机关干部到联系点—区群众街社区开展走访调研，通过召开座谈会和入户走访，了解到社区居民较集中反映的一个突出问题就是棚户区改造进度太慢，严重影响居民生活。针对上述问题，市农业局组织人员开展调查研究，并形成调查报告：

群众街社区是在xx年六月城市社区改革时，由三个居委会合并组建产生的。该社区是区老城区，历史上曾是云集之地，是区乃至市的繁华地带，现棚户居民已超过1000户，成区比较集中的棚户社区。

1、安全隐患大。棚户区居民住房产权基本归属于区房产公司，大多是上世纪60-70年代的建筑及明清时期的遗存，建筑年代久，建设标准低。又因近两年计划拆迁改造，一直没有维修，现基本上都已成为危房，风雨飘摇，一部分住房时刻有垮塌的危险。棚户区建筑密度大，上层基本为木质结构，并且巷道狭窄，基础设施落后，而现有的消防设施又不全，一旦发生火灾和其他灾害，后果不勘设想，存在很大的安全隐患。

2、环境较为恶劣。棚户区房屋户均面积狭小，不成套，大都没有排水设施，没有卫生间，有的居不如厕，生活条件相当简陋。卫生死角多，阴暗潮湿，加上私建乱搭，夏天蚊虫肆虐，环境较为恶劣。

3、管理难度大。棚户区居住人员成份复杂，大部分是本地居民租住，但也有一部分是拆迁安置住户，一部分是外来租住户，吸毒人员多，据社区介绍，仅群众街社区吸毒人员就多达80多人，治安隐患多，管理难度大。

近年来，市委、政府和区委、区政府高度重视居民保障性住房建设，xx年市政府就成立了建设指挥部，为还原古城原貌，续写历史渊源，与益“明清大港”保护与开发有限责任公司启动了保护与开发的建设工作。市城建投资开发有限责任公司石码头历史街区建设项目部于同年基本完成了设计、初步进行了遗产资源评估，并开展了前期拆迁摸底工作。后来拆迁安置基本停滞，据调查了解主要原因是：安置房建设还没有完成;二是整体开发规划还没有出来;三是补偿安置资金没有到位。

xx年3月12日，市人民政府下发了《市中心城区棚户区改造实施方案》，方案明确了指导思想，改造范围和工作目标，工作原则，组织领导，责任主体和实施主体，资金来源，项目建设管理，实施政策扶持及保障措施。xx年3月8日，在市人民政府第三次常务会议上就保障性安居居工程进行了专题研究，并于3月19日下发了市人民政府常务会议纪要。市中心城区棚户区年度改造计划规划，xx年由区作为实施主体，市城建投资开发有限责任公司作为配合单位将在区改造户数3606户，改造总用地面积118213平方米，改造总建筑面积129555平方米，其中大码头街道2605户，群众街社区1100余户。根据区政府主要领导介绍：区棚户区改造将分五期进行，具体步骤分三步，一是调查摸底，二是拆迁安置，三是规划建设。区现在1000多套安置房建设已基本完成，群众街社区棚户区改造结合明清古巷保护将作为今年下半年第一期工程启动。

近年来，我市城市建设日新月异，高楼如雨后春笋，绝大多数市民的生活水平得到快速提高。但形成极大反差的是一边高楼林立，一边是棚户区成片，棚户区的存在与城市形象，文明档次极不相衬，棚户区的`大量存在已严重阻碍城市的健康发展。棚户区的居民多年来一直生活在恶劣的环境下，棚户区居民对棚户区改造的呼声十分强烈，要求相当迫切。棚户区改造是关系到城市居民切身利益和实现住有所居的民心工程，解决棚户区居民住房问题是密切党和政府与群众感情的重要举措。妥善解决好群众的实际困难，确保群众的切身利益，确保社会稳定是当前市各级政府、各部门重中之重的工作。如何加快推进区群众街社区棚户区的改造提出以下建议：

1、依法拆迁安置。

棚户区的居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户、低保边缘户非常多，他们面临着就业、住房等多重困难，棚户区在改造过程中出现拆迁补偿问题较多，容易发生群体性的事件。充分考虑棚户区居民的经济承受能力，妥善安置被拆迁居民。棚户区的改造要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》和有关法律法规的规定。不能片面追求改造进度而强拆强迁、野蛮施工，损害群众利益，影响社会安定。在补偿、拆迁安置过程中，总结以往因不同责任单位补偿标准不统一，激发群众矛盾，造成群众上访，影响拆迁与工程建设进度的经验，补偿安置方案要经社区居民代表讨论并公示。规范程序，阳光操作，确保公开、公平、公正。充分考虑棚户区居民的经济承受能力，妥善安置被拆迁居民。

2、统筹规划、分步实施。

一是组织好本区棚户区的调查摸底。二是根据本区棚户区的实际情况编制出改造计划，明确工作目标，有步骤、有重点地推进棚户区的改造工作。三是因地制宜，先易后难、逐步推进，针对性地多种方式推进棚户区改造。对目前不具备拆建条件的棚户区要搞好房屋维修加固工作，确保居民居住安全。

3、政府组织，市场运作。

进一步完善棚户区改造工作机制，建立协调联动机制，统筹协调棚户区改造的各项工作。棚户区改造牵涉面广，政策性强，必须发挥政府的组织领导作用，在政策资金上给予倾斜，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合。坚持政府推进与市场化运作相结合的原则，对有商业价值的棚户区可采取招投标方式选择房地产开发企业进行综合开发。

旧厂房改造调研报告篇四

旧厂房改造调研报告篇五

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题。

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路(含横浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村(实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户)，其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一;二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的“断头路”(如辽河路、淮河路、太河路等)，极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于20xx年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值;财政收入;规模以上工业产值;实际利用外资;固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

旧厂房改造调研报告篇六

为全面落实市委市政府关于城中村改造工作的指示精神，进一步推动城中村改造工作，加快我区城乡一体化进程，政协xx区委员会对我区“城中村”问题进行了深入的调研。20xx年5月下旬至7月，调研组深入到“城中村”以及居民家中，通过现场看点、听取汇报、情况介绍、座谈讨论和发放调查问卷等形式，对城中村发展及管理工作产生的困难和问题进行了详细了解，对存在问题的原因进行了深入分析，并就如何解决“城中村”管理工作中所遇到的困难和问题进行了探讨研究。现将我区“城中村”的基本概况、存在的问题及解决措施综合报告如下：

一、xx区“城中村”的基本概况及改造必要性。

1、基本概况。xx区位于xx市湘江西滨，以湘江主航道为界，划江而治，区属现有86个城中村(含四个镇)，农业人口228493人，耕地面积144450.26亩。如不含四镇则我区共有城中村35个，农业人口66190人，耕地面积13796.65亩。xx区的城中村大体有三种类型：一是已成型的城中村，处于城市建成区内部，村集体土地基本被城市建设征用，自身发展没有太多的空间和余地，如银盆岭村、望岳村、茶场村等;二是发育型的城中村，处于城市建成区与城郊的结合部，与城市建成区紧密相连，与城市建设用地相互嵌入，大规模的开发建设正在实施或已完成，如五星村、茶子山村、黄鹤村、青山村等;三是潜在的城中村，处于城市建成区外围，还有较多农用地，基本保留乡村特点，是城乡一体化推进的重点区域，急需进行规划控制和建设引导，如联络村、中塘村和四镇的51个村等。本次调研选取了西湖渔场、茶子山村、银盆岭村、付家洲村、岳华村和望岳村六个较典型的城中村进行了调查。

2、存在的问题。xx区城中村目前所存在着的问题有如下几类：

违章搭建多。在城市迅速扩张的过程中，村庄被高楼大厦快速包围，地价、房价、租价也水涨船高、大幅上涨，受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，村民见缝插针，私搭乱建，诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止。

环境卫生差。城中村基本上没有围墙，无法实施封闭式的物业管理。外来租户较多，人员杂乱，环境管理较差，并存在着各种安全隐患。此外，各类设施薄弱，公共绿地与体育等基础设施缺乏。成为城市卫生死角，城中村的农民期望改善居住环境，问卷调查中有57.6%建议安置小区应与周围环境相协调，统一规划，配套设施的同步建设。同时在回答“有关改造方案，你最关心的问题是什么?”时，有24.2%的人选择了“新住房的户型及周围环境”。

管理难度大。“城中村”往往缺乏统一的科学管理和规范化指导。xx市在近几年快速城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将“城中村”事务原封不动留给村委会自己解决。一个城市两种管理制度，城市与“城中村”各执行一套管理制度，“城中村”并没有真正纳人城市统一的管理中。因此，即使现在村委会变居委会后，他们依然执行传统的管理模式，既要负担本村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、社会治安等社会管理职能。在传统的村落组织结构和管理思维下，管理难度很大。

村民期望高。xx区城中村居民因为有房屋出租等优势，家庭收入比较城市一般家庭而言，并不低。调查发现村民在回答“您家庭每月的收入”时，12人选择1000元以下，占36.4%;13人选择1000元——20xx元，占39.4%;6人选择20xx元—5000元，占18.2%;1人选择5000元，占3%;同时据西湖渔场干部反映，该区多数家庭的年收入往往都高过10万。在这种情况下，他们对于改造的期望较高，并且期待在改造后能够获得比原来更高的收入。此外，对于改造中的各项费用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或开发商买单，而不愿意自己出钱。这也给城中村改造带来较大的难度。

遗留问题多。从调查情况看城中村普遍存在着原60号令征地拆迁中遗留的规划安置地没有落实问题，安置房建设经费短缺问题，未安置农民数量仍较多的问题，另外村集体资产如何处置，村民改市民后工作出路，社保资金缺口巨大等问题如何解决都困扰和拖累着城中村改造前进的步伐。

3、改造的必要性。

城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以单家独户为主，占地面积大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的紧张局面。另外，很多城中村占据了城市的优越地带，但在综合开发上却远远落后于周边地带，这是对土地资源的极大浪费。在现代城市生活中，人们不但注重生活环境，也很重视人文环境，城中村不仅从外观上看是城市的败笔而且内部社会治安差，人口素质低，普通市民往往不愿与之为邻，导致城中村附近的土地房屋等资产的价值也倍受影响而有所贬值。我国是土地资源稀缺的国家，城市正从粗放的外延式扩张走向内涵式集约发展。改造城中村，盘活效率低下的城中村土地已经成为历史的必然，合理改造城中村将会大大促进城市土地潜力的提高及城市经济的发展。

城中村改造是加快推进城市化进程的需要。我国正处在城市化进程的加速期。城中村的改造不同于旧城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各种违法建筑，形成了各种各样的土地房屋关系。村民、集体、开发商以及全社会的利益交织在一起，错综复杂，所以城中村问题被称为是城市化进程中最大的难题。因而，加快城中村的改造将为城市化发展提供良好的发展环境。

城中村改造是加强城市精神文明建设的需要。城中村村民虽然居住在城市中，但大都没有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作为经济来源，部分居民整天无所事事。有的变得贪图享乐、不思进取，待原有的拆迁补偿款用完后，将重返贫困，成为新的社会问题。另外，由于他们主要依赖于房屋出租，这样也就造成了城中村屡禁不止的违法建筑问题。同时城中村的出租屋由于散乱、容易成为藏污纳垢之地，与城市的形象格格不入，同时也影响城市精神文明建设。

城中村改造是减少集体资产消耗的需要。城中村公共基础设施建设和维护还没有完全纳入城市体系，大部分城中村居民还没有享受到城市居民的社会保障。公共设施维护、村民生活补助、养老保险、医疗保险等各项公共福利支出大部分由村集体经济支付，进而使得集体资产不断的被消耗。城中村改造后，集体资产会量化并且以股份制公司的形式经营、壮大，集体资产不断的增值。同时，政府再承担本身应当承担的公共福利支出，使得村集体经济发展的压力进一步减少，客观上壮大了集体经济，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。

关于“城中村”现状及改造的调研报告关于“城中村”现状及改造的调研报告城中村改造是构建和谐社会，提升人民幸福感的需要。城中村物质和社会形态存在的问题已经给城市经济、社会可持续发展带来了不利影响。这些问题的存在使城中村与城市其他区域构成强烈反差的区域，成为社会问题的高发区。如果不及时进行改造，城中村有可能成为未来的贫民窟。因此，对城中村的改造有利于实现城市物质形态的现代化，有利于实现城市社会管理的现代化，有利于解决城市治安、卫生和环境等社会问题，有利于提高城市综合竞争力。

1.政策时效性问题。在城市扩张中，对农村土地的征用往往不是一次性到位，而是分阶段进行、历时数年甚至更长，于是，在同一个村由于不同时期多次征地，导致所实施的政策不一致。有的按5号令，有的按60号令，有的按103号令。政策的变迁是顺应时代的发展和城中村改造的发展而做出的调整，是必要而合理的，但是在执行过程中出现了一个村在拆迁过程中使用了三种政策标准，使得按5号令拆迁和按60号令拆迁的村民，也期望在这次拆迁中获得103号令的政策待遇。

2.安置土地落实问题。总体上来看，目前的城中村改造对象往往是最具有开发价值的土地已经开发完毕，而留下的边角余地开发价值不大，不少村已经出现两安用地都难以落实的情况。如西湖街道根据60号令已拆迁地应补偿的土地是320亩，已经划归街道167亩作为生产安置用地，还有153亩土地没有划归街道;茶子山村政府应划34亩生产用地没有落实;岳华村两安用地应批531亩，已批351亩，尚有179亩没有落实。

3.资金缺口问题。根据基层干部自身的初步核算，西湖街道社会保障资金需要3.2亿元，滨湖小区改为高层建筑建设资金缺口1.8亿元;茶子山村的拆迁补偿金，政府还拖欠1.2亿元;银盆岭村安置房建设缺口1亿元。其中最突出的是部分城中村因为面积较小，维持现状的开发强度，也难以达到改善城市环境的要求。而要维持这种起码的城市环境标准，不仅开发商无利可图，业主也不易接受。这也使得引进开发商建设的困难加大，而且村民自身的能力有限，如果要彻底改造就需要政府大量投入。

5.拆迁问题。调查显示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市总体规划内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的“农村社区”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分别对“补偿安置的方式和标准”和“房屋拆迁后的生活来源”存在疑问，因此，对“城中村”改造抱消极态度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，长期生活在相对封闭的村落文化环境中，对社区管理、城市观念、城市生活方式产生一种抵触情绪，阻碍了“城中村”的改造进程。相当部分“城中村”居民只看到“城中村”改造给他们带来租金收入和股份分红减少等短期利益损失，而看不到“城中村”改造给他们带来的长远好处，从而对“城中村”的改造有抵触情绪。一些村民依恋故土、怕变求安的思想和对改革后生活出路问题的诸多忧虑，使村民害怕变化安于现状，存在对改造的恐惧，抵制甚至对抗情绪，这种思想成为“城中村”改造工作的巨大障碍。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承诺不兑现。有些村庄就算同意改造，也会担心政府承诺不兑现，经济损失得不到合理的补偿。农民的后顾之忧不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面临着村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。

鉴于前述提出的“城中村”存在的问题和困难，建议结合“城中村”的改造具体情况采取以下措施：

(一)建立城中村改造的长效机制，稳步扎实推进城中村改造。

1、建立改造长效机制。随着城市建设范围的不断扩大与发展，应建立健全长效的“城中村”综合改造工作机制，为改造工作的顺利进行提供保障。建议进一步健全机构，成立“城中村”问题的长期性机构，简化办理全市“城中村”综合改造的规划、用地、拆迁及其建设手续;加强与区、村“城中村”综合改造部门的交流;对区、村“城中村”综合改造部门实施行业管理和业务指导;完善“城中村”综合改造工作的长效投入机制，加强对“城中村”综合改造资金的监督管理，落实各项优惠政策，加大对村民转居民后的社会保障投入。

2、加强城乡统筹规划。城中村改造绝非一时一地之事，而是伴随着城市化过程中所出现的必然产物。因此，城中村改造应当树立长远的目标，在新的城市化过程中，就应当避免出现那种利用价值高的土地开发殆尽，而农民则局促于一小块土的“城中村”死角现象。这些死角现象，归根结底，终究需要政府加大投入才能改造。这次调研给我们的启示是，我区应当加大城乡统筹规划，尽可能实现整村开发，整村改造。这样做，表现上看，初始投入较高，但最终来看，要比留下最后的死角再让政府来买单的做法，其实节约了巨大的资金和人力、物力。这样做，对于各方来说，是一个双赢的结局。总之，统一思想，充分认识“城中村”改造工作的重要性和长期性，加强城乡统筹规划，用以指导我区未来的城市建设进程，这也是建设大河西先导区的重要方针。

3、引导村民树立正确的权利和义务意识。目前城中村部分村民的心态不是很健康，还不能适应规范化的城市社会管理要求。他们一方面期盼拆迁，一方面期待一夜暴富;得钱可以，出钱不行;小区封闭式管理可以，出物业管理费不行。这种心态对于城中村改造的顺利开展构成严重的障碍。对此，一方面要加强村民的教育，引导村民树立正确的权利和义务意识;另一方面，也要求政府不能手软，针对极个别态度恶劣，影响很坏的典型，应当严格依据法律程序处理，避免法外妥协，从而给其他人树立坏榜样。

(二)多方筹集资金，做好土地文章，力保城中村改造顺利稳步推进。

1、加强市场引导、完善投资机制，促进政府、村集体、开发商等多元化的资金筹措格局的形成。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造，推动xx市“城中村”改造工作的开展。优先鼓励采取市场出让土地的方式来推进城中村改造。这样做的好处在于，相比较村集体自我改造，其资金实力雄厚，规划设计更能够满足城市建设需求，同时也减少政府的负担。鼓励村集体自身筹措资金开发或者与开发商联合开发，最大程度实现城中村改造中的农民利益。公益性拆迁则由政府负担。

2、做好土地文章，充分发掘村级土地的储备。针对所有60号令承诺的两安用地尚未落实或者虽然划拨但未建设的城中村(西湖街道等)，应当按照103号令执行，将两安用地收回，和其他村(岳华村、望岳村等)可开发的土地一起进入市场。通过盘活土地，提高土地利用率，改变土地利用结构，让村集体经济壮大，让老百姓受益，城中村改造才能顺利进行。

一是要靠村集体主导。在二元体制下，城中村实际与城市管理相脱节，所以确定城中村改造的主体非常重要。如果由开发商主导城中村的改造，其矛盾会变得非常尖锐，改造工作会变得非常被动。若由村集体充当改造主体，村民的障碍问题可以迎刃而解，村集体代表村民利益，改造之后村民是最大收益者，村民就会有动机参与和出谋划策，有利于改造工作的推进和项目实施的合理化，所以“坐地主体”在城中村改造中有其社会必要。

二是要靠土地资产经营。在城中村改造中，拆迁安置补偿，改造工程实施都需要资金支撑。实践证明，当前最可行的办法是利用村集体土地发展村集体经济，由政府出台政策，置换土地或变换集体土地为国有土地，用土地和房屋抵押贷款，以土地换资金的方式进行城中村改造，从土地运营中解决村民的社会保障和村集体经济发展的资金困惑，又以集体经济的收益解决村民的生存生活问题。

三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依赖政府是不现实的，只能出台相应的优惠政策，如土地性质变换、产权确认、拆迁安置、社会保障、审批税费、土地出让等政策，只有政策出台了，改造的主体才会变得多元化，村民的参与热情和市场的投资热情才会与日俱增。

(三)立足具体情况，稳步开展改造工作。

首先，应尽快起草、制定《xx区农村集体资产管理办法》。《办法》应该包括以下内容：

1、明确农村集体资产的法律定义。一般包括以下几项内容:(1)法律规定为集体经济组织所有的土地、鱼塘、牧场、水面等自然资源，农村的宅基地、自留地;(2)集体经济组织投资形成的房屋建筑物、构筑物、交通工具、机械设备、农田水利设施以及教育、文化、卫生、体育等设施;(3)集体经济组织所有的积累资金和债权，以及通过公共积累、投资投劳所兴办的集体企业资产;(4)集体经济组织在股份制企业、股份合作制企业、联营企业和中外合作、合资企业中按照协议及章程规定属于集体所有的资产;(5)接受国家、经济组织、社会团体及个人无偿资助的资产;(6)集体经济组织出资购买的股票、债券、国库券等有价证券;(7)集体经济组织所有的无形资产及待界定资产;(8)依法属于村集体经济组织所有的其他资产。

关于“城中村”现状及改造的调研报告各类报告2、明确集体资产产权量化到个人的基本原则。我们认为，在处理这个问题时应坚持四个原则:一是必须保持农村社会稳定;二是不能赞成农村集体资产流失或分光吃净;三是要照顾到社区绝大多数农民的切身利益;四是应尽量避免不负责任的搁置问题。应当将集体资产产权量化到个人作为一个基本的原则。同时要对股权设置的原则、贡献股的比例与集体股的比例、收益用途以及使用主体等重大问题予以明确。

3、健全资产经营公司法人治理结构。对农村集体经济组织的性质至今没有比较统一的明确的规范，因此立法中农村集体经济组织的问题最主要的是解决其性质问题。农村集体资产量化到个人为建立健全有效的法人治理结构创造了条件。股东代表大会的主要作用是选举董事会和监事会的成员，批准董事会的年度预算、决算方案，以及重大投资决策。董事会的主要职责是决定公司的经营计划和投资方案，制订公司的年度预算、决算方案，决定公司内部管理机构的设置和基本管理制度，聘任或者解聘公司经理。董事长应由董事会选举产生，总经理由董事会聘用，彻底改变村党委书记兼任董事长的政企不分格局。这有利于强化集体资产营运的有效监督，减少集体资产的流失。

4、规范农村集体资产的管理方式。农村集体资产既不同于国有资产，也不同于城镇集体企业的资产。根据它所具有的社区性、广泛性、复杂性等特殊性质，农村集体资产管理必须按照民主、公开的原则，社区全体农民参与监督管理与社区集体经济组织代行管理相结合进行。因此，为防止集体资产的流失，办法中应特别强调建立健全社区农民的四项监督管理制度:一是民主管理制度，即成员(代表)大会制度，凡涉及集体资产运营等与群众利益密切相关的重大事项，都必须按权属关系经成员(代表)大会讨论决定;二是民主决策制度。在社区内部建立主要由农民代表组成的集体资产管理机构，作为社区农民参与资产管理的日常决策机构，也是成员(代表)大会的日常机构;三是民主理财制度。在社区全体农民选出成员代表大会基础上，由成员代表选出若干名成员组成民主理财小组;四是农村集体资产管理公开制度。在规范管理的基础上，明确集体资产的用途，合理设置贡献股的标准，为集体资产寻找最佳的投资途径，形成集体经济发展的新优势，实现集体资产的保值增值。

其次，根据本区各村的实际情况，制定最佳的改造方案。目前，全国各地城中村改造大概有五种模式：政府统征储备模式。即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对城中村进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补城中村改造支出，如我区西湖渔场可采取该种模式进行城中村改造;市场开发运作模式。即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招、拍、挂”;社区自主改造模式。即对经济条件较好，村民比较富裕的村庄(社区)由社区自行或与居民入股联营组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管;村(企)、村(园)共建模式。即由企业园区出资对村庄进行改造，村庄腾出土地用于企业园区发展，这一模式主要用于工业园区、物流园区、科技园区和生态园区附近的村庄;“土地整理”“村庄治理”“腾村换地”模式。比较适宜于离城镇和交通干线较远的地方。xx区各个城中村应该根据怎样的模式改造，要“因村制宜，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化”上找出路。

最后，抓住机遇，顺应发展，推动本区城中村改造步伐。城中村的改造不仅包括前期的拆迁，还应当包括后期的小区公共基础设施建设，物业管理等方面。现在已经建成的安置小区在xx区数量较大，普遍缺乏物业管理，基础设施薄弱，致使已经“村转居”的村民仍然享受不到城市小区的好处。因此，在城中村公共物品和服务的供给上，政府必须向城中村提供一定数量和质量的公共物品，但政府供给不一定必须采取政府直接向居民供给的形式。由于物业管理企业有着与业主“全天侯”接触、沟通、交流的特点，政府可以将大量的事务性的工作通过有偿委托的方式由物业管理公司完成，这样即可以在“不增人增编”的情况下把政府的基层工作做好，减轻基层领导的工作量，还可以使企业取得一定的效益，有利于创造政府、业主和物业公司共赢的局面，实现政府对基层的高效管理。

四、总结。

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象,有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点，因此彻底解决“城中村”问题也将是个漫长的历史过程，是项长期性的工作。在进一步的城市进化进程中，需要建立有效政府监管机制，加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,加强城市一体化管理，同时根据可持续发展战略去强调生态体,强调人与自然的融合,并尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现xx区、xx市乃至全国城乡结合的繁荣新局面。

旧厂房改造调研报告篇七

根据区委安排，我到金清镇西街居蹲点调研。期间，通过上门走访、召开民主恳谈会、与居民党员、干部、群众进行面对面的沟通交流，了解到反映最强烈的问题是要求尽快对老街区块进行改造。为此，我以西街居作为旧城改造的切入点，邀同台州市城乡规划设计研究院、区规划处等有关部门的专家和技术人员进行深入调研、走居入户、实地踏看，广泛听取各方意见。现将调研情况报告如下：

金清镇是一个具有400多年历史的文明古镇，位于台州市东部，濒临东海，南与温岭市接壤，距离台州市区20公里，距台州民航机场20公里。据清光绪三年《黄岩县志》载：“宋，朱子（朱熹）治水利铸海涂铁盘以镇海口，金为水母，混潮见金则清”。故称金清。全镇陆域面积80平方公里，岛屿15个，总人口10.07万人,下辖65个行政村、7个居，建成区面积5平方公里，城区人口3.05万人。95年以来，先后被评为全国重点镇、全国村镇建设先进镇、全国造林绿化百佳乡镇、国家计委小城镇经济综合开发示范镇，省东海文化明珠、小城镇综合改革试点镇、文明卫生镇、村镇建设现代示范镇和绿色小城镇，是省级中心镇和台州市中心镇。

改革开放20多年来，金清镇经济社会持续快速发展，城镇面貌日新月异，城镇建设成就显著，城建框架已具雏形。但是，新城中的老城区旧貌依然，这与群众日益增长的生活需求很不相适应。因此，如何推进金清镇的旧城改造工作是一项值得认真研究和解决的紧迫课题。

金清镇旧城改造主要包含两大块，一是以7个居委会为主的老街区块（东老街、东新街、中老街、西新街、南街、后街、塘里街、半边街、和平街、民主街），二是散落在城镇周边，目前已经成为城镇一部分的城中村。旧城改造涉及的房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，旧城道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差；部分城中村村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，城市发展与人们的要求还有一定差距。

以西街居为例，西街居位于金清镇老街区块中心位置，北临后街河，西至民主街，东至东老街，南面则以南街为界，总用地面积3.77公顷（56.55亩），在册人口有1148人。西街居是金清发源之地，至今依然不失繁华的老街，是昔日金清商业繁荣景象的见证，在老街的店铺里，有极少看到的在皖南和浙西古镇的老街上常见的旅游商品及“古董”，店铺里陈设和经营的都是与现代生产生活切切相关的日用品和生产工具、机械零件，反映的是金清人今天的现实生活。这种人文与商业的充分结合、融为一体，形象地向人们展示了金清人“重商求实”的人文精神与历史传统，强烈地反映了金清的地方文化特色。但与老街文化依旧繁荣相比，老街自身发展已然步入了“老化时期”，并出现了严重生存的危机。主要表现为：

1、建筑质量老化。西街居辖区内共有房屋618间，其中木结构的老屋576间，占93.2％。老木屋建筑普遍存在倾斜开裂，柱椽木质霉烂、墙体风化等问题，根据路桥区建设规划分局农房质量普查的结果，西街居共454户的住房质量情况是：13户为较好，61户为一般，260户为较差，126户为差。质量较差和差的住房合计占总户数比例为85％，是台风季节的高危地区和高危人群。

2、火灾等安全隐患严重。供电线路多年失修，存在线径偏小、用电超负、电线老化、乱拉乱接和电器配件不规范的状况。杂物占道堆放，隐患严重，燃气灶具等紧靠板壁等易燃物品，以及消防设施滞后，消防车道难以贯通，造成火灾伤人事例时有发生。据消防队以来出警记录显示，3年来共发生消防火灾事故7起，造成1人死亡。

3、配套设施滞后。主要表现为西街居内部道路狭窄，中老街、半边街、塘里街，和平街等净宽都在5米以下，局部宽度不到3米，造成道路交通不通畅。社区内也缺乏垃圾收集点，部分居民甚至把垃圾就近倒在河道里，间接造成河道污染、水质恶化。社区的娱乐设施缺乏，群众生活质量不高。

4、不稳定因素逐年上升。主要表现为外来人口增多，治安管理难。外来人口居住逐年大幅上升，据不完全统计，辖区内45间公房全部出租，私房出租73间，占私房总数的12.7%，而相应的管理人员却没有增加，治安案件逐年上升。群众内部矛盾增多，突出表现为：邻里为维修难的老屋（因倾斜、倒塌、渗漏、开裂等）纠纷不断，而居民自发的无序搭建造成邻里利益冲突关系紧张。西街居在籍住户均为居民户口，无法像农民一样得到异地新建宅基地指标。因此，随着人口增加，原有住宅无法容纳时，少数居民便在原地拆翻建。第二种情况是火灾后的原地重建。因房屋重建影响邻里的住房导致关系紧张。

旧城改造已经成为困扰金清建设现代滨海小城市的一个难题。通过旧城改造，对加快城市化进程、发展小城镇有积极推动作用，主要是提高土地利用率，解决建设用地紧张的矛盾，改善城市环境，提高城市品位，符合金清发展的实际和发展的方向。

(一)金清镇旧城改造面临天时、地利、人和的优势。

1、建设社会主义新农村和加快城市化建设步代成为当前各级政府的重要工作。随着台州市滨海工业新城建设和路桥区东部开发的启动，金清旧城的区位优势和经济价值进一步凸现，旧城改造当前面临着良好的机遇。

2、古街新韵、古镇新城，旧城改造存在较高的商业和文化价值。金清老街历史悠久，现存的街道格局是十九世纪未到二十世纪初形成的，主要街道呈“回”字型布局，它记述着金清城镇工商业的兴衰。建设“台州现代滨海小城市”，要特别重视地方文化特色与历史传统的发掘，要充分尊重历史，尊重环境。在城市现代化建设过程中，要特别强调：“越是传统的，就越是现代的；越是地方的，就越是世界的”。建设“台州现代滨海小城市”并不是要建设一个“小台州”、“小路桥”，而是要建设一个既富有历史传统特色，又富有现代时代气息的大金清，通过旧城改造赋古街以新韵，变古镇为新城，不断提升金清的城市文化品位，老街将成为金清旅游的亮点和经济新的增长点。

3、当地群众生活较为富裕，建房愿望迫切，为旧城改造提供了内在动力。同时，路桥“十里长街”的改造，积累了宝贵的工作经验，为金清推进旧城改造工作提供的借鉴经验。

（二）旧城改造存在的困难和问题。

1、群众的`小农思想与建设高品位城市要求存在矛盾。据调查，大部分群众在旧城改造中，要求分宅基地进行原拆原建或自主建房。而旧城作为金清镇城镇的核心区，按照古街文化和新城建设规划必须高起点，建设必须高品位。而部分群众受传统生活习性影响，对住房注重数量而不注重质量，自主建房档次较低，与城市化建设不相协调。

2、权属和建筑类型复杂，对旧城改造拆迁安置政策出台加大了难度。如旧城房屋历史久远，部分房屋产权不清晰，会造成由于一户而直接影响整体的改造进程。另外，在统一规划整体改造中，涉及到的个体和整体利益政策标准如何鉴定也将是个难题。

3、资金瓶颈。实施旧城改造，需要大量的资金，单一由政府投入镇财政负担不起。镇政府作为旧城改造实施主体，出台规划，在符合规划要求的范围内，由群众自筹资金组织进行改造。

中共中央、国务院下发的《关于促进小城镇健康发展的若干意见》，中共浙江省委下发的《关于进一步促进农业增效农民增收的若干政策意见》和浙江省人民政府下发的《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》中对旧城改造工作都提出了明确的要求。通过这次蹲点调研，结合金清镇旧城现状，建议金清镇的旧城改造的总体思路为“科学规划、政府引导、群众自愿、分步实施”。

（一）以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，必须做好规划工作。金清旧城改造不同于一般的旧城改造，它既有修旧如旧的老街古镇改造，又有接轨滨海小城市的现代新城改造。规划必须高起点，高标准。按照金清镇总体规划，做好各改造区块修建性详细规划。规划要做好延续性，要面向现状，做到可操作性，出台规划前做好调查摸底工作，有必要搞清楚，根据个人经济状况和城市品味提升的要求，改造安置要安排多少各种类型的房屋。特别是要科学安排加强老街改造，一是要加强老街建筑风貌与特色的保护与改造，对部份影响整体风貌的建筑要进行清理，该拆除的拆除，该整修的整修；二是对街道整体格局进行保护，可以视情况恢复部分道路原来的石板路面，继续加大河道整治的力度，特别要注意选择适当的地段，规划建设与老街风格相协调的入口广场，设置入口标志，严格控制各类车辆进入老街；三是要加强对历史街区风貌协调区的建设控制，通过编制古街保护规划，划定保护范围，制定保护办法，加强控制与管理。

（二）加强宣传教育，提高思想认识。旧城改造虽是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体居民的切身利益，工作难度肯定很大。因此要通过宣传教育，统一干部群众思想，使旧城改造工作变成群众的自觉行动，变“要我改”为“我要改”。通过宣传教育，使群众认识到，金清的旧城改造，不是简单的拆旧建新，而是拆旧居建新城，引导群众从追求住房数量到居住环境质量的转变。建议组织村居干部、党员、居（村）民代表到外地旧城改造示范点取经，寻找旧城改造的感受和动力。

(三)坚持群众利益第一位，做细调查研究工作，出台好政策。对于旧城改造，我们既要信心百倍工作，因为有群众的大力支持，政府又有可借鉴的大量成功经验。但旧城改造是群众的一次利益大调整，利益大调整势必是矛盾大冲突时期，我们必须对此有清醒的认识，避免“情况不忘初心大”。金清镇要成立旧城改造指挥部，派专人负责这项工作，组织有关人员进行全面摸底调查，为规划设计及今后改造实施奠定基础，做细调查研究文章。

（四）结合实际，选择合适的改造方式。城镇旧城改造，大体上有两种方式，一是整体改造（大拆大建式），二是渐进式的有机更新。大拆大建虽然有利于一次性彻底解决基础设施和安全隐患的问题，却往往导致文脉中断、邻里关系割裂。

旧厂房改造调研报告篇八

根据《中共市委农村工作领导小组办公室关于对20xx年、20xx年“厕所革命”户厕改造问题整改“回头看”的通知》要求，我镇对全镇“厕所革命”户厕改造工作开展情况进行全覆盖排查。现将排查和整改问题的情况总结如下：

我镇根据市农业农村局相关文件要求，在全镇开展厕所革命工作。我镇“厕所革命”工作做到党政领导直接抓，分管领导具体抓，建立了农村“厕所革命”领导小组。各村有专人负责，从上到下建立了农村“厕所革命”一条线领导管理体系，专门召开会议，研究部署“厕所革命”工作，及时解决具体问题。经过摸底调查、建立户档、农户申请、改造初审公示、施工推进等程序有序推进“厕所革命”工作。20xx年已完成石团村整村514户无害化卫生厕所改建和验收；20xx年完成长白村、古楼街社区整村推进，计划完成726户无害化卫生厕所改建，截止目前，已完成675户无害化卫生厕所改建。

一是全面走访，杜绝“厕所建而不用”。我镇组织联村领导、包村干部、村组干部对已经验收的农户进行了全覆盖走访，514户厕所改建的农户均正常使用改建厕所，未发现“厕所建而不用”情况。二是合理规划，严把质量建设关。“厕所革命”工作涉及面广，工作量大，在改厕过程中，我们采取了以点带面与重点突破相结合、教育引导的方式，因地制宜，合理规划，统一标准。在实施过程中，我们抓住关键，广泛宣传上级财政补助政策及“厕所革命”的必要性，调动群众的改厕积极性。为确保改厕的质量标准，我镇按照市农业农村局的要求，严格要求不走样，力求做到科学合理。三是规范档案，杜绝“数据不实”。我镇按照要求，以村为单位，各村建立户用卫生厕所户档，档案资料收集及时，真实完整反映改厕全过程。

我镇“厕所革命”在镇村两级共同努力下顺利进行，但也存在不少问题和不足。主要表现在以下几个方面:一是改厕技术还有待进一步完善提高，在督导考核中发现个别改厕户改厕质量不高、标准偏低等问题。二是农户改厕积极性还有待提高，存在部分农户对卫生厕所、无害化卫生厕所分不清楚，认为卫生厕所就是无害化卫生厕所的情况。三是外出务工人员至今未归，家里没人，导致户厕改造进度迟缓。

一是深入发动群众，做好“厕所革命”宣传发动工作。利用广播、宣传单等方法，组织力量深入农户宣传农村改厕的意义和作用，增强农民群众的卫生观念，逐步取消旱厕和“连茅圈”，消灭苍蝇孳生地，改善生活环境，预防疾病，保障身体健康，使农户认识改厕的重要性，为今后“厕所革命”打下良好的思想基础。二是总体规划，先易后难，逐步推进“厕所革命”工作。对群众思想认识好，积极性高的村先开展改厕工作，带动周边村群众。三是加强领导，精心组织。加快我镇“厕所革命”工作步伐，使我镇“厕所革命”工作上新台阶。

旧厂房改造调研报告篇九

在危旧房改造过程中，按照“政府主导，市场化运作”的思路，坚持依法办事和以人为本，保护与改造并举，公平与效益并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”等方式实施危旧房改造，形成了“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为特点的旧城改造模式，取得明显效果。表现在：

一是群众满意度明显提高。目前xx市二环以内，低洼棚户区被拆迁居民户均住房面积由改造前的28平方米提高到80平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面积达到28平方米。

二是城市建设进度加快。过去需要几年完成的拆迁项目，现在只要几个月时间。xx市纺专三瓦窑校区改造在58天内有267户签订补偿协议，签约率达96.74％。

三是拆迁纠纷明显减少。xx市受理拆迁来信来访数量，xx年比xx年下降53%，xx年比xx年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。

xx市推行“模拟拆迁”。即由实施单位在申请办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施拆迁改造区域的住户进行拆迁意愿调查，当同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，实施单位与住户协商拆补偿安置事宜，签订模拟拆迁补偿安置协议。如果签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达到该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，由实施单位依法申请办理房屋拆迁许可证；如果逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁，不再对该片区实施拆迁。xx市锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍区拆迁，作为模拟拆迁的首个试点，在不到4个月的时间内，就全面完成了375户居民的搬迁工作。

针对经济与住房都困难的“双困户”，xx市制定了一系列政策措施，保证其基本居住条件。

一是保底安置，分段结算。对于私有住宅房屋建筑面积低于45平方米，他处无住房，并持有低保证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迂人按实际成本价结算；超过60平方米的，由被拆迁人按市场价结算。

二是帮贫助弱，残疾人享“优惠”。被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上给予适当照顾；持有低保证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，比照规定标准增加20％的奖励。

三是廉租补贴，优先申请。对于符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁入，申请经xx市住房保障中心廉租房办公室审查批准后，一次性发放5年廉租住房租金补贴。

四是引入银行按揭，增强房款支付力。对于欲购买的二手房或拆迁安置房的拆迁户，xx市住房置业担保公司可为其提供申请住房贷款抵押担保。五是入学、转学方便，免转校费。市教育局与市房管局联合出台政策，规定危旧房改造工程涉及的小学、初中生入（转）学问题，各城区各中小学一律不得拒绝，不得收取任何费用。

一是产权调换享面积补差优惠。对于被拆迁房屋的拆迁补偿，产权调换按套内建筑面积结算差价，免收被拆迁人应交公摊面积补差款。

二是适当提高补助标准。对于选择货币补偿安置的，一次性发放的临时安置补助费由1.5个月增至6个月，对50平方米以下的被拆迁房屋面积均按50平方米来计算；对一次性发放的停产停业经济损失补助费由1.5个月增至3个月。搬家补助费由原有的每户300元增至1200元。

三是增设物管费补贴。针对拆迁安置房普遍是电梯公寓，被拆迁人因缴纳物管费而使生活成本增高的事实，要求对被拆迂人按90平方米计算，一次性给予5年、每平方米每月1元的物管费补贴。

四是鼓励选择货币补偿安置，满足多元化居住需求。对于选择货币补偿的被拆迁户，住宅在被拆迁房屋评估价基础上给予30％的购房补贴，非住宅给予20％的购房补贴。

旧厂房改造调研报告篇十

我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。

所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1、土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的`人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

旧厂房改造调研报告篇十一

城中村是指在城市规划区域范围内被城市建设用地包围或半包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的地区。城中村对城市发展起了一定的历史作用，随着经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，城中村问题越来越突出，其在人居环境、公共安全、社会治安等方面的负效应正日益显现和扩大，越来越成为城市健康发展的瓶颈。针对这些问题，笔者围绕县城的城中村情况进行了深入调研。结合调研情况，就城中村改造问题谈点看法。

（一）主要特点。一是城中村面积大人口多。县城城中村有腊树下、刘家岭、财神庙、龙潭村、北关村、培才村、城南村、李家湾、豆腐村、塔背村、新澄村、柏树村、牛巷口村、小宝山等14个村，面积约7平方公里，占县城建成区面积的三分之一多，人口约4万人，占县城人口的四分之一多。二是经济发展基础弱。目前，我县城市建成区内的培才、龙潭、北关、上辇豆腐冲等许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。这就使得这些村（居）委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。三是社会保障待遇低。20xx年以来，县城建成区内的村委改制为社区，但由于土地性质、集体经济等改制不到位，既有别于农民，又不同于城市居民，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，有的还转化为城市贫民，已影响到城乡社会稳定。四是群众生存环境差。城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，加之，近年的私搭乱建现象严重，房屋普遍存在质量和安全隐患；如20xx年至20xx年环城西路范围的居民住宅面积比20xx年增加了100%，造成了采光不好、通风不畅、屋内潮湿等不利于生活的恶劣环境，严重危及群众身体健康和生命财产安全。城中村范围的市政基础设施不完善，致使四堆八乱严重、生活污水横流、垃圾随意堆放、道路交通不畅。城中村范围内房屋无序出租，集生产加工、销售经营、仓储转运、生活居住于一处，成为社会治安、工商管理的重点难点区域。城中村范围缺少公建或公益设施，给群众的教育、休闲、娱乐、购物造成不便，居民的生存居住环境与党的十七大提出的推进以改善民生为重点的社会建设的要求极不同步。

（二）改造历程。我县的城中村改造始于1998年，至今已有近12年的历史。采用了三种改造方式。第一种改造方式是局部改造，以完善城市道路、商业服务为主题。通过在城市建成区范围内修建了城中路、欧阳海路、迎宾路、芙蓉路，并沿线增加部分商业服务设施，道路沿线部分村民开展小范围的改造建设，如饶家村、肖家坳、百花村等。这一方式的改造对于完善城市功能，节约整合土地起到了积极作用；同时，在改造过程中，为失地农民提供了部分街面商铺，适度解决了部分村民的生活困难。第二种改造方式为联合大规模改造建设，以配套基础设施为主题。这一方式由建成区向规划区辐射，主要是村（居）委同投资商联合，利用拆迁危旧房屋后的宅基地，建设回迁安置住宅和群众集资住房，通过回迁房屋差补价格和集资房收益来弥补回迁安置房屋的建设投资，如饶家村、火田村等改造工程。这一方式改造规模相对增大，同时因地制宜地配套了绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，使村（居）民的生活质量有了一定程度的提高。第三种方式是统一规划、房地产开发为主体改造。由于县城建设用地紧张，土地价格的一度上涨，不少开发商开始瞄准了城中村房子不值钱地值钱的利润空间，以原建筑面积一比二到三的比例拆旧换新，改造了北关村、豆腐村、培才村等部分城中村，这种改造方式，使不少城中村居民不但改善了居住环境，而且也得到一定的经济收入，从而改善了生活质量。

（三）存在问题。（1）关于改造的用地政策问题。目前，城中村改造的土地来源，是利用村（居）委集体建设用地，取得的土地证不是集体用地，就是划拨用地，这种土地不能买卖，也不能抵押，造成了这部分居民建房以后，就再无资金从事经营投资活动了，生活上仍然紧张。（2）关于先安置后开发问题。“先拆迁、先安置、后开发”的原则，从理论上可以讲，但在实际操作中存在一定难度。因为，我区城中村改造建设的资金来源，主要依赖于整合节余土地的出让收益，要先拆迁安置必须先对土地进行出让。其二，我县建成区城中村（居）委的改造，既要保障一定的安置用房,又要保证有一定的利润空间,所以改造规划多为小高层或高层，要按照常规六层以下安置，七层以上作为经营性开发建筑，那么回迁安置和经营开发是无法分开的。（3）关于行政审批监管问题。城中村改造中的政府审批程序，分两个过程，一是社区负责以社会稳定为主的前期准备工作把关，主要是对村（居）民意愿、拆迁补偿办法、资金筹措渠道、回迁安置方法和拆迁纠纷调解等工作负责。二是由县政府及其职能部门对立项、规划、用地为主要事项的行政审批。现在行政审批程序繁、环节多、周期长、难度大，一个改造项目的主要审批手续，从立项到办结建设手续需要很长时间。（4）关于城中村改造的拆迁补偿问题。由于村（居）委区位、村（居）民用地面积、违章建筑面积数量等因素，使村（居）委的补偿方式和标准五花八门，由此在城中村之间、被拆迁户之间产生了盲目攀比补偿的现象，这不仅扰乱了群众思想，也已经影响到了城中村改造工作的进一步深入，给社会稳定留下了隐患。

实行城中村改造是抢抓政策机遇、借势城市建设的一项紧迫任务，也是推动我县县城提质的一个重要载体，对于提高县城城市化水平，构建和谐桂阳，实现县城经济社会又好又快发展具有重要意义。

(一)实行城中村改造有利于加快我县城市化进程。我县县城是全县的政治、经济、文化中心，也是桂阳县的一个对外窗口。而城中村的存在直接影响县城形象，影响城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影响着全县的形象，影响着全县经济的发展。所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快我县城市化进程具有举足轻重的作用。

（二）实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力。目前国家实行严格的土地政策，我县土地资源日益紧缺，而县城建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展县城发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。

（三）实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量。通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入县城，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣的问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施,这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们共享县城发展带来的成果。

（四）实行城中村改造有利于提升县城形象，促进招商引资。城中村改造不是简单的拆旧村建新村，拆平房建楼房，更不是低水平的重复建设，而是通过高标准规划，高标准建设，将落后的村庄建设成为凸现城市现代化气息的文明社区，将会变成县城一道独特的风景扮靓县城，提升县城品位，使县城容貌得到显著改观，城市形象得到显著提升，城市现代魅力进一步显现。这样以来，县城环境质量的改善，城市化水平的提升必将对招商引资、项目建设产生极大的推动作用。

（五）实行城中村改造有利于城中村自身发展。加快城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要。城市化发展也需要城中村在教育、卫生、城建、治安等方面向社会化转变，需要村民向市民转变。对城中村改造，将其城市化，是城中村经济社会发展难得的一次机遇，也是实现又好又快发展必然选择，无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然对社会、经济、环境等各方面发展带来严重制约。

总之，对县城城中村进行科学合理的改造，是千载难逢的历史机遇，是县城建设扩容提质的重要方面，是全面建设小康社会、构建和谐桂阳的客观要求，对实现城乡统筹，推进全县城镇化水平的提高和县城又好又快发展，促进社会公平和建设节约型社会都具有十分重要的意义。

为进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进我县城市经济社会持续协调健康发展，提出如下建议。

（一）提高认识，深化理念。城中村改造是贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然要求，是统筹城乡发展，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容。推进城中村改造，对于促进我县城市健康发展，实现全面建设小康社会目标，具有重要的现实意义。在市场经济和城市化进程的背景下，政府职能经历了从建设城市到管理城市、再到经营城市的阶段。而城中村改造以改善城市环境、推进城市化进程、构建和谐社会为目标，是经营城市的题中应有之义。因此，要加大行政推动力度，加强宣传教育，进一步提高人民群众对城中村改造重要意义的认识，切实消除村民思想顾虑。全社会特别是各级领导干部要深化和提升经营城市理念，为城市化进程的不断加快打下牢固的思想基础。

（二）制定目标，加强规划。城中村改造是一项系统工程。要统筹研究，根据县城开发建设即期和中远期目标，制订计划，明确用五年时间完成核心建设区的改造任务，用若干年时间逐步完成县城规划建成区范围内的改造任务。其次要加强规划，充分发挥规划的龙头作用。按照城市规划法要求，将城中村改造统一纳入城市规划、建设与管理体系，根据县城总体规划、住房建设规划（计划）编制城中村改造总体规划。统筹规划县城建成区与城中村基础设施和公共服务设施，完善城中村所在地的道路交通、给排水、电力、通讯、燃气、垃圾收集等基础设施系统。要根据县城总体规划和工作要求，依据国家相关规范和标准，结合实际情况，经过科学论证和规定的程序审查，制定适宜城中村整治、改造的技术规定，指导规划与建设，保障公共安全。积极推进“阳光规划”，提高规划编制、实施过程中的公众参与度。

（三）分步实施，突出重点。城中村改造是一项艰巨任务。要坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。改造规划经批准后，根据各村实际，制定拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。要加强调查研究，制订好城中村的改造方案和计划。

（四）拓宽思路，探索模式。实施城中村改造，归结起来，主要有三种模式：一是政府投资改造。政府总揽，拿出资金拆旧建新，鼓励村民融入城市生活。其优点在于有利于整体规划与推进，能最大地实现土地价值；缺点是前期拆迁安置成本高，政府的财政资金有限，难以做到平衡。二是引入市场主体开发带动，即市场化改造模式。通过引入外部资金，以开发的形式带动城中村的改造。其优点在于可以缓解政府资金的压力，缺点是政府让利于开发商，当然这也是正常的“双赢”做法。三是村级集体和村民参与改造，即半市场化的改造模式。其将村集体和村民由单纯的改造对象转变为既是改造对象、又是改造主体，主要采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式实施改造。这种模式既可减轻财政压力，又能规避单纯由市场主体开发带来的缺陷。城中村改造应从实际出发，统筹考虑，合理调配，兼顾中长期发展，实行“一村一案”。要努力探索多种改造模式的优缺点，在具体分析各个城中村特点、主要问题及形成机制的基础上，灵活采用改造模式，实现“多赢”。政府要加强引导，鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。

（五）完善体制，建立机制。城中村改造要在城市总体规划的指导下，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、分步实施”的原则有序进行。加强组织领导，建立县城中村改造领导小组，负责对全县城中村改造工作进行具体指导和协调。加强部门配合，形成合力，县、规划、国土资源、建设、房管、、城投、交通、民政、公安、财政、劳动保障等部门要在政府的统一领导下，切实提高认识，认真履行职责。要以制度创新为动力，充分运用法律手段，依靠市场机制的作用和必要的行政措施，切实做好城中村改造工作。根据我县城中村的实际情况，制定出台县城中村改造实施办法，规范、有序、和谐推进城中村改造工作。通过对拆迁、补偿安置、供地、建设、管理等实行统一政策，发挥政策导向和激励作用，充分调动政府、开发商、村集体和村民等各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，确保村民在集体资产、土地、住房、收入和劳动就业等方面的既得利益不下降，生活水平有提高，统筹兼顾国家、集体、个人和投资者的利益。

（六）重视改制，推进转变。城中村是一项社会工程、民心工程。城中村改造不仅是拆旧建新的过程，，涉及户籍、土地的变更，还有行政管理体制和城镇管理体制等复杂问题。要重视城中村改制问题，即城中村由村民自治的管理体制转变为城市居民自治的管理体制。拆迁改造工作要与撤村建居、村民户籍转变工作同步进行。要发挥社区职能，充分重视和加强对身份转变后的原村民观念改造和职业培训，使他们逐步实现观念、心理、风俗、习惯等社会文化和意识形态的转变，真正融入城市生活。

旧厂房改造调研报告篇十二

所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。

“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。

村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。

（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。

（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。

（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；

（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。

“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。

（一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作

我国实行土地公有制，具体包括国家所有和农村集体所有两种形式。对于国有土地可以依法进行转让，而对于农村集体所有土地有一定限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”

我国《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据该法第2条和第8条的规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。我们现在进行的“城中村”改造就属于城市规划区内集体土地的改造。根据《城市房地产管理法》第27条和其它相关规定，土地使用权作价入股必须满足下列条件：

1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；

3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；

5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。

解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。

（二）资金投入与收益分配的可行性及操作

为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。

如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。

“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。

“城中村”地理位置优越，其市政基础配套设施比较完备，再加上省去了土地使用权出让手续繁琐、周期漫长的过程，以及城市改造中政府提供的优惠扶植政策都为项目开发提供了强有力的保障。“城中村”改造为村集体组织和合作开发方带来的利益回报空间是极其广阔的。由此“城中村”项目建设中招商引资的模式从建设资金来源上可采用以下两种方式：

二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。

旧厂房改造调研报告篇十三

在危旧房改造过程中，按照“政府主导，市场化运作”的思路，坚持依法办事和以人为本，保护与改造并举，公平与效益并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”等方式实施危旧房改造，形成了“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为特点的旧城改造模式，取得明显效果。表现在：一是群众满意度明显提高。目前**市二环以内，低洼棚户区被拆迁居民户均住房面积由改造前的28平方米提高到80平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面积达到28平方米。二是城市建设进度加快。过去需要几年完成的拆迁项目，现在只要几个月时间。**市纺专三瓦窑校区改造在58天内有267户签订补偿协议，签约率达96.74％。三是拆迁纠纷明显减少。**市受理拆迁来信来访数量，20xx年比20xx年下降53%，20xx年比20xx年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。

**市推行“模拟拆迁”。即由实施单位在申请办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施拆迁改造区域的住户进行拆迁意愿调查，当同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，实施单位与住户协商拆补偿安置事宜，签订模拟拆迁补偿安置协议。如果签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达到该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，由实施单位依法申请办理房屋拆迁许可证；如果逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁，不再对该片区实施拆迁。**市锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍区拆迁，作为模拟拆迁的首个试点，在不到4个月的时间内，就全面完成了375户居民的搬迁工作。

针对经济与住房都困难的“双困户”，**市制定了一系列政策措施，保证其基本居住条件。一是保底安置，分段结算。对于私有住宅房屋建筑面积低于45平方米，他处无住房，并持有低保证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迂人按实际成本价结算；超过60平方米的，由被拆迁人按市场价结算。二是帮贫助弱，残疾人享“优惠”。被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上给予适当照顾；持有低保证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，比照规定标准增加20％的奖励。三是廉租补贴，优先申请。

对于符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁入，申请经**市住房保障中心廉租房办公室审查批准后，一次性发放5年廉租住房租金补贴。四是引入银行按揭，增强房款支付力。对于欲购买的二手房或拆迁安置房的拆迁户，**市住房置业担保公司可为其提供申请住房抵押担保。五是入学、转学方便，免转校费。市教育局与市房管局联合出台政策，规定危旧房改造工程涉及的小学、初中生入（转）学问题，各城区各中小学一律不得拒绝，不得收取任何费用。

一是产权调换享面积补差优惠。对于被拆迁房屋的拆迁补偿，产权调换按套内建筑面积结算差价，免收被拆迁人应交公摊面积补差款。二是适当提高补助标准。对于选择货币补偿安置的，一次性发放的临时安置补助费由1.5个月增至6个月，对50平方米以下的被拆迁房屋面积均按50平方米来计算；对一次性发放的停产停业经济损失补助费由1.5个月增至3个月。搬家补助费由原有的每户300元增至1200元。三是增设物管费补贴。针对拆迁安置房普遍是电梯公寓，被拆迁人因缴纳物管费而使生活成本增高的事实，要求对被拆迂人按90平方米计算，一次性给予5年、每平方米每月1元的物管费补贴。四是鼓励选择货币补偿安置，满足多元化居住需求。对于选择货币补偿的被拆迁户，住宅在被拆迁房屋评估价基础上给予30％的购房补贴，非住宅给予20％的购房补贴。

为解决**市中心城区各区房屋拆迁补偿标准不统一、住户相互攀比等问题，**市先后制定了《**市城市房屋拆迁估价操作规则》、《**市城市房屋拆迁估价机构备选库管理办法》、《**市城市房屋拆迂估价机构抽签程序规定》、《**市城市房屋拆迂阳光操作规程》等12个配套文件，从拆迁安置、评估异议处理、评估机构抽签、评标专家管理、阳光操作等方面，统一拆迁补偿相关政策，规范拆迁评估管理，从政策和制度层面，避免同一工程前后标准不一致，杜绝“前紧后松”现象，堵塞了拆迁补偿暗箱操作的漏洞，增加了工作透明度，遏制了少数钉子户“多闹多得”不良倾向的漫延。

改造重建。对于具有一定历史文化保护价值的房屋，按照城市规划要求，采取部分拆迁的方式，实施原地改造重建，打造具有**特色的历史文化旅游景观或街区景点，传承历史文化。三是自主搬迁。对于需要改造的企事业单位房屋及零星地块，由房屋产权人或土地使用权人自筹资金对其合法取得的土地使用权范围内及其整合相邻地块内危旧房一并实施拆迁改造，或由单位房屋产权人与开发企业联合投资实施原址重建。

**市在危旧房改造过程中，按照可持续发展的要求，坚持促进城市土地科学利用和优化城市空间布局，着力于增强城市功能，提升城市形象，加强配套设施建设，注重“六个结合”。即：与重要干道两侧及重要接点的功能提升相结合；与市政基础设施及公共服务设施建设相结合；与房地产开发及综合整治相结合；与政府组织成片企业生活区改造和单位自行实施改造相结合；与文化保护和街区特色景点打造相结合；与妥善处理危旧房改造遗留问题相结合。通过拆迁改造，**市先后腾退出价值13.39亿元、近500亩土地用于城市公建配套设施建设，为城区实施可持续发展战略创造了良好条件。

旧厂房改造调研报告篇十四

一、夯实责任，细化分工针对此次“回头看”工作，xx镇建立了爱卫办落实、人大监督、纪委问责的农村改厕“回头看”推进机制，以及包村干部为第一责任人、村干部为户联系人的责任联系机制，将责任压实到人。

镇爱卫办根据工作安排，按照《xx镇202-年度改厕实施方案》、《xx镇农村改厕管护机制》等相关文件部署，将工作人员按片区进行分工，指导村居开展摸排整改工作，保障自查整改工作有序开展。

二、逐户摸排，查找问题我镇本次“回头看”工作，主要检查内容包括建成厕所的使用、规范、管护情况。主要检查三类潜在问题，一是建成厕所使用是否方便、卫生情况、是否通水电，二是化粪池是否渗透损坏、管道是否存在不畅、堵塞现象，三是厕屋质量是否合格。

根据“摸清底数、汇总问题、精准施策”的工作原则，爱卫办组织工作人员和村社区两委班子成员分组走访入户，将问题导向和群众满意度相结合，通过一户一档、设立台账，摸排查找具体问题。

同时，镇党委政府定期召开专项工作例会，镇主要领导听取关于“回头看”工作推进进度的汇报，督促后进村居，协调相关业务部门予以配合。

通过本次“回头看”工作，发现问题主要是未通自来水、电，致使水压桶无法使用。此外，部分厕屋仍未充分利用，存在乱堆放现象，卫生较差。未发现厕池渗漏，下水道堵塞现象。

三、精准施策，整改落实在对全部改厕户回访调查的基础上，针对发现的问题，我镇组织相关镇直部门、村社区、施工方和改厕户等多方进行对接，按照一户一议的工作方式，逐一解决问题。

针对水电不通的问题，已对接建设办、水电业务单位进行先期规划，力求水电入厕，同时专门调研了兴建农村污水处理设施的可行性，确保农村改厕，不一建了之。针对卫生不过关问题，已安排村社区两委和保洁公司，为改厕户免费提供了卫生清洁服务，并进行了全方位的卫生健康知识宣传。

四、完善机制，持续优化通过对“回头看”检查结果的汇总分析，镇爱卫办向各村居通报了隐患多发点和管护注意事项，并组织相关部门和村民代表共同讨论了“厕所革命”后期工作方向。

下一步，我镇将加大督查力度，科学规划、强化管理，以需求为导向，切实提升我镇人居环境质量，巩固“厕所革命”工作成果。一是将整改落实情况与年终工作考评、绩效考核、村工作经费挂钩，建立月考评机制，实行定期通报。二是结合脱贫攻坚、整村推进等重点工作，科学规制，合理布局，杜绝重复建设、长期荒废等现象。三是对已改造厕所的使用情况进行常态化检查，保证厕所内外环境整洁，同时也将提供定期管护服务，引导改厕户科学使用和维护卫生厕所。四是统筹调度，安排业务部门与对象户定期座谈，根据反馈情况及时跟进整改工作。

旧厂房改造调研报告篇十五

十八大报告中提到以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福。为了提升城市品质、改善居民生活条件，**镇把旧城改造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进。为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感。十八大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心，更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展，我们更要从细微处入手，实施精细化管理，进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心。

在宏观政策上，科学发展观、五个统筹的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向和谐、平衡式发展，从以经济建设为中心向更全面、更广泛、更综合的经济社会全面进步转变。反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。

随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。

**镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型；而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明成果。这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。

不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施，还是城乡一体化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排来贯彻和落实。旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期。一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间，有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。二是改善农城居民生活环境，能使配套公共服务带来的便捷惠及更多的农民。三是引导农城人口向中心城区集聚，实现建设县域中心城镇发展目标。四是提供就业机会，增加农民收入。

二、存在的突出问题。

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我镇旧城缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我镇旧城人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我镇旧城改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，成为目前制约我镇旧城改造整体推进的突出问题。

三、主要原因分析。

（一）城乡二元结构体制束缚了旧城改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和旧城管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了旧城改造。随着城镇化进程的加快，旧城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的旧城，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的'村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批食租群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持旧城农民生活的同时，也制约了旧城整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了旧城改造。一是思想观念保守落后。部分村民思想观念难以融入、适**市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到旧城改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧城改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧城改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

四、对策与建议。

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进旧城改造。宣传发动工作是旧城改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使旧城改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进旧城改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进旧城改造。坚持旧城改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好旧城整体改造开发规划。按照一改一个村、一改一个区片、一改一条街的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使旧城改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进旧城改造。按照先建设安置房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的旧城自我组建开发企业改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他推向市场销售。三是政府主导有效推进的方式。实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快旧城拆迁安置和实现土地收储，合理把握旧城改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的三赢。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进旧城改造。完成旧城改造任务，关键在领导，重点在考核。把旧城改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；把旧城改造考核情况作为居委干部考察、任用的重要依据，作为各村干部年度考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

旧厂房改造调研报告篇十六

（一）基本情况。

“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的`民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

（二）存在的问题。

“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。

由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。

由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。

“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。

历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的“断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

（一）“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次代表大会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

（二）“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

（三）“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

（一）我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

（二）我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。

大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一（合法非法都要算在内），原地安置，市价赔偿（区内高档小区市价），原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。

前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。

我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5—6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。

据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2。1亿元。

5、社会舆论的问题。

目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。

老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂（祖屋）也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂（祖屋），如隆顺村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

（一）保障百姓权益。

“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

（二）着手统一运作。

“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

（三）进行分类改造。

第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。

第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。

第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

（四）做好持续发展。

“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

（五）处理关联问题。

大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。