每个人都曾试图在平淡的学习、工作和生活中写一篇文章。写作是培养人的观察、联想、想象、思维和记忆的重要手段。写范文的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小编帮大家整理的优质范文，仅供参考，大家一起来看看吧。

房地产研讨班篇一

建筑特色 外立面

五大模块：功能定位篇：

地理位置篇①张掖路商圈

价值篇：①投资价值模块

②自身价值模块

③思想价值模块

物业篇①物业理念

②物业团队 专业价值

③物业管理

④物业服务

一、地理位置/价值篇

1.中心区(前世今生肃王府文化)总章

源自曼哈顿的自由生活亮相中央广场

曼哈顿生活方式微释；中环对这一方式的独特引进和本土化再创造；中央广场

周边的人文环境（肃王府、天主教堂）平添这一西洋景观后激增的内涵，在未来将带给兰州人的从思想到行为方式的影响巨甚力与经典建筑自身散发的恒久魅力。最后得出结论：人们看到中环，自然就会联想到这就是活力阶级的栖息地，这就是许多人梦想企及领悟的曼哈顿生活方式。

每一个城市的理想都是让中心发光

作为城市中心地带独具特色的建筑，中环的外部形象极有视觉冲击力，在大多

建筑千篇一律的张掖路街头，另人耳目为之一新，市民也需要有这样的亮点和点睛之作品出现，犹如暗夜的海面需要领航的灯塔一样指引迷途者的前进方向。

一群爱并守望着城市中央的人

在中环广场售楼大厅，记者随机遇到采访了这样一群人 当香草遇到空气 当咖

啡遇上阳光，情绪遇上风景，行走遇上微笑，爱，终于遇上了家，所有的所有，一切的一切，就象我，遇上中环。深沉旧房子。

商家必争之地，还看中央

此文拟从中环地处城市心脏的地理位置出发，抛弃夸大不实之词。用无可辩驳的事实说明中环才是省城兰州的商务富矿地带，得中央者得兰州商界之天下，可执金城地产界之牛耳。中环独领今朝造屋运动风骚。

2.自身价值

中环广场——领略超现实的生活价值（备选：从满足居住到享受生活）

在中环，房子已不再仅仅是遮风挡雨的地方，除了可体会安全感、归属感、关爱等现实亲情和其作为一般建筑体的所有功能之外，还同时具备了超现实的另类的一面，如赏心悦目的建筑美感、身份地位的像征、阶层的标志，品位素质的养成等等，不一而足。此外，活力阶层的超前消费意识、对未来的自信、享受主义，以及随之而来的生活方式成就了“工作就是为了更好的生活”这一积极进取拼搏心态意识、健康阳光、开朗豁达的人生态度。

中环广场自身的超前建筑形态、规划设计，功能定位即使历经许多岁月的考

验磨砺后仍不会落伍，散发出恒久的魅力。

中环广场：打造纯美的国际精品公寓

取纯美国式之谐音，重点放在阐明“国际精品”一词上，公寓抑或可顺带略

作解释，总的意思是中环广场是路得地产综合考虑到消费者的各种需求而精心量身打造的又一发轫之作。

比如使用了多项超限的结构体系，首创高层建筑室内无梁无柱无柱角先进技

术，超高层高，体现舒适性，国际流行的地热低温辐射采暖技术。国际金牌品质的英式大管家物业服务。

新好男人的三大理想（一个好妻子一个好梦一座好房）

3.投资价值

华尔街精算师掘金张掖路

通过华尔街精算师的口吻，用数学分析的方法条理清晰的得出中环广场是有心

人绝佳的投资品，加进储蓄、股票、保险等投资品的风险收益比较和造作复杂性对照，找出投资中环的优势。

房产投资要凭直觉

4.思想价值

北美飓风今起席卷金城

将普通大众对有借鉴价值的美国思想的支离破碎的零星理解提拔到一个新的高

度，而所有这些认知对塑造性格和居家生活创业方式都有极大的促进与影响。比如敢为天下先的创新意识、与生俱来的平等自由意识，对生活的热爱执着、开放容物的博大胸襟、生命不息奋斗不止的财富追求意识。

用围揽城市的胸怀，容纳优秀人士

有容乃大的胸怀，才是智者的胸怀。一如中环广场的生活，用五栋高层建筑，/

在城市中心围合而成的尊贵府邸，需要慧眼独赏的城市菁英一起共舞。（五座处女地，诚邀城市菁英共舞）

5.便利性(交通生活生活成本)

兰州的中央要建中环广场

25小时的中央生活圈

地理位置得天独厚，交通方便快捷，生活配套齐全。多年的城居生活之后，许多人对城市的地段都会有切身的体会和感受：居住在什么样的地段就会有什么样的生活，居住在中央生活圈自然少不了融入主流社会和社交圈的美好感觉，最具价值意义的是将会抹去你因交通堵塞无奈等待和长时间在路上消耗的青春年华，根据相对论即可得出每天的生活已悄然延伸至25小时。

住在中央地带。缺少的只是„„

二、高级公寓（soho）

1.宜商宜居宜投资

三宜主义掀起房产革命浪潮

中环广场锁定城市活力阶层

.六十岁的人三十岁的心脏生生不息，活力无限。外来人口.大量聚集为这座城

市注入了朝气和活力，并使这座城市充满友好的气氛。向世人展示了改革开放后兰州欣欣向荣的城市形象和生机勃发的经济活力，有效提高中环的知名度

年轻的心态 恋上健康投资品

中环点燃创业激情圣火

中环的隆重推出为中小型工作室、走个人奋斗路线的个人创业者提供了一个优

良的平台，其理念也十分切合自由职业者所追求的诗意轻松的栖居理想地。除此之外，中环所营造的氛围也不断地被传递并放大。中环的这种特色形成了强大的磁力场，吸引着资金、设备、技术的投向。而在中环，智力和idea从来是不缺乏的。

如果比尔·盖茨在兰州创业，那么„„

逐鹿商场，投资必到中环地

新财富梦工场全天开放

中环给你一个创富金算盘

注：广告词腾飞，没有创业的平台怎能行？

投资，没有独特的眼光怎能行？

独立，没有自己的王国怎能行？

成功，没有家人的享受怎能行？

2.空间概念(灵动空间弹性生活)

居家还是办公？我的地盘我做主

弹性空间，创意无限。从物理上来说是指建筑空间的变化极限值，它决定着一个建筑的可塑性及内在潜力。一个有弹性的建筑是极具生命力的。这种生命力表现在它对生活及居住心理有着时间上的准确拿捏。中环，以区域罕有的稀缺性与创造力构筑城市理想居住空间。公寓是混合的，在这里可以办公可以居住，这里的房子可以是一个茶室，一个花店，一个艺术工作室，也可以是一个幼儿园，这里的生活有无数种可能性。

右手握笔，左手举杯，惬意时刻追随

我心随我我自在中环广场演绎活的建筑

现代人个人气质喜好不同，需要的空间也各有千秋。中环广场无梁无柱，可开可合的大跨度空间布置，中环广场，彻底抛弃户型概念，自由灵动空间，完全不加任何隔断，卧室还是客厅，由你说了算。

野心在无限的空间任意膨胀

3.写字楼产权住宅价格(配套设施)

有心人持币疯抢粉红女郎

此文拟放到中环开盘后一个月后发出，用新闻视角来描述领悟中环这一独特优势后纷纷持币待购的热切心情场面。拿赭红色的墙砖比拟粉红女郎迷人的妩媚姿态。

4.环境(面向黄河落地观景窗)

黄河沙滩铺进中环广场

纵览黄河风情线，与之最近的景观和最佳观景地点，不是沙滩，不是趸船，而是中环业主的卫生间。脚踏中环宝地，远眺黄河两岸，看长河落日圆，人生境界为之豁然开朗，躺在浴池里看书泡澡，犹如身置沙畔。

景观办公，5.自由生活 自由创业

中环：上演现实版坐家打天下

古人云：秀才不出门，便知天下文。上通晓天文地理下博览古今中外，实在是网络信息时代对人们的基本要求，而中环的业主必备的这一素质也成为他们鲜明特征的代言辞——知本时代的知道主义者。财富英雄的代表人物比尔盖茨在创业之初并未去租用很大的车间厂房和购买庞大机器，而是在一间小小的地下室。靠着聪明过人的头脑，中环的主人也可以坐在家里凭借一张纸一只笔一根电话线实现并上演修身齐家治国平天下的理想抱负。

打造企业成长的自由王国

三五个志同道合的知己友人组成一个小团队，便是未来一间公司的雏形。而这间公司的成长氛围和未长成参天大树前的小树苗一样需要阳光和雨露。中环能给予创业团队的自由气氛和延伸的产业链恰恰像阳光和及时雨一样。小小社区散发的淡淡的书卷气像空气中的香草味道一样，给创业者灵感的迸发以深刻的启迪。

21世纪再现美国创业神话

成就财富英雄的美丽传说

和平年代，铸剑为犁，财富英雄成为万众景仰的天之骄子，一座城市往往会因了一位名人而增色不少，成为街谈巷议的中心焦点，中环就是一个制造这样一个传奇故事的温床和流水线。并被后人百年不歇地流传吟唱„„

朝九晚五到底谁说了算？

朝九晚五的机械生活也许并不是你内心深处真正想要的，自由心灵和思想的禁锢扼杀了许多天才创造灵感的不竭涌出，而在中环，提倡你成为自己的神，在滚滚红尘的忙碌中过着你想要的自由自在的美丽地工作的生活。

无标准的年代要给自己松绑

这是一个无标准的极端奉行自我解放的年代，这是转型期社会的典型标志，当

非主流成为时尚、另类成为年轻人旺盛生命力的代名词，中环提倡的松弛、闲适的精神旗帜也水到渠成般地成为必然。体验松绑的快乐，享受成就的感觉，这似乎才是生活的真谛。

懒散的舒适也是一种美

这是个懒人的世界，许多发明创造都是为懒人量身定做的。

在这里，一切无须按牌理出牌

一个回家睡个好觉却不会丢掉工作的地方

三、高级公寓（纯住宅）

1． 美式豪宅(白领金领)

少数人的天空真的与众不同

有时侯，我们必须用坦然的心态接受这个社会不公平的存在，比如80%的社会财富掌握在20%的人手里。比如„„等等，惟有这样才能形成良好健康的积极进取心态。因此，阳光下的财富是可以并值得骄傲的。作为相当一部分的成功人士，享受高品质的居住生活环境作为对多年商海打拼的馈赠，也是理所应当的。汽车代步，好房子的舒适惬意，都给成功者增添了与众不同的思考空间 就像大海、天空的辽阔赋予哲人的思想走向与四处游走的距离一样，在中环，时代骄子得天独厚。

2． 一梯两户,两部电梯(出行方便专用电梯)

一梯两户记录今起打破

楼已基本售罄，此标题卖点不再作介绍，3． 灵动空间/首倡户型自由分隔的空间

空间简史：户型中的宇宙

穿越或超越时空的生活，一如神秘的外太空带给人的无限遐想一样，灵动空间的户型设计，就像不朽名著《哈姆雷特》一样，每位主人都有自己心中最美的设想，它给想一展才华的建筑师票友们提供了无限创意无限可能。自得其乐的趣味绝对是无法用语言来传递的，这只属于一个人的宇宙。灵动空间的留白，心有多宽，房间就有多大

眼睛是心灵的窗户，我们的心灵通过视觉这扇窗子感受到的斑斓的色彩、人群、小物什形成各种映像或开阔或局促反馈给内心。改革开放，国人眼界顿时为之一开，各种文化思想如潮水般涌入，社会转型期，让我们心灵接受了无数次洗礼，我们开始接受大客厅、大开间布局，在中环，房间的大小开合随心而变随时而动，与时俱进的时代召唤不谋而合。

兰州首倡创意隔断户型

此文主旨在于体现首倡精神，讲解隔断的几种基本方法和材质的选择，设计方建议的几种参考方案。配合灵活的室内空间分割方式，适合不同人群对于起居环境的个性化需求。

4． 夏威夷风情卫生间

过上随心所浴浪漫生活的人

有时为了冲个热水澡，木子美会在轻易陌生男人家过夜。浪漫的生活从这里开始，新新人类要求从卧室到卫生间只有半步之遥。而中环更大胆更具风情的设计是全透明落地玻璃的运用。

尝试在黄河边洗澡的感觉（观景卫浴 天朗气清）

5． 从欧洲到美洲(简约而高贵南北通透)

跨越太平洋的建筑凤登陆兰州

随着西洋建筑的传入，中国民居在城市节节退却并逐步妥协，但不论是巴洛克、哥特建筑风格都只是对欧陆简单的考贝和模仿，中环的出现打破了这一僵化局面，它是艺术家建筑家房产商经过共同的慎密思考和创造的房子。中环费心演绎的活的建筑的生命力和意义也正在于此。

四、停车场

a)市内最大的地下停车场

有效地利用了地下空间，与行人构成了一个完善的立体的交通系统，停车场的进出口系统对人车分流的要求、可由地下三层停车场直入住户的设计理念等等。b)自动化管理、分层管理

ic卡门禁系统，自动升降，泊车位置的分层管理。

五、建筑综合1． 美式立面、柱头柱角

记者目击：你看，你看 中环的脸

中环楼宇的立面设计蕴涵美式的风格元素，线条流畅、简约大气、不累赘、不烦琐。面砖、窗格、阳台、墙钉、柱头„„双层断桥铝合金中空玻璃窗，有效避免光污染。真正引领一个时代的颠峰建筑，可以想象在历经岁月打磨之后只会愈发熠熠生辉。中环广场五栋百年经典建筑，配以红色霹雳砖，气势轩昂、内敛大气，设计上选取华丽的古典建筑语汇，利用现代表现手法，将各具神采的建筑整和成个性突出又和谐统一的整体，由内而外，淋漓展现人文省思的审美情趣和细腻品味。

2． 室内无梁无柱、地暖（最大空间使用）层高2.9米，更舒适

自报猛料：身高超过姚巨人

楼层的高度很高，比起相应楼盘，所以还是物有所值的。层高2.9米，净 2.75

米。标准层高2.9米全明户型设计双卧室朝阳 集中供暖体现以人为本的居住理念。

3． 电梯间精装修、高档首层入口

中环广场：内外兼修盖世功夫

4． 凡尔赛迷宫 最大的屋顶花园 2100m2

兰州要建巨无霸空中花园

五、物业篇①物业理念

为尊贵的业主提供不动产保值增值服务，让业主体会到更加贴心、更为

细致、更显价值的的专业之道。

②物业团队 专业价值

有一只秉承国际化服务理念的精英团队，高标准管理高素质人才高质量服

务。

③物业管理

秉承高标准国际化管理，戴维斯英式大管家。24小时全功能专人专业专

责，用上流社会户户专属的现代管家观念，取代大众化服务的方法，向一般性物业管理说再见。

④物业服务

首问负责制，政要级的安保享受；零打扰服务，内进式服务。

六、品牌篇

地产新锐，优秀作品有金城首家五星级写字楼保利大厦可资为证。

七、国际篇

从建筑设计理念到物业管理甚至微小的细节等都要求与世界接轨。全套国际化

操作标准与理念的引进与弘扬和再创造。

房地产研讨班篇二

教育地产研讨

一、教育地产类别：教育根据表现形式的不同，一般可细分为三类：1、现存名校附近的教育地产

就是名校周边的二手房市场。此类教育地产并不太区分是幼儿园、小学还是中学或者大学，主要借力于“名校”周边的金字招牌。

名校周围的房地产或者说二手房普遍具有如下优点：

a.名校就在附近，入学学生就读方便。

b.房产同教育资源融为一体，居住地人文环境较好，利于孩子健康成长。

c.名校周围基础设施完善，交通便利。

其中，又以被就近入学规定划进可入名校的房源最为抢手。这些房源通常被称之为学区房。

开发商在现有名校附近臵地开发，虽然土地成本可能较大，但由于新开发的楼盘不但具有前述诸多的优点，而且使得开发商节约了在教育资源以及许多配套设施的投入，将会增加楼盘的附加值。

案例简述：龙湖地产—唐宁 one 北京项目 唐宁 one 堪称国内名校附近臵地开发的典范。近邻大学有名校北航、人大，北京大学、清华大学。附近中学有人才辈出的北大附中、清华附中和人大附中。此外，唐宁 one 还紧邻中关村一小、二小、三小。在此前提下，唐宁 one 与北京名校中关村二小签约，凡是唐宁 one 的业主（包括购买商用产权的业主），不论买多大面积，不管户籍在什么地方（外地户口也可以），其直系三代内子女，都可以就读二小。而且不用交赞助费，每年交 400元借读费即可。

龙湖在获取土地之时，北京土地市场尚在火爆期。从今天的角度看，1.3 万元/平方米的楼面价尚可以接受，而在唐宁 one 项目首期推出的 2008 年底，这样的成本价格并不菲。2、开发商在自己的楼盘内兴建并自营学校以吸引业主，增加房产的附加值

教育地产实际上是将房地产作为主业，将教育视为附属产业。典型的例子是绿城房产，它于 2001 年成立了浙江绿城教育投资有限公司，在绿城建立的楼盘里，建立了绿城育华学

校之类的诸多绿城自营的学校，其中主要是幼儿园和小学，中学较少，但从效果来看，并不是十分理想。

不理想的因素主要为自营学校一般都是民办或私立性质，收费昂贵，且有钱就能入学，同时，不具备公办学校师资力量支撑，在教育考核关头，只能向公办教育学校借调优秀教师来补充自身师资力量的不足。3、开发商和 知名学校 联姻，由开发商负责兴建，名校负责经营 这种类型主要借力于现存的幼儿园、小学或中学中的名校。这是教育地产中新楼盘和教育联姻最常见的方式。

引进学校资源的项目还需要注意的一个重要问题是保证学校的师资、教育质量，以及前期对业主承诺的兑现，否则对于企业、项目品牌将起到负面影响。

二、教育政策解读1、入学政策解读 小学、初中阶段的升学实行按户口所在片区就近入学的招生模式

►在《关于2007年小学、初中入学工作的意见》中指出：坚持小学、初中免试入学和就近入学原则，所有学校不能通过自行组织的考试或测试录取学生。

►在《关于2008年小学、初中入学工作的意见》中再次指出：坚持小学、初中免试和就近入学原则；划定区域内每所学校对应的服务片区，学校应首先接收本片内学生，严格控制跨区县流动。

►《中华人民共和国义务教育法办法》强调了四个“不得”：

(1)不得将学校分为重点学校和非重点学校；(2)不得利用财政性教育经费重点建设超标准学校；(3)学校不得以各种名义在校内分设重点班和非重点班；(4)不得举办各种名义的实验班、特长班。

这四个“不得”从根源上开始限制在义务教育阶段的择校弊端！

从以上义务教育政策解读来看，国家教育政策的倾向性在“义务教育”和“普及教育”层面下了功夫，在满足该层面的前提下，再通过高考途径进行人才选拔。

2、乌市当前入学政策 根据《乌鲁木齐市 2010 年初中招生工作规定》，对本市常住户口学童，按学区划分就近入学，流动人口子女，由教育行政部门统筹安排到指定学校入学。

国办初中学校的招生

计划每班名额为 50 人。学区是国办初中学校招生区域的依据。根据国办初中学校 2010 年的招生计划和生源情况，教育行政部门在各校原基本学区的基础上，适度调整，形成国办初中学校 2010 年的实际录取学区。

初中招生工作以小学毕业生的实际居住地为依据，具备以下条件之一的，按照初中招生学校的学区进行分配录取。

►具有本市常住户籍的小学毕业生，必须与父（母）或合法监护人同一户籍，户主必须是小学毕业生父（母）或合法监护人。小学毕业生父（母）或合法监护人的实际居住地所持房产证（或购房协议、房产部门出具的房产证明）的户址必须与户籍一致。

►租住房屋的，需提供市房产局认可的或符合有关规定的租赁合同，所租住房屋应为小学毕业生父（母）或合法监护人的惟一居住地。

►小学毕业生与父（母）或合法监护人无住房，搭住在祖父母（或外祖父母）家，未与祖父母（或外祖父母）的户籍分户，且户籍中注明小学毕业生为世居，没有迁入迁出的记录，户主为祖父母（或外祖父母），该地址为小学毕业生及其父（母）或合法监护人的唯一居住地，并出具相关的证明。

►本市常住户户籍在 2010 年 6 月 1 日前迁入，按学区分配。

►根据教育法规定，解决外来务工就业人员随子女入学以“流入地政府为主，国办学校为主”的原则。本着相对就近的原则，乌鲁木齐各区县在辖区内指定学校安排外来务工就业人员子女就读。

三、乌 市 民办学校 生存 现状

乌鲁木齐目前综合实力排名前三甲的私立学校依次为：光华（位于乌昌辅道）、北大附中（位于昌吉市城郊）、众志公学（位于乌鲁木齐迎宾路），另有未名学校，崇正中学等大小共约二十三所私立学校，其中名不经传的学校有十所，另外十三所是综合性的民办学校。

从调研情况来看，目前乌鲁木齐周边的私立学校目前几乎都处于惨淡经营状态，原因有以下几点：1、政府的政策 公平性：虽然国家政策鼓励私立学校创办，但乌政府教育部门对民办教育歧视态度居多，往往对政策的执行“雷声大，雨点小”，有开始，无下文，使民办教育在政策上较难获得相应的支持，举步维艰，基本处于“夹缝中生存”状态； 2 2、竞争激烈：由于私立学校侧重盈利方面，同类竞争不可避免，最大的竞争对手来自于公立学校，由于政府的支持，民众的心里认可，优秀教师的供给等因素，使民办学校在竞

争中完全处于劣势地位； 3 3、费用” “门槛”：在公立学校普及国家九年义务教育政策（即学生在校仅用支付学杂书本最多共计 1000 元年）相比下，年逾万元的资费令许多家庭望而却步； 4 4、口碑较 难形成：学生素质良莠不齐，学生多为父母无空照管，学校运用军事化管理方式进行管教，更有所谓公立学校开除学生转投民办，使学习氛围不正，民办学校很难提高升学率，难以形成口碑。

四、乌市民办学校案例众志公学 是乌鲁木齐较为典型的私立学校，位于乌鲁木齐市郊迎宾路上，已建校投入使用期约十年，学校土地使用权由私人购买，是乌市知名的寄宿制私立学校。

学校班级由幼儿园，小学，初中，高中，剑桥高中，海外班六部分组成，其中剑桥高中是比较有特色的项目，该班修读科目与英国剑桥中学相同，高中三年读完可直接安排剑桥留学；海外班主要是俄罗斯，哈萨克斯坦等周边国家学生在校就读的班级。

目前在校学生有 747 名。在校教师基本为社会招聘而来，知名教师以兼职身份在校教学，整体师资力量明显不如公办学校。

资费状况为：小学 13900 元/年（包吃住，管理），初中 13600 元/年（不包吃），高中16000 元/年（不包吃），剑桥高中 59800 元/年（仅为学杂费，吃住，及留学手续费自理）。

招生范围面向全疆各地学生。招生方式主要由广告（报纸，传媒，户外等）传播手段。

生源家境情况在乌市属中等偏上水准，父母多为经商性质，没有时间照管孩子，而众志学校的模式正好符合这类家长的需求。而另一类学生是因各种原因未考取好的公办学校，或因成绩不佳，无法继续升学就读，从而转投民办学校以达成持续学习的目的。

据不完全统计，乌市公办城市义务教育阶段在校生约 63 万人，其中民办学校人数约 2.5万人，占城市教育在校生的比重约为 4%左右。据此项数据显示，学生人数占全市人口的比重约为四分之一左右，乌市民办教育的生存现状不容乐观。

目前，乌市民办学校中招生情况最为理想的是光华私立学校，在校学生人数也仅为 1400名左右，学校班级建制凌乱，通常一个年级 2 个班每班人数均不超过 30 名，有的年级仅设一个班级，甚至有的年级连 1 个班的人数都无法凑足，无形中降低了资源的利用率。

总体而言，目前乌市的 民办学校 现状和国内一二线城市相比，尚未形成真正 意义上 名学名校等 教育地产项目，民办学校皆各自为政、“各取所需”，在乌市民办学校领域尚未 有 标志

性 的 “私立教育 代表 ”出现。

究其性质，民办学校还无法摆脱“托儿所”，“管教所”，“中转站”的命运。

五、水西沟教育地产项目 的思考1、公办与民办的 差别

综上所述，公办学校与民办学校侧重点完全不同，其主要区别是：

公办学校是以地区知名度、升学率、师资力量等因素作为考量指标，在资金上是以国家拨款或财政补贴为主要途径来进行营运。学校生源基本上不成问题，仅是生源素质上的优劣差异，不会形成无米之炊的局面，学校以获得社会效益为主要目的。

民办学校出发点是以营利为目标，生源是一直是困扰民办学校的问题，在生源不足的前提下，如何获取经济效益，最直接的方法就是通过提高学习费用来实现。同时，为了开源节流，在很多方面进行成本压缩，对教育成本的投入可想而知。另外，生源不足将直接导致学校盈利能力不足，管理手段跟不上，学生间无法形成较为单纯的学习氛围，氛围不足，学习效率也就可想而知。2、名校 对房地产所起的作用

知名的公办学校将极大地提升学区房的物业价值，学区房的概念完全是国家和政府所规定的入学政策，对公办学校周边区域而言，此公办学校的优势目前一直存在。

而民办学校的入学方式与公办学校相比，尽管招生范围不受任何限制，但不具备学区房的特征，只要能承担其学费便可入学，且升学率等要求也不如公办学校的考核指标。

由此，学区房概念对房地产的贡献度极大，前提必须是公办学校性质，而民办学校在这方面不具备相应优势。3、水西沟教育地产项目可行性分析

单纯地从教育地产角度来进行评判，水西沟项目符合教育地产的特征度不高，且风险比例较高。从项目地理位臵，区域成熟度、人口导入度、地方经济等角度出发，不具备教育地产直接带来的经济效益。

但是，换个角度进行判断，水西沟项目假设能满足以下几条关键主线，成功的可能性将大大增加。

a.高起点地引入名校资源（如交大附中、复旦附中、华师大附中等），填补乌鲁木齐县名校资源的空白，提升当地政府教育知名度和教育范畴中的政绩； b.必须做真正意义上的学区房，引入名校作为为公办性质的学校，水西沟项目直接转性成为知名学区房。

c.最具操作性的本质是捐校。学校建成后，交由乌鲁木齐县政府或乌市教委经营管理，天一地产无需担心日后的经营问题。教育行业本身跟房地产关联度不高，将教育交由专门的教育管理机构来负责管理，比由房地产商来经营更专业，能更好地达到教育地产“共赢”的目的。

尽管开发企业支付了学校的建安成本，但这部分的成本将在项目销售中直接获得回报。

同时，可与当地政府进行磋商，或直接以土地补偿、降低土地价格等方式来弥补学校建安成本上的付出。

d.开发企业须明确主次关系，教育地产仅是获得政府支持的手段，真正的目的是低价获得土地和政策优惠。在此前提下，教育营运的利润与项目开发利润相比，比例较小。

e.政府层面的帮助是不可或缺的条件之一，其中包括县教育局和乌市教育部门的支持。

f.建议对水西沟项目附近的庙尔沟中学进行名校改制，这样即可直接得到现有生源，在行政审批上难度也较小，并把新校舍建在项目地周边，直接植入学区房概念。

六、总结从目前乌市的教育现状和教育政策环境来看，教育地产的学区房概念深植人心，但未达到国内一二线城市对学区房价值深挖的程度，尚处起步阶段。从数据分析来看，乌市民办教育的生存现状和生源比重不容乐观，这和目前乌市的经济发展水平及整体居民收入有关。

从此次研究来看，水西沟项目引入教育地产概念，可从两个层面来进行分析：

其一：开发企业层面 1、利用资源管道，须解决引入学校的学区房本质。走公办性质的教育路线，成为真正的学区房，规避民办教育“低人一等”的教育地位。

2、高要求地引入国内知名学校作为项目的旗臶。以上两点作为基础前提，并获得突破，项目的成功性便可保证。

3、水西沟项目引入教育地产概念与之前主题乐园定位相比，成本较低，开发企业投入不大且风险控制能力较强，主要投入来自于对教育资源的引进和与政府的沟通协调。4、明确主次，引入教育仅是为项目的增值作铺垫，其直接作用是盘活目前水西沟项目的土地价值，使本项目价值最大化。其二：政府层面 1、教育地产的引入，可提升整个乌鲁木齐县现有的教育水平和地区教育知名度，社

会效益得到提升。

2、著名学校的引入，可增加该区域包括人口导入、就业机会、提高旅游知名度、招商引资等一系列相关产业，特别是对提高区域房地产的价值贡献卓著。3、政府对本项目的支持难度不大，各种成本皆不高，便于获得市级各政府部门的认可，提高乌鲁木齐县政府的教育政绩。4、与南山旅游总规划精神不冲突、不矛盾，符合环境要求，利国利民，形成各方共赢的局面。综上所述，水西沟项目根据以上两个层面进行资源整合，具备一定的可操作性，成本投入较低，效益增值明显，与 主题乐园 项目 的运作思路 相比，难度较小，可控性较强。

但是，在无法整合以上相关资源的条件下，单纯地从教育地产入手来运作水西沟项目，不具备项目可行性。

房地产研讨班篇三

在县委常委扩大会上的发言

刘 兆 云

总书记在视察江苏时，对江苏提出了努力建设“经济强、百姓富、环境美、社会文明程度高的新江苏”的新目标。围绕这个目标，就我县新型城镇化如何实现转型跨越发展，本人认为，在今后一段时期内，应着重发展“五大经济”：

一、突出高端产业经济，提升城市核心竞争力。建湖不靠江、不沿海，区位优势不强，资源禀赋不足，在宏观经济萧条、实体经济乏力的大背景下，可持续、跨越式发展压力空前加大。靠投资拉动、靠铺摊子已经行不通了，必须注重经济发展内涵，提升城市发展品质。要在广谱招商的基础上，以高新区和建湖开发区为主阵地，突出重点，围绕国际尖端产业、世界500强企业，集中力量，全力公关，确保取得实质性的突破。对已有的特色产业、新兴产业，重视技术创新和转型升级，大力发展高端装备等产业链顶端的产品，为建湖在新一轮竞争中早布局、早发展，建立新的优势。同时，加大人才引进力度，推进“515”人才引进行动计划，深入实施“双创”人才引进工程，加快引进产业匹配度高、带动力强的创业人才与创新团队，使建湖成为各类人才的集聚地、万众创新的向往地，真正提升城市的核心竞争力。

二、再现民营经济辉煌，夯实产城融合发展基础。民营经济一度是建湖的主体经济，上世纪90年代的森达等一批民营企业全国知名，建湖本土服务业企业如摩登经典、有意思成功实现了向全国各地的品牌输出；建湖的茶餐馆遍布城乡，餐饮经济十分丰富；建湖全民创业的氛围特别浓，弃政从商的建湖现象曾轰动一 时，几千万、几百万的大小老板比比皆是。因此，如何推动万众创业，再创建湖民营经济辉煌，成为建湖产城融合发展的重要抓手。当前，民营经济各方面瓶颈制约日渐明显，如资本结构单

一、融资渠道狭窄、产品科技含量不高、管理手段落后等。为此，我们既要顶天立地，也要铺天盖地。在突出发展高端经济的同时，也要重视民营经济的发展，要以县科技创业园、各镇工业集中区为主阵地，突出对民营企业的扶持力度，推进产权制度创新，走向现代企业制度；出台更加有利于民营企业健康发展的措施和政策；拓宽融资渠道，推促银行为民营企业开展多样化的融资服务，同时，努力探索发展民营金融机构的路子；推动技术进步，鼓励其成为科技创新主体；提升企业管理水平，加大蓝领人才培训力度，从整体上改变民营企业从业人员的素质。

三、加快旅游经济发展，打造城镇水乡园林特色。旅游业是保护环境、扩大内需、增加就业、弘扬文化、宣传城市的形象产业。城市旅游不能没有特点，建湖县城比区位、比资源、比工业、比商贸、比历史，远的不谈，省内、市内也毫无优势可言，但我们也有自己的特色，建湖是著名的“水乡明珠”，境内共有3000多条河流，县城建成区内就有100多条河流，正在申报国家级园林县城。因此，如何利用现有资源，建设百河之城，彰显水乡园林特色，成为当务之急。建议以双湖公园、秀夫公园、西塘河风光带、神台河风光带为基础，整合城南、城东广场绿地、城市慢行系统、苗圃、植物园、水上乐园、游乐场等现有资源，加大城市河道整治力度，精心设计水上游线，增设渔人码头、游船画舫、水上游乐竞技项目，融合水乡文化、杂技文化、淮剧文化、烟花文化，科学点缀城市小品雕塑、规划展示馆、美术馆、淮杂烟花 博物馆，集休闲、娱乐、健身、度假于一体，全力打造“水乡休闲慢城”。同时，以九龙口旅游度假区为重点，大力发展生态旅游，景区项目尽量涵盖所有与水有关的元素，如以观赏自然风光为主的湿地观赏区，以科研、学习、培育、观鸟、展览为主的湿地体验区，以渔耕文化展示、体验、生活为主的渔耕文化体验区、以水上运动、水滨垂钓、休闲购物为主的休闲娱乐区，以及游客接待区、养生度假区等，总之，努力做到人无我有、人有我特，集水乡、生态、湿地、里下河风情之大成，策应县城“水乡休闲慢城”的打造，融入长三角旅游圈，成为现代都市人群向往的新的旅游目的地，建湖新的重要经济增长极。

四、抢抓高铁经济机遇，促进城北经济板块崛起。徐宿淮盐高铁以及沿海高铁建成后，建湖与上海、南京、周边各大地级市的距离迅速拉近，我县与其他城市之间人员、资金、信息等交流将变得更加快速频繁；要素和产品流动的成本明显降低，进一步带动我县现代服务业和新兴产业的发展；为我县接受产业辐射、提升产业层次提供重大历史契机，进一步提升城市化水平。因此，要抓住机遇，大力发展高铁经济，推动城北重新崛起。建议：一是加强宣传推介。提升建湖整体形象和美誉度，最大限度放大高铁经济效应。二是主动对接高铁经济。结合“十三五”规划编制，科学制定未来产业发展、城乡统筹、交通运输、商贸物流等专项规划。三是高标准设计建设高铁站区。按照建设地标性建筑群和功能完善的城市综合体要求，实施高铁客运站、站前路改造、秀夫路北延、站前广场建设等工程，打造多功能的综合客运枢纽。四是加快推进服务业集聚区建设。利用大规模的人流和站区功能完善的基础设施，高效能推进城北服务业集聚区建设。五是发展 高铁道口枢纽经济。坚持“以站兴商、以商带城”发展战略，重点建设宾馆、酒店、写字楼和商品超市；做好现有市场和物流园区的提质与升级换代，打造连接全国乃至世界的物流网络。

五、重视总部经济培育，提升城南新区发展水平。发展总部经济能为建湖带来五种效应:一是“税收贡献效应”，包含企业的税收贡献和企业总部高级白领、员工个人税收贡献；二是“产业乘数效应”，企业总部会带动一大批有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。同时，带动的商务写字楼、房地产等投资对城市的贡献也很大；三是“消费带动效应”，包括总部的商务活动、研发活动所带来的各种配套消费，以及高级白领的个人生活消费；四是“劳动就业效应”，总部经济会带来大量高智力就业岗位，带动第三产业就业；五是“社会资本效应”，可以提升建湖的知名度和美誉度。城南新区环境优美，行政资源集中，现代服务业具有后发优势，适宜作为总部经济的招引者和承载者，建议城南新区围绕金融商务文化服务业集聚区定位，把引进和发展总部经济作为今后相当长一段时期的工作重点，加快总部经济区、电子商务、商业综合体、文化创意园、水乡风情小镇、汽车文化广场、健康养老等重点项目建设，增强配套能力，积聚人气商气，提升新区产业的辐射力。

2016年8月

房地产研讨班篇四

农村信用社改革的思路研讨

论文大纲

指导老师：盖兵姓名：和峰学号：200822150112 引言：自2003年8月国务院决定在8个省份开展农村信用社改革试点工作以来，如今已整整经历了四年多的时间，从全国各个省、市、地区的改革情况来看，农村信用社改革工作取得了阶段性成果，整体水平也有了大幅度提升。截至2007年6月底，全国农村合作金融机构四级分类口径下不良率9.6%，比改革前降低了27.33个百分点；资本充足率12.24%，比改革前提高了20.69个百分点；历年亏损挂账586亿元，比改革前减少了722亿元，降幅55.6%，资产质量明显好转。但党的十七大的胜利召开，为农村金融改革工作提出了更高的要求，那么在新形势下，我们又当如何正确认识当前农村信用社改革工作面临的新情况和新问题，就这一问题，结合当前农村信用社改革工作，做了深度思考。

1农村信用社改革的必要性

1.1农村发展信贷资金的来源

1.2农民资金设备的提供

1.3国家战略的需要

2山西省改革工作面临的新问题

2.1法人治理结构的错位问题突出。

2.2“三会一层”制度的虚位问题严重。

2.3服务发展方向的移位问题普遍。

2.4监督管理机构的多位问题明显。3改革工作面临的新问题对策建议

3.1强化改革宣传力度，稳步推进持续发展。

3.2加快管理体制改革，明晰法人产权关系。

3.3创新业务发展步伐，增强支农服务作用。

3.4推进实施人才战略，加强金融队伍建设

3.5积极发挥多方合力，全力争取有利环境。

3.6国家宏观与监督,让农村政策落实 4总结