方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。写方案的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是小编为大家收集的方案范文，欢迎大家分享阅读。

物业服务方案编制目的 物业管理方案编制篇一

目 录

一、项目概况２

二、物业管理内容３

三、物业管理模式９

四、物业公司组织机构和管理制度１１

五、物业费的成本测算１８

六、业服务内容、标准及质量保证措施２５

七、管理总体目标与分项目标３８

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.项目主要经济指标

项 目计量单位数 值

居住区规划总用地hm213.23

1.居住区用地hm29.87

①住宅用地hm26.89

②公建用地hm21.31

③道路用地hm21.24

④公共绿地hm20.42

2.其它用地hm23.36

居住户数户1292 居住人数人4134

户均人数人/户3.2

总建筑面积万m219.11

1.居住区用地内建筑总面积万m216.23

①住宅建筑面积万m214.87

②公建面积万m21.46

2.大卖场总建筑面积万m22.88

项 目计量单位数 值

①大卖场面积万m21.17

②扩建面积（三层）万m20.96

③公建面积万m20.75

地下车库及人防万m20.28

3.底层架空面积万m21.25

住宅平均层数层7.5

人口毛密度人/hm2411.1

住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5

住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0

住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496

住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144

容积率万m2/ hm21.64

停车率%50.0

停车位辆634 地面停车率%8.7

地面停车位辆110

住宅建筑净密度%28.5

建筑密度%25.6

绿地率%40.2

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

a、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到卫生标准。环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活环境。

2.2环境管理 jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动ci系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构

1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

a、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

b、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

c、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。

d、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

e、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

f、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。

2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：

a、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

b、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

c、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

d、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

e、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。

2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

a、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

b、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； c、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

d、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

e、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

a、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

b、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

c、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

d、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

e、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

f、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3．1物业处经理岗位职责

a.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

b.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；

c.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

d.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

e.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

f.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

g.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 3．2经理助理岗位职责

a.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；

b.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；

c.负责对本中心员工各类考核；

d.向管理处经理提交各岗位用人计划；

e.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；

f.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

g.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；

h.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

i.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；

3．3环境管理部主管岗位职责

a、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

b、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

c、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

d、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；

e、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

f、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；

g、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．4保安部主管岗位职责 a、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

b、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；

c、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；

d、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

e、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

f、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

g、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；

h、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；

i、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。

3．5工程维修部主管职责

a、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

b、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；

c、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

d、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

e、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

f、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查； g、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；

h、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．6、服务中心主管职责

a、熟悉物业管理有关法规政策；

b、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；

c、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；

d、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；

e、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

f、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

五、物业费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

1.1 人员编制和基本工资标准：见表（01）

人员编制和基本工资标准表（01）

序 号项 目人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注

一管理人员6/6650.00

1经理12000.002000.00

2经理助理11500.001500.00

3财务员1800.00800.00

4维修主管11000.001000.00

5保安主管1800.00800.00

6保洁主管1550.00550.00

二普通员工14/9400.00

1维修员2800.001600.00

2保安员9600.005400.00

3绿化员1500.00500.00

4保洁员2450.00900.00

三合计20/16050.00

1.2费用测算

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项 目金额（元/月）依据测算结果（元/月.m2）

一基本工资16050.00/

二福利费2407.50注(1)暂按15%测算

三服装费667.00注(2)

四合计19124.50/

注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/m2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。

注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。

2.2公共设施、设备所用电为

a、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时

=2592.00元/月

b、智能化网络运行等综合：1000.00元

c、共计为：3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：

10部×15元/天×30天

= 150元/天×30天

=4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵运行费：

10部×5元/天×30天

= 50元/天×30天

=1500元/月

3、绿化管理费：

小区绿化面积为30000m2, 绿化管理费测算见表（03）

绿化管理测算表（03）

序 号项 目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.m2）备注

1绿化工具费1000元/年84.00

2劳保用品费500元/年42.00

3绿化用水费400.00/

4农药化肥费200.00

5景观再造费0.10元/ m2.年200.00

6合 计/926.00

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算表（04）

序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.m2）

1工具购置费300元/人.年75.00

2劳保用品费300元/人.年75.00

3化粪池清掏费(注1)//

4垃圾外运费1000.00

5环境消杀/100.00/

6合计/1250.00

注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。

5、保安费：

保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月m2）

1装备费300元/人.年250．00

2人身保险费（暂不计）//

3房租费（暂不计）//

4联建、治安费100元/人.月1000.00

5合计/1250.00

6、办公费：（全年开支办公费约3万元）

月办公费=30000÷12

=2500元/月

7、固定资产折旧费：

固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：

月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）

=1667元/月

8、法定税费：

两税一费为前八项之和的5.75%，则

多层税费=（30309.5）×5.57%

=1688元/月

小高层税费=（36809.5）×5.57%

=2050元/月

9、利润：

利润取10%，则

多层利润=（30309.5）×10% =3031元/月

小高层利润=（36809.5）×10%

=3681元/月

10、管理成本汇总表见（06）

管理成本汇总表（06）

序号项目金额（元/月）金额（元/月.平方米）备注

一管理成本

1工资福利费19124.50

2维修及保养费10092.00

共用照明3592.00

电梯5000.00小高层

水泵1500.00小高层

3绿化管理费926.00

4清洁卫生费1250.00

5保安费1250.00

6办公费2500.00

7折旧费1667.00

8法定税费

多层住宅1688.00

小高层住宅2050.00

9利润

多层住宅3031.00 小高层住宅3681.00

10合计

多层住宅35028.50.4423多层：79193万m2

小高层住宅42540.50.9640小高层：44127万m2

六、业服务内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

三、便民服务

物业公司提供的无偿服务（共计24项）

类别编号项目内容

家 政 服 务1代请装修、装饰公司

2代请家教、介绍保姆

3代租售房屋、代租汽车

4发布气象信息、国内外新闻信息

5组织各种展销活动

6无偿配备医药急救箱

7代订中、西餐

8代订牛奶

商 务 活 动9代购车船、飞机票

10代订报刊、杂志 11代办旅游手续

12电话留言服务

13代订酒店、客房

礼 仪 服 务14代购代送礼品、鲜花

15代办喜事庆典

文 化 娱 乐

服 务16提供图书、音像制品交流

17开设棋、牌活动场所

18开展各种健康、医疗培训

19组织健身舞晨练队

20开展球类、健身培训

21开展网上游戏攻关竞赛交流会

老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂

23组织老年联谊活动

24组织健康义诊活动

物业提供的有偿服务（共计62项）

类别编号项目内容价格待定

1瓷砖改造

2铺贴普通地砖

3洗手盆安装

4坐便器安装

5安装抽油烟机 6安装分体式空调

7安装热水器

8安装吊灯

9安装电脑、传真等办公设备

10家用电器检查、小修

11换门锁（材料自备）

12更换、检修开关、插座

13空调加氟利昂

14配钥匙、修锁

15查线、换线

16自行车、摩托车小修

17钟表维修

18更换灯泡、灯管

19更换灯角、灯口、镇流器

20木门窗维修

21清洗抽油烟机

22清洗空调过滤网

23安装音响与家用电器

24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）

25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）

26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）

27疏通下水管道 28修理窗帘、拉窗等（不含材料）

29修理家具配件

30内墙修理粉刷

31配木门窗玻璃

家 政 服 务32室内整体保洁

33木地板打蜡

34看护病人

35上门收洗衣服（洗衣费另记）

36接送小孩上学

37家庭绿化盆景造型

38剪裁、宠物喂养指导

39中、西餐

40代购、代售二手电脑家私

41家政培训

42清洁地毯、沙发

43小学生中餐

44学生寒暑假短期学习班

45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）

46为老人读报,聊天

礼仪服务47特殊安全服务

48租售鲜花、盆景

49代接、代送客人 健 康 服 务50健康检查

51建立健康档案

52家庭病床

53儿童保健

54健身培训

商 务 服 务55长途电话

56接发传真

57打字

58复印

59出租商务洽谈室

60出租会议室

61租车

62汽车美容

四、服务承诺标准

序号指标名称国家及jz市标准服务承诺标准服务质量保证措施

01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用

02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪

03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工

04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生 05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象

06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人

07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损

08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺

09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净

10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损

11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损

12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全

13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全

14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍

15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章

16违章处理率95%99%

17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访

18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访

19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质

20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务

21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度

22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全

23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民

七、管理总体目标与分项目标

为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：

自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。

物业服务方案编制目的 物业管理方案编制篇二

模块三：物业服务方案的编制

一、知识目标：

1、了解物业服务方案的主要内容

二、能力目标

1、能阅读物业管理方案，具备编制物业服务方案的基本能力

三、模块结构图

四、开篇案例的引入

某物业管理方案介绍

五、知识模块 物业管理服务方案策划

实际上，在做投标策划时，物业项目服务方案就需要认真策划。投标能否成功，物业项目服务方案的策划起着举足轻重的作用。同时，所编制的物业项目服务方案还是实施企业内部管理的重要依据。

2.1 物业项目服务方案概述

项目服务方案是物业服务企业对某物业项目的管理服务工作所做总体上的管理服务策划。1）物业项目服务方案的种类

（1）两类不同角度的管理服务方案 物业服务企业对项目管理进行管理服务策划，—般有两种情况：—种是物业服务企业在市场拓展过程中，应某物业发展商或物业的业主委员会的要求，编制该物业的营销用项目管理服务方案，附于该项目的投标书、策划书或建议书之中，提交发展商或业主委员会评审。这种方案含营销特征，真正实施还需作必要的完善。另—种是物业服务企业的物业管理部门或项目管理经理人员对已经实施管理或将要实施管理的项目所进行的管理服务策划，所编制的方案书用于企业内部评审和项目管理的实施依据。这种方案不含营销内容，针对性和可操作性较强。编制这种方案是物业管理项目经理人员应该具备的能力。这里所介绍的主要是这—种情况的管理服务方案策划。

（2）不同类型物业的管理服务方案 由于物业有不同的类型，管理有不同的方式，所以项目管理服务方案也随之有不同的类型。按照国内目前的实际情况，项目管理服务方案的分类有以下四种方法：

①按物业性质分 普通住宅、公寓、别墅、酒店公寓、办公楼、商场、工业厂房、学校、医院、市政设施等。

②按时期阶段分 前期介入、前期管理、后期(正常期)管理。

③按管理性质分 全权委托管理服务、单项专业管理服务。

④按专业类别分 物业管理的维保服务、安保服务、保洁服务、绿化服务、礼仪服务及其他服务等。

项目管理服务方案的命名通常可以按照上述分类的顺序连起来写，如××公寓前期物业管理服务方案等。

2）方案策划的作用

项目管理服务方案实际上是实施物业项目管理服务的策划书和指导书，物业管理方案的拟写是否明了、规范，对于是否成功获得管理项目和有效管理起着至关重要的作用。至少可以达到合理定位、收支有数、规范服务、确保质量的作用。

（1）合理定位 通过项目管理服务方案的策划，首先可以对项目管理的管理目标、管理标准、管理费用作一个合理的定位，以免日后方向不明，操作困难，造成物业服务企业、业主及相关方面产生管理纠纷。管理目标是指物业服务企业计划在某一时间段内应达到的管理服务水平。管理标准是衡量物业服务企业实现某一管理目标所应达到的尺度。而管理费用则是实现管理目标、达到管理标准等—系列管理服务活动需要的各项费用。

（2）收支有数 对物业的项目管理,众人所关心的最终都会集中到费用的收支情况上，每一位业主都希望花最少的钱获得最好的服务。因此，物业服务企业应把管理服务费用的收支情况理得清清楚楚，让业主和公司都做到心中有数。策划项目管理服务方案，编制项目管理服务方案书，必然要对项目管理服务的费用进行细分和测算，最后得出总的项目管理费和单位面积每年每月所应承担的费用标准。（3）规范服务 项目管理服务方案策划中要对项目管理的运作实务进行策划，据此可以制定各项服务的运作规范和作业规范，让物业管理服务的每一项活动都有章可循，有规可依。运作规范和作业规范是很具体很细致的行为准则，将保障物业服务企业为业主提供的各项服务都实现规范化。

（4）确保质量 项目管理服务方案策划除了提出运作规范和作业规范，还要有如何进行质量控制和质量保证的内容。因此，通过方案策划可以解决如何确保管理服务质量的问题。通常，物业服务企业可以策划采用传统质量管理方法或导人is()9000质量管理国际标准、is()14000环境管理国际标准、ohsas18000职业安全卫生国际标准等方法来实现对物业管理服务的质量控制。

2.2 物业项目服务方案策划的主要内容

物业管理服务方案一般由以下几部分组成：引言或综合说明（说明物业管理的意图及管理公司概况）；物业概况；物业服务企业所选择的管理模式；管理的宗旨、方针和具体内容；公司的组织结构与人员编制计划；管理的财务预算；物业管理的前期介入内容与经费等。下面具体介绍几个主要内容：

1）物业概况

物业概况是项目服务策划的依据和基础，项目管理的合理定位、费用测算、服务需求、服务要求都与物业概况有关。方案策划的前期调研与资料收集时应尽可能掌握以下三方面的情况：

(1)基本概况 基本概况包括：①物业类型；②法定地址；③坐落位置；④占地面积；⑤总建筑面积(地上、地下)；⑥有效建筑面积(其中包括可分摊面积)；⑦绿化面积(包括湖塘面积)；⑧车库面积(包括各类车位数)；⑨道路面积；⑩物业构成。

(2)设备设施概况 设备设施情况的调查与资料收集是一种更为专业和细致的工作。大到物业的各个设备系统和设施布局，小到每个电器的耗电功率和各设备或设施的使用频次，以便为策划设备设施的运行、维修、保养工作和测算运行、维修、保养费用和各种能源消耗提供依据。

(3)业主构成概况 业主构成概况是物业服务企业策划管理目标、管理标准、服务事项、服务方式等的参考依据，也有利于今后进一步作服务需求的细分和延伸服务策划。项目方案策划前应注意收集这方面的资料。

2）管理服务事项

物业管理服务事项在各地的物业管理条例或物业管理办法中都有阐明，各物业服务企业在与开发商或业主委员会所签订的物业管理服务合同中也需要明确，项目管理服务方案应依据当地现行物业管理法规和物业管理服务合同来罗列所策划项目的管理服务事项。以住宅前期物业管理服务项目为例。管理服务事项通常有以下内容： ①住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；②建筑区划内公用设施的使用管理、维修和更新；③电梯、水泵等房屋设备的运行服务；④区域内保洁服务；⑤区域内保安服务；⑥区域内绿化服务；⑦物业维修、更新费用的账务管理；⑧物业档案资料的保管；⑨根据业主需求提供非公共性延伸服务；⑩根据开发商需要提供房屋、设备、设施的验收、整改、完善及保修的配合；⑩应开发商需要，在物业建设中提供物业管理的前期介入服务等。

3）管理目标

项目管理目标的内容主要是项目管理服务的定位，通常在物业服务合同中有规定，明确该项目的管理服务在某一规定时间内应达到的管理服务水平，譬如几年内达到部优物业管理大厦或小区，几年内建立和通过iso9000质量管理体系认证审核等内容。

4）管理标准

项目管理标准的内容主要是阐明物业服务企业在实施项目管理的过程中，在某—时期内所采用的物业管理服务的标准。譬如行业规定的物业管理服务标准，地方规定的物业管理服务标准，或企业自己规定的企业标准。

5）机构设置与人员配备

这部分内容主要是策划人根据项目管理目标、管理标准和运作模式所拟订的项目管理机构与相应的人员配备方案，由于项目定位不同，各地各企业所采用的运作模式不同，方案也会不同，衡量的原则有三条：一是看是否用较少的人员提供较好的服务；二是看是否用较合理的配备满足较可靠的运作；三是看是否对业主更有利。

6）管理服务办法

项目管理服务的实施办法主要由运作规范和作业规程两部分内容来阐明，运作规范是保障物业项目正常运作的各种办法、制度及规定等。作业规程则是规定各项服务活动的作业流程、作业时间及作业方法等。运作规范和作业规程是物业管理服务活动中实务性很强的内容，在项目管理服务方案中一般只要阐明总体思路、框架便可。完整的内容可在项目作业文件中分别阐述。

7）质量控制办法

质量控制是保证企业提供的服务能稳定和持续改进的手段，在方案策划时应重点阐明项目管理服务的作业标准和检查规程。作业标准是规定各项服务作业人员作业时应达到的质量要求，而检查规程是规定检查人员如何检查作业活动及检查的时间、程序、手段及其方法。项目管理抓住作业标准和检查规程两个环节，质量控制就有了保障。如果企业导入iso 9000、iso14000、ohsas18000等国际标准，则项目管理服务的质量控制内容会更丰富，项目管理服务的质量会更可靠。

8）延伸服务办法

非公共性的延伸服务是公共性的专业物业管理服务的延伸，也是现代物业管理服务的闪光点，随着物业管理的市场化进程，已经有越来越多的物业服务企业开始在为业主提供专业管理服务的同时，增加延伸服务的一些内容。因此，项目管理服务方案策划时可根据合同双方的约定或业主需求等实际情况，提出开展延伸服务的设想或总体方案，作为项目管理服务方案的一部分内容。

9）物业服务费用收支预算

这部分是整个管理方案中最重要的内容。预算的合理、正确与否，直接关系到方案是否具有竞争力，是否成功获得管理项目的关键。财务预算所包含的具体内容如下：

(1)前期物业管理中发生的费用预算 包括办公设备购置费、工程设备购置费、清洁设备购置费、通讯设备购置费、保安设备购置费、商务设备购置费、绿化设备购置费等。测算时要掌握勤俭节约、最低配置、急用先置的原则。

(2)第一年度物业管理费用预算 包括物业管理人员的工资、福利费、办公费、邮电通信费、绿化清洁费、维修费、培训费、招待费等。

（3）年度能源费用预算 包括水费、电费、锅炉燃油费等。（4）物业服务项目的收入预算 包括各项服务收入、利润分配等。

（5）年度物业服务费用支出预算 物业服务费用支出应当根据项目的实际情况，测算具体的人、财、物的费用。包括人员费用、行政费用、公用事业费、维修消耗费等。

根据以上物业服务费用的实际收支情况，在方案书中编制相应的年度物业服务费用收支预算表，来反映物业服务企业提供服务过程中需要的相关费用。

10）公共能源费用收支预算

公共能源费用的收入主要是依靠向业主收取的物业管理费，这占了公共能源费用中的一部分。另—部分则是从房屋维修基金(费用)中取得，用于公共设施设备的维修和保养。它的支出主要是公共设施、设备在运行过程中的能耗和零星的维修、保养费用。以上的费用收支情况在方案书中都要作如实的反映，并制作相应的公共能源费用收支预算表。

2.3 物业项目管理服务方案的编制与评审

1）管理服务方案的编制 项目管理服务方案策划的结果是形成一份完善的书面材料。也就是说。策划内容要通过文字描述来表达，策划的过程就是方案编制的过程。通常，项目管理服务方案的编制可分成五个步骤来进行。

（1）项目调查 项目策划人接到项目管理服务方案策划的任务之后，首先就要开展对项目的调查工作，以迅速掌握物业概况。项目调查的对象是物业现场、物业开发商和物业的业主，项目调查的结果应形成表达物业概况的文字数据、技术资料及项目相关资料。

（2）方案构思 项目调查过程中和过程后，策划人应对方案的策划编制有一个构思的过程，这个过程除了整理分析物业概况的数据资料外，还可参照本企业或与本项目相仿物业的管理经验，从中吸取有参考价值的东西，逐步勾勒和形成自己的方案构思。

（3）方案定位 方案构思的一个重要内容是要形成项目管理的方案定位，初步形成该项目未来的管理服务目标、管理服务标准及管理服务费用的大致范围，初步感知业主、开发商、公司对这个定位的反应，进而形成项目管理服务方案的腹稿。方案定位是方案编制的一个很重要的环节，定位的成功与否直接影响到方案实施的成功与否。

（4）方案编写 方案编写是方案策划的文字处理过程。编写时应突出主题，文字通俗规范、内容全面合理、条理清楚，系统性、适用性、实用性强，切忌哗众取宠、东搬西抄。同时应注意以下技巧：

①在编写综合说明时，要做到层次分明、言简意赅。

②在编写物业概况时，除了做到数据正确，介绍全面以外，还要注意用词的专业性，尽量发掘物业自身的潜力。

③在介绍物业服务企业概况时，要做到如实介绍、突出优势与实力，具有竞争力。

④在介绍管理宗旨、方针时，要注意从开发商或业主的利益出发，替对方着想，为他们服务，具有亲和力。

⑤在拟写机构、人员、费用等关键内容时，要做到机构设置科学，人员编制合理，费用测算正确，具有吸引力。

⑥最后，要恰当地宣传开发商所具有的良好传统、作风、精神，并可作为物业服务企业今后工作的借鉴，具有鼓动力。

（5）方案讨论 方案草稿形成之后，编写人应与方案相关人员共同讨论，论证方案的合理性与可行性。共同修改方案、完善方案，尤其是应重点讨论项目管理的机构设置与人员配备和各类费用的测算内容。

（6）形成初稿 方案编写人集中大家的意见和建议，整理编写出项目管理服务方案的初稿，提交上级评审。2）管理服务方案的评审

项目管理服务方案编制完成后，应该有—个评审论证的过程，以保障方案的合理性和可操作性。为此，企业应根据项目管理服务方案的要求拟定好方案评审的标准，以便方案评审工作有效进行。通常评审标准包括以下内容：

（1）

方案是否符合企业理念、企业目标和企业的管理模式；（2）

方案是否符合现行物业管理的法律法规；

（3）

方案是否能保障服务合同的管理目标、管理标准的实现；（4）

各项管理服务费用的设立、测算是否合理；（5）

方案有无创新；（6）

方案是否可操作。

2.4 物业项目管理服务方案的实施 1）选择方案实施的负责人

对物业管理项目而言，方案实施的负责人通常便是该项目的物业管理处主任。他是公司派出的全权代表，按照公司的意志和要求组织实施对该项目的管理服务。所以负责人要有良好的品行，要懂得房地产相关理论和开发经营、管理等基本知识；熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，了解本地区有关物业管理环境；掌握公共关系的知识；掌握财务管理的知识；掌握物业管理的管理、服务和作业；掌据有关房屋、设备、设施维修保养的基本知识；还要掌握计算机应用等多方面的知识。总之，方案实施的负责人应是真正意义上的复合型高级人才，选择一位好的负责人等于方案实施成功的一半。

选择方案实施的负责人有多种途径可以考虑：一是可以采取内部选拔，从公司中挑选；二是通过社会招聘；三是公司预先有计划地培养选拔人才，预先建立人力资源库，结合社会招聘，确保每个项目都能找到合适的方案实施负责人。

2）组织方案实施的工作班子

工作班子是确保整个方案顺利运行的基础，其工作效率很大程度上取决于组建工作班子的人，也就是上面所提到的方案负责人。工作班子的正常运作要靠参与人员的共同努力、相互协调和沟通，参与其中的每个人都要为方案的不断完善而出谋划策并各司其职。因此负责人要按一定的程序慎重选人。

3）做好方案实施的充分准备

为了方案的实施肯定要作大量的准备，但准备不能是盲目的、无序的，必须是有目的的、有序的。这样的准备才能为方案的实施制造一个十分有利的环境。准备包括资料的准备、人员心理的准备。

六、教学模块思考题

1、为什么要进行方案的策划？

2、物业项目服务方案的主要内容有哪些？

3、物业项目服务方案编制的基本步骤是什么？

4、物业项目服务方案的评审标准主要什么？

5、如何更好的实施物业项目服务方案？

物业服务方案编制目的 物业管理方案编制篇三

物业管理方案投标人应根据物业管理服务内容、标准制定物业管理服务方案，物业管理方案包括但不限于以下内容。

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划和布局、建筑风格、小区硬件设施配置及物业使用性质等特点，进行有针对性的策划，阐述对本项目的实施管理服务的思路，提出物业管理服务的定位和目标，以及可能的长远打算。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

（1）编制项目管理机构，工作职能组织运行图

（2）编制岗位职责和内部管理的职责分工

（3）编制日常管理制度目录和考核办法目录

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟定岗位人员配置方案。

4、物业管理服务实施方案，根据物业管理服务内容，标准编制物业管理服务实施方案，主要包括以下内容：

（1）编制物业共用部位维修服务方案

（2）编制物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

（3）编制物业管理区域内环境保洁方案

（4）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案

（5）编制物业管理区域内绿化管理服务方案

（6）编制业主求助、投诉处理和回访方案

5、编制物业维修养护措施及应急方案

6、编制与业主生活密切相关的服务方案（特约服务、增值服务）等

7、编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施

8、编制物业服务费用测算明细表（应列明收入项目和支出项目预算），有文件规定的按其规定预算，没有文件规定的按市场价预算）

9、编制财务报表公开方案，以及按规定归属业主收益的分配、结算方案。

物业服务方案编制目的 物业管理方案编制篇四

政府机关物业服务方案

政府机关物业服务方案

写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

一、营销推广

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

二、商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

1、商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

2、商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识;

⑥

具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况，开据收费通知单

并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客

人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联

交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序;

写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要;使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3、商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括：

l

翻译服务，包括文件、合同等;

l

秘书服务，包括各类文件处理;

l

办公系统自动化服务;

l

整套办公设备和人员配备服务;

l

临时办公室租用服务;

l

长话、传真、电信服务;

l

商务会谈、会议安排服务;

l

商务咨询、商务信息查询服务;

l

客户外出期间保管、代转传真、信件等;

l

邮件、邮包、快递等邮政服务;

l

电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;

l

报刊、杂志订阅服务;

l

客户电信设备代办、代装服务;

l

文件、名片等印制服务;

l

成批发放商业信函服务;

l

报刊剪报服务;

l

秘书培训服务等。

三、前台服务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，主要包括：

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问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;

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信件报刊收发、分拣、递送服务;

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个人行李搬运、寄存服务;

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出租汽车预约服务;

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提供旅游活动安排服务;

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航空机票订购、确认;

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全国及世界各地酒店预定服务;

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餐饮、文化体育节目票务安排;

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文娱活动安排及组织服务;

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外币兑换，代售磁卡，代售餐券;

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花卉代购、递送服务;

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洗衣、送衣服务;

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代购清洁物品服务;

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提供公司“阿姨”服务;

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其他各种委托代办服务。

有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

四、设施设备管理

写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

1、设备管理

(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2、维修与保养

(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。

(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

(3)设备的维修。

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

编制维修计划时应注意：①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

一般的维修方法有：①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。②

定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

一、保安与消防管理

1、保安管理

(1)贯彻保安管理的基本原则是：①宾客至上，服务第一。②预防为主。③谁主管，谁负责。④群防群治，内紧外松。

(2)建立保安部的组织机构。

(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

2、消防工作

(1)消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

(2)一般写字楼的消防系统主要有：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，btm气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警)。

(3)消防工作的展开：①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知

。②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。

③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④

明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。⑤定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设备设施。⑧发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。⑾建立消防档案。⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。

二、清洁卫生管理

清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在：

(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。

(2)制定部门各岗位的责任制。

(3)建立卫生清洁的检查制度。①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记);②每日抽查;③会巡制度;④食用水质及排污处理检查。

(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

(5)提供全面的清洁卫生美化服务。

写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

政府机关物业服务方案

为贯彻“创新突破——搭建高质量的物业管理运营平台”工作总则，推进精细化管理，提升物业服务品质，加大项目管理服务亮点工作的延伸与推广，结合公司的实际情况，以精细化的现场服务为理念，强化客户服务细节，促进各岗位人员对客服务意识，体现企业服务宗旨与服务理念，分享管理服务经验，推动企业文化的宣传。

一、解决业主所需，促服务提升

(一)服务目的为了使业主拥有一个优美的居住环境，有效的规避管理风险，提升园区整体服务品质，公司大胆创新，大胆突破，以品质促服务，以服务促经营，整合资源，利用资源，为公司未来的发展奠定坚实的基础。

(二)服务范围

别墅区南北岸，小高层。

(三)服务提升方式

集中力量解决业主反映的突出问题为主线，自觉自省推动现场服务品质提升。

(四)服务提升实施措施

1.推行“贴心”服务模式

(1)关爱老人,温情送暖

为弘扬中华民族尊老爱幼的传统美德,体现对老人、儿童等特殊人群的关爱，物业公司将不定期对园区内60岁以上老人进行走访慰问,关注老人状况,帮忙照顾。将重要岗位负责人联系方式告知需特殊照顾人员,业主遇到不可抗拒的突发状况，物业人员将第一时间赶往家中,尽最大能力帮助解决问题。

(2)社区文化活动

为了增进邻里之间的相互了解，促进园区祥和，安全，每周末18点至20点由安全事务部负责人在小高层集中放映电影，电影题材以正面，积极向上为主，业主甄选的电影题材为辅。

(3)解决业主需求

a)

2020年园区业主使用井水生活，虽然不需要花钱消费，但从长远考虑，解决自来水供应更为妥当，本协调自来水公司对园区供应市政自来水。

b)

园区共有***户业主在购房后安装了壁挂炉，因种种原因无法使用，业主急需解决壁挂炉的问题，物业公司多次协调燃气公司，同意解决业主壁挂炉的事宜，本需解决完毕。

c)

园区居住的业主，因孩子在西营城中心学校上学，暂时没有校车，来回接送较为不便，物业公司联合开发商积极与相关单位进行沟通协商，确定校车在小高层门口作为终点站，学生开学时解决。

d)

园区住户采购物品极为不便，物业公司联系周边商户，并开通微信群，由业主在微信群里下单，商户送至小区，对不便下楼的业主，由物业人员送至家中。

(4)倡导助人为乐

倡导各级员工竭尽所能帮助业主解决困难，主动与业主沟通，了解业主所需，公司制定助人为乐的奖励机制，因员工积极帮助业主解决困难的，给公司品牌打造贡献力量的员工给予一定的经济奖励。目前，已奖励安全维护员一名，奖励金额**元。

(5)强化沟通协调，促遗留问题的解决

自业主房屋交付之日起，部分业主家中漏水严重，不同程度的给业主带来了经济损失，导致业主拒缴物业管理费，经与开发商沟通协商，实事求是的给予业主经济补偿，并维修漏水问题，内解决完毕。

2.园林绿化的规划

对园区杂草进行强力消杀，别墅区主道路两侧种植花草，空置房前种植菜及草籽，对园区进行平整，增加树木，形成园区一片绿的景象，具体播种楼号为e1-e4南院，e9栋、e14栋、e18栋、e22栋、e26栋南北院。

(五)服务提升完成时间节点

于2020年*月份之前全部完成。

(六)服务提升预期达到的效果

业主满意率达到**%以上，得到业主对物业服务的高度赞扬与肯定。

(七)服务提升相关责任人

客户事务部负责人，安全事务部负责人。

二、管理提升

(一)管理目的规范内部管理，促进人文、环境秩序的健康发展，提升员工全面素质，形成取长补短，互帮互助的长效机制。

(二)管理范围

适用于公司内部管控。

(三)管理方式

有效的挖掘问题，解决问题。

(四)实施管控措施

1.制度的制定

a)

制定了《2020年规范管理奖惩制度》，促进管理的提升。

b)

平衡积分卡中明确现场督导检查和考核办法，督导工作记录准确率达**%(含)，督导工作记录准确率未达到**%，每项扣0.5分。部门负责人未按时对现场管理情况检查，每次扣0.5分，以记录和现场照片为依据。

c)完善薪酬机制，以定级定档区分工资级别，真正起到利益分配公平、公正，让能者多劳，多劳多得。

d)完善招聘晋升机制，以内部提拔为主，成立面试小组，内部/外部员工以同类的方式录用，实施笔试、面试、复试、录用的流程，切实将合适的人放在合适的位置。

2.作业文件的修订

各部门于2020年*月*日正式实施定稿版的作业文件，作业文件格式与内容进行了创新、突破，增加管理目标指标，以百分比进行核算考核。

3.监控检查调整

职能部门的监控检查与指导频次进行了统一，人事行政部、财务部由每半年调整为每季度对项目开展一次监控检查，形成了对项目检查统一，核分统一，奖励统一的模式，促进对职能部门管理步调一致。

4.装修现场管控

a)制定《集中装修期管理方案》，明确责权利，加大对装修现场的管控。

b)做好公共区域的成品保护，对地面、扶手、电梯、墙角做好防护，避免损坏。

c)做好人员的出入管控，加大装修现场检查督导，规避安全风险。

5.团队建设

a)

调整组织机构，有效推动工作进程

物业管理部各专业部门无专业经理，项目无执行总经理，*月份对工程维修部、客户事务部、安全事务部负责人进行了晋升，主持专业部门工作;加大对执行总经理的招聘，完善项目组织架构，提升工作效率。

b)

促培训，提能力

人事行政部深入基层进行调研，针对性的开发培训课件，培员工所需，让培训真正能够起到推动公司人才梯队搭建，为公司培养所需人才，为社会培养有用人才。

(五)完成时间

于2020年*月份之前全部完成。

(六)预期达到的管理效果

促进管理有序，公司健康发展，规避管理疏漏。

(七)管理相关责任人

各部门负责人。

三、经营创新

(一)经验目的通过经营创新与突破，拓展多种经营渠道，搭建高质量服务平台，解决业主所需，业主所急，增加经营收益。

(二)经验范围

适用于公司管辖区域。

(三)经营方式

分工明确，确定责任人，合理下达经营任务，能够通过努力完成指标任务。

(四)经营实施措施

1.聘用临时工，减少人力成本

结合当地人员招聘情况及公司经营情况，对关键岗位实施正式员工录用，对其他岗位员工采取临时工聘用制，以减少人力成本的支出。

2.种植蔬菜，增加收入

在空置别墅区小院种植蔬菜，位置e35-e38栋之间。种植品种初步定为黄瓜、西红柿、辣椒、茄子、豆角、大葱、韭菜、葡萄、草莓。在果蔬成熟后将采用社区文化活动形式告知业主前来采收，物业管理部定期进行买卖，不仅提升了物业服务形象、使业主享受田园时光，同时促进邻里关系的和谐，更增加经营创收。

3.开发多种经营项目，开创良好局面

a)本开展电梯广告、充电桩、房屋租赁业务，提升多种经营指数。

b)便民服务站

逐步对零散业务进行整合，设置便民服务站，促进桶装水、快递、售货机业务的发展，为方便业户生活及增加经营收入奠定基础。

c)开展有偿服务

结合当地实际情况，制定有偿服务标准，于2020年*月*日起实施，此项服务得到了广大业主的认可，减轻了业主的经济成本。

4.促进交房率，增加物业收费率

本协调地产对别墅区及小高层未交房业主加大收房力度，增加回款，充斥现金流，确保公司平稳运营。

(五)经营完成时间节点

于2020年*月份之前全部完成。

(六)经营预期达到的效果

全面完成经营指标任务，通过经营创新，搭建社区服务平台。

(七)经营相关责任人

公司各部门负责人

四、标准化建设

(一)标准化建设目的为了确保物业保值增值，设备设施良好运行，提高设备使用寿命，避免设备安全事故发生，有效推进标准化建设的落地。

(二)标准化实施范围

适用于公司管辖范围机房标准化建设。

(三)标准化建设方式

机房标准化建设所需材料由员工自筹，机房内贴砖、粉刷墙面，刷漆等所有工序由工程维修部员工自行作业，预计节省成本***万左右。

(四)标准化实施措施

1.建立标准化机房建设

小高层地下室生活水泵房及一个电梯机房。

2.小高层排水沟雨篦子改造

将原有树脂雨篦子改造成铁质的雨篦子，有效规避了易碎现象，原材料在工地进行收集。

3.树坑改造

对现有树坑进行重新整治，树坑内铺设鹅暖石或相同色的石头，起到保护树木及美化环境的作用。

4.绿化边角整治

防止小高层及别墅区绿化边角被人为踩踏，造成绿化枯死及斑秃现象，使用木桩或石砖进行铺设，方便业主行走。

(五)标准化建设完成时间

于2020年*月份之前全部完成。

(六)标准化建设预期达到的效果

园区整体的视觉效果凸显，给住户带来自然美的享受。

(七)标准化实施相关责任人

工程维修部负责人，客户事务部负责人，品质管理部负责人，安全事务部负责人。

结语

2020年注定是不平凡的一年，公司必将围绕着

“创新与突破”的经营、服务、管理理念，在布满荆棘的道路上，发挥别样的风采。

政府机关物业服务方案

您好!

我公司本着为本区业主高度负责的精神，按照相关政策的要求注意提高小区的整体居住环境质量，注重通过加强物业管理，保护住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好，利于小区的生态环境、人文环境和小区智能化建设，倡导人与自然和谐的家居理念，并通过我们有效的管理模式，用持续改进的服务过程，遵照法律法规的要求，最终达到业主的满意。具体开展工作如下几方面：

1、物业公司设有专业管理人员负责小区一切日常管理事务及投诉处理，客户中心实行24小时公开电话服务(按装座机)。投诉处理率**%。

2、卫生清洁：如我公司接管本区首先对业主最急切盼望改善的综合环境进行整治，对小区西墙外垃圾场外进行清理。日常保洁将据公司保洁作业标准，负责该小区内公共区域、楼道及公共设施的卫生保洁，保持无污渍、垃圾、杂物，保持所有公共区域的设施之清洁。对生活垃圾桶定期清洗、消杀;生活垃圾的及时清运，保持小区环境清洁卫生。

3、公共秩序：为维护好小区的公共秩序，秩序维护员实行24小时值班。公司投入资金为小区安装电子巡更系统，以确保夜间巡逻及时到位。巡逻人员配备对讲机随时保持与其他队员的联系，协助公安部门安全防范管理。

4、公共设施日常维护：对公共设施进行日常养护，为业主户内进行免费日常维修(业主自备材料)，以解决业主因生活小问题带来的烦恼(具体按公司《工程维修服务承诺制度》执行)。

5、绿化管理：绿化是小区的重要组成部分，对小区绿化，根据季节维护树木，花草，修剪花木，及时喷洒药物，防治病虫害，维护好绿化景观。对部分品种差的草坪和枯死树木进行换补植。

6、电梯运行维护：电梯是高层的重要部位，对电梯的运行维护，我公司选聘三级资质以上专业的电梯公司为本区电梯进行维保，提供24小时服务。以确保电梯运行正常、安全，使用功能长久良好。

7、协助工作：我公司会全力协助业委会共同解决本区急需解决的系列问题及与相关单位的协调等工作。在此期间我公司将为工作提供车辆及场所。

8、按物业条例的要求结合本区实际情况，同业委会共同制定一个成熟、完善、可行的物业管理方案。签定合同后，我公司会投入(或垫付)一定数额的资金，恢复智能设施为区域内增加或改善设施，尽快完善小区的公共秩序管理或实现本区的封闭式管理，让本区业主生活的舒心、放心、安心。通过我们的服务和管理，把本区管理成优秀小区的标准，再逐步升级。

9、本区收费标准按建筑面积报价(暂定)①住宅物业服务费：0.**元/平方米月;②电梯费：0.**元/平方米月;③二次供水费：0.**元/平方米月;④商业用户：0.**元/平方米月。

接管后的物业服务收费根据小区实际情况报物价局审批后，按收费文件执行。最终收费价格低于物价局的核准价。先服务后收费，业主可自愿预交费。

我们真诚的恳请全体业主对我们的服务工作进行监督、帮助、指导，让我们携起手来，共同创建我们的美好家园。

****物业管理有限公司年月日