报告材料主要是向上级汇报工作,其表达方式以叙述、说明为主,在语言运用上要突出陈述性,把事情交代清楚,充分显示内容的真实和材料的客观。写报告的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小编带来的优秀报告范文，希望大家能够喜欢!

土地估价技术报告篇一

丛 明 珠

中国土地估价师协会

2007-04-18

一、对估价报告标准的认识

• 总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理

• 具体内容上：10条标准

1.估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。2.估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。

3.估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。

4.估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。

5.市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。

6.估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。

7.地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。8.估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。

9.估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。

10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。

二、对我国地价的基本认识

1.地价是什么？

地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果

(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格

(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)

2.我国地价管理进展

(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在:

① 在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。

② 在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。

③ 在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。

④ 在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。

⑤ 在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。(2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。具体表现在：

① 全国城镇分为15等，已进行3次修订。

② 全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。

③ 在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。

(3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现在

① 国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。

② 《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。(4)建立了城市地价动态监测体系 2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市、以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。

(5)造就了一支具有较高专业素质的土地估价队伍，形成了一个正在不断发展壮大的土地估价行业。具体表现在：

① 通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有26793余人。

② 从事土地估价的机构近2000家，执业土地估价师近万人。

③ 改革了对土地估价人员和评估机构的监督管理方式，推行并完成了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作，取消了国有企业改制土地估价结果确认制度，建立了土地估价报告备案制度

④ 逐步建立了适合我国国情的资格考试与实践考核相结合的土地估价师资格考试和执业登记制度

3.我国地价管理发挥的主要作用

地价是在土地所有权、使用权或土地他项权利等土地权利流转的基础上产生的，是市场经济的三大经济规律即价值规律、竞争规律和供求规律共同发挥作用的结果。

(1)极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程。

(2)有效地促进土地资源的优化配置，调控了土地供求关系。

(3)保障了不同权利主体间土地收益的合理分配。

(4)为土地转让、出租、抵押等土地交易行为提供了价格支撑，促进了土地市场的发育和发展。

三、对土地估价客体的认识

土地估价的客体就是土地权利。在我国，土地估价的客体主要指以土地使用权为主的和在土地所有权与土地使用权基础上派生出来的具有用益物权性质的土地他项权利等的土地权利。

四、对土地估价价格标准的认识

1.统一价格构成

价格构成主要依据估价的目的而确定。目前，我国的主体地价构成为土地取得费、土地开发费、土地增值收益(或土地纯收益)以及相关的利息、利润和税金。但在不同目的下，土地的价格构成是不同的。如在政府负责统一征地、统一开发、统一出让的前提下，土地出让价格就包括地价的全部主体构成部分；在政府不承担征地拆迁费用和基础设施配套费用的前提下，土地出让价格就仅仅包含土地增值收益。

2.统一取费标准

统一取费标准的含义就是在地价评估中，地价构成中的土地取得费、土地开发费、土地增值收益(或土地纯收益)或者地价评估中涉及的不同结构建筑的建筑费、管理费、维修费、保险费等必须按照国家和省以及有定价权限的市县人民政府及其主管部门规定的标准、方法和定额来取费。这是保证在一个地区土地估价结果具有可比性的前提和基础。3.统一的价格基础

土地估价中统一价格基础主要包括：

(1)统一付款方式，统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；

(2)统一采用单价；(3)统一币种和货币单位，不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算；

(4)统一面积内涵和面积单位。

五、对土地估价技术路线的认识

1.土地估价技术路线

土地估价的技术路线是指导土地估价过程的技术思路，是土地估价师对估价对象地价形成过程和形成方式的认识过程。因此，土地估价技术路线反映的是估价对象地价的价格内涵，是各种土地估价方法在不同评估目的下的具体运用。土地估价师在接受土地估价任务并明确了土地估价的目的、估价对象和估价期日等基本事项后，就要根据估价目的和估价结果的应用方式确定土地估价的技术路线，进而才能选择估价方法，进行土地估价的具体作业。

2.土地估价方法反映的土地估价技术路线

土地估价的四种基本估价方法反映了地价的四种形成过程，也体现了土地估价技术路线。

(1)市场比较法反映的技术路线是

土地的正常市场价格是该宗地在公开市场上最可能形成的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。按照这一认识过程，市场比较法在评估地价时，在同一供需圈内，选择若干类似宗地的成交案例，采用根据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估出估价对象的评估价格。(2)成本逼近法反映的技术路线是

在无法通过市场(比较方式、收益方式)直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，我们可以通过对估价对象的地价构成进行分解，了解各项价格构成的价格标准，然后通过累加方式积算出估价对象的评估价格。也就是说，土地价格是由其各部分构成的价格累加而成的。(3)收益还原法反映的技术路线是

可以将购买土地作为一种投资，将该投资在未来可以获得的预期纯收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象宗地的评估价格。它体现的技术路线是土地的价格是由土地的未来可获得的收益决定的。(4)剩余法反映的技术路线是

未完成的宗地的价格取决于它开发完成后的房地产价格与从开发开始到开发结束期间所投入的建筑费、专业费、利息、利润和相关税金的余额。3.土地估价技术路线的确定

(1)确定土地估价技术路线要对土地估价基本事项有充分的认识 ；

• 充分了解估价对象

估价对象的不同权利性质、权利内容和个别条件决定了其价格构成和价格水平。

• 充分了解估价目的

不同的估价目的，其价格构成和价格水平也不相同。

• 充分了解估价时点

“今日之价格是昨日之展开，明日之反映”。地价是变动的，不同的时点，地价水平是不同的，在评估中选用的取费标准和期日修正系数也是不同的。(2)确定土地估价技术路线要遵循的土地估价原则

我国目前通行的土地估价原则有两大类7项

• 共性原则：包括报酬递增递减原则、供需原则、贡献原则和变动原则。

• 个性原则：包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则

在确定土地估价技术路线时，不论遵循上述哪个原则，都必须以合法原则为基础(3)土地估价技术路线的确定过程

根据估价对象的基本事项明确估价对象的价格内涵。

确定土地价格的形成过程，是采用比较方式，残余方式，积算方式还是收益方式形成的。

确定地价的测算过程和需要选择的具体估价方法。(4)土地估价方法的选择

土地估价的三个基本假设

土地估价方法的选择除要遵循土地估价的原则外，还要根据不同的估价目的遵循三个基本假设

(1)继续使用假设(2)公开市场假设(3)破产清算假设

(1)继续使用假设

继续使用假设包括按照现状用途继续使用和转换用途继续使用两种情况。继续使用假设要求考虑以下条件：土地能够满足权利人期望的用途和收益；土地有明确的产权归属；土地在法律和经济上是否允许转用；土地具有足够的剩余使用年限。在继续使用假设下评估的地价是继续使用价值(如合资)。(2)公开市场假设

所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。因此土地估价不能针对特定的买受人进行估价。

在公开市场假设下评估的地价是市场价格。(3)破产清算假设

破产清算假设是指土地在某些特定情况下被强制进行整体或分割出售，如破产，抵债等，所评估的地价要低于继续使用假设和公开市场假设下的地价。

在破产清算假设下评估的地价是清算价格。

六、对土地估价方法的认识

1.收益还原法

(1)估计土地总收益：总收益可能有直接收益和间接收益(如押金利息)(2)确定总费用：总费用可能有管理费、维修费、保险费、年折旧费、税金、房屋纯收益等

(3)计算土地纯收益：纯收益一般＝土地总收益－总费用

(4)确定还原利率：土地还原利率的确定方法一般有三种，即地租/地价、安全利率＋风险调整值、不同风险下的投资收益率排序插入法

(5)计算土地价格：土地价格一般＝土地纯收益/土地还原利率＊[1-1/(1+土地还原利率)＊＊土地使用年期] 难点：

(1)总收益以租金为基础计算时，要考虑出租率或空房损失率 计算方法方法为每m2租金×总建筑面积×出租率(或1-空房损失率)，有的时候，租金按使用面积计算时，应采用总建筑面积×使用面积占建筑面积比例×每m2使用面积租金。建筑物每层用途不同时，要分别计算总收益。如：地下为停车场，一层为商场，二层为餐饮娱乐，3-8层为客房，要分别计算其总收益后再加总求和。(2)耐用年限应采用经济耐用年限=已使用年限+尚可使用年限；当土地为出让土地，建筑物建成时，剩余土地使用年期与房屋耐用年期不一致时，用短的那一个年期作为耐用年限，若土地使用年限<房屋耐用年限时，残值=0。

(3)特例：承租土地使用权地价=[市场租金-合同租金]/r[1-1/(1+r)**n]。2.成本逼近法

(1)确定土地取得费：土地取得费一般分两种情况确定，一是城市已有的存量土地，二是从农村新征收的土地

(2)确定土地开发费：土地开发费因土地开发程度的不同而不同。通常按照开发程度分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等

(3)计算投资利息：投资利息＝土地取得费＊[(1+利息率)＊＊土地开发期－1]＋土地开发费＊[(1+利息率)＊＊土地开发期的一半－1]；

(4)计算投资利润：投资利润＝(土地取得费+土地开发费)×投资回报率(5)计算土地增值收益：土地增值收益＝(土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润)＊土地增值收益率(6)计算无限年期土地价格：无限年期土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

(7)计算土地使用权价格：土地使用权价格＝无限年期土地价格＊[1-1/(1+土地还原利率)＊＊土地使用年期]

(8)进行区位修正：修正方法与基准地价系数修正法相似 难点：

(1)土地取得费要采用区域平均值。

(2)土地开发费包括

①基础设施配套费(水、电、路等)；

②公共事业配套费(如学校、医院等)；

③小区开发配套费(如绿化等)。同时要区分宗地内外开发费的标准。

(3)计算投资利息要按复利计算土地取得费的计息期为整个开发期，土地开发费的计息分为两种情况：当一次性投入时，计息期=开发期1/2；当分段均匀投入时，计息期=本段开发期1/2+剩余开发期。

(4)土地增值收益率=(市场价格-成本价格)/成本价格。

(5)评估的价格是土地开发完成后的地价。3.剩余法

(1)估算房地产售价：房地产售价一般根据房地产建成后销售的预测价格来确定；有时也可以根据房地产建成后出租的预测租金来确定。

(2)估计建筑费：建筑费一般是指建筑安装工程费用，也称为建筑安装工程造价，一般＝建筑面积＊每平方米建筑面积造价来计算。

(3)估计专业费：专业费包括建筑师、工程师、测量师、监理师等的收费。一般包括勘察设计费、可行性研究费、测量费、监理费和不可预见费。

(4)确定有关税费：有关税费是指房地产开发建设期间发生的税费，一般包括营业税及城市维护建设税和教育费附加、管理租售费用等。

(5)计算投资利息：投资利息＝地价＊[(1＋利息率)＊＊开发期-1]＋(建筑费＋专业费＋有关税费)＊[(1＋利息率)＊＊开发期的一半－1]；(6)计算开发商合理利润：开发商合理利润＝(地价＋建筑费＋专业费＋有关费税＋投资利息)＊总开发成本的投资回报率；

(7)计算地价：地价＝房地产售价－建筑费－专业费－有关费税－投资利息－开发商合理利润，求解这一方程即可得到地价。难点

(1)三个假设条件：

剩余法中的楼价、租金、成本都是依据当前水平确定未来数据 假设了租金和楼价在开发期间不会下降且不考虑物价上涨的影响 假设在开发期间的各项成本是均匀投入或分段均匀投入

(2)楼价的确定可以通过两种方式：

对习惯出售的房地产，以比较法求楼价。

对习惯出租的房地产，以收益法求楼价。

(3)建筑费应依据工程概(预)算确定的投资标准确定(4)一般地，剩余法计算的地价为开发开始时的地价 4.市场比较法

(1)选择比较实例：比较实例一般从待估宗地的周围的同一供需圈中选择，土地用途、交易方式、交易日期、土地条件等要一致或基本一致，以列表的形式描述出比较实例和待估宗地的基本情况

(2)确定比较因素：比较因素一般从引起待估宗地和比较实例产生价格差异的区域因素和个别因素中选择，此时比较因素中还应当包括期日修正、年期修正、交易情况等因素

(3)编制比较因素条件说明表：要将待估宗地和比较实例的各项比较因素的具体条件以表格的形式列出来

(4)编制比较因素条件指数表：比较因素条件指数表一般以100为基数进行编制，除期日、年期、交易情况及容积率、开发程度外，应以待估宗地为100，然后将比较实例与待估宗地进行比较后确定

(5)编制比较因素修正系数表：比较因素修正系数是根据比较因素条件指数表，以待估宗地/比较实例来确定出来的，如100/98，125/118等，进而编制出比较因素修正系数表

(6)计算比准价格：各个比较实例的比准价格＝交易价格连乘各项修正系数(7)确定地价：采用市场比较法评估的地价结果，一般可以按照上述各项比准价格的算术平均值、加权平均值或重数平均值来确定 难点

(1)确定比较交易案例要求

①用途相同

②交易类型相同

③正常交易或可修正为正常交易

④区域、个别因素条件相近

⑤ 交易日期与估价期日接近。一般二年，最长不超过3年

(2)当案例的开发程度与待估宗地开发程度不一致时，要进行开发程度修正

(3)当案例与待估宗地比较时，对区域因素和个别因素的选择应遵循重要性和差异性相结合的原则 5.基准地价系数修正法

(1)确定基准地价：基准地价一般根据当地的基准地价标准，按照待估宗地所处的土地级别和土地用途来确定

(2)调查地价影响因素的具体条件：地价影响因素的具体条件要根据宗地地价修正系数表及因素条件说明表的内容来列出

(3)确定地价影响因素的修正系数：地价影响因素的修正系数要根据宗地地价修正系数表及因素条件说明表来确定，综合修正系数＝各项因素修正系数的代数和(4)进行期日修正：期日修正系数＝待估宗地在估价期日时的地价指数/基准地价在确定公布时的地价指数；

(5)进行容积率修正；

(6)进行开发程度修正；

(7)进行年期修正：基准地价为有限年期时，年期修正系数＝[1-1/(1+土地还原利率)＊＊待估宗地土地使用年期]/[1－1/(1＋土地还原利率)＊＊基准地价的年期]。难点(1)基准地价的选用要合理。在用途、定级估价范围上要与基准地价评估成果一致。

(2)要注意开发程度修正的顺序，只能在最终年期修正之前。

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土地估价技术报告篇二

2012年度陕西省土地估价师 继续教育培训资料之三

土地估价报告撰写及案例解析

陕西省土地估价师协会 二o一二年十月·西安

内 容 提 要

一、摘要

二、估价对象界定

三、土地估价结果及其使用

四、附件

为什么要撰写估价报告

1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。

2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。

3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。

估价报告封面的要求

1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。

2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。）

第一部分 摘要

1、估价项目名称

2、委托估价方

3、估价目的4、估价基准日

5、估价日期

6、地价定义

7、估价结果

8、土地估价师签名

9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）

估价目的：

说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：

●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）

●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等

●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。

另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。



估价目的容易出现的错误：

1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；

2、出现两个估价目的；

3、表述不清、混乱

估价基准日：

说明估价结果对应的具体日期。容易出现的错误：

●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前

●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。

地价定义（规程的要求）：

说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是

指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。

地价定义容易出现的错误：

1、随意设定地价定义。如，现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，不可凭空设定。

2、地价定义与后面的估价没有衔接。

3、地类设定不合规定（依据《土地利用现状分类》）。

4、多宗地时没有分情况设定。

5、层次不清。

6、少项（容积率、使用年期）。

估价结果：

说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价

第二部分 估价对象界定

1、委托估价方

2、估价对象

3、估价对象概况

4、影响地价的因素说明

估价对象：

说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。

土地登记状况：

1、说明是否登记，登记时间，登记机关，以及对查证行为描述（需要到登记机关查证，没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明）

2、记录土地登记有关信息，包括地籍图号、宗地号、登记证书号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等；

3、记录的权属人及权属性质、他项权利等，并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。

土地权利状况：

1、权利的来源，包括时间、方式、过程描述、目的、有关批准等、费用及支付情况，是否有违规或者违法的情况，是否仅仅适用于地方规定；

2、权利的状况，包括类型、年期、他项权利及限制因素、相关的附加约定等；

3、对土地取得过程和历史权利状况进行简述；

4、说明实际情况与证载状况是否有冲突。

土地利用状况：

1、说明土地规划条件，特别是待开发土地，应详细说明规划设计指标（许可的和限制的）；

2、说明土地实际利用情况，包括用地布局、容积率、土地利用率等（是否满足规划，或者是否突破规划），3、说明建构筑物详细情况等（建筑物的用途、合法性及建设时间、修建过程以及目前状态等）；

4、说明土地及建筑物的经营管理状况，如土地的闲置时间，建筑物的经营产业及收入状况等。

5、说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。

6、最佳利用分析。

7、对以规划条件评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等。

一般因素： 规程的要求：

影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：

1、城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；

2、房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；

3、产业政策（含税收政策等）；

4、城市规划与发展目标；

5、城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）

一般因素撰写提示：

1、前后对应，避免影响因素分析内容与之后估价方法中因素修正和参数确定相矛盾；

2、注意语句和段落之间的逻辑性，描述有层次；

3、数据真实、有现势性，尽量用叙述性语言 ；

4、通常以估价对象所在城市为描述范围。

区域因素： 规程的要求：

区域因素：

一些面状因素就要以全部区域来考虑分析和描述，点状和线状因素要以宗地为单位来考虑进行描述。

个别因素： 规程的要求：

第三部分 土地估价结果及其使用

1、估价依据

2、土地估价

3、估价结果和估价报告的使用

估价依据：

基本内容：说明估价行为的依据，包括法律政策依据、技术依据、估价对象鉴别依据、现场调查资料等。

容易出现的偏差：

●一般性法律政策多，估价对象方面的太少；

●引用的估价依据标题不全、内容缺项；

●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期；

●法律及政策调整后没有更新；

●缺乏针对性。

估价原则：

●体现与估价对象相关

●体现与估价目的相关

●体现与估价方法和过程相关

问题：

●选择不得当，与估价目的及估价方法相左

●模板化，缺乏针对性

常用的估价原则：

1、替代原则（所有方法适宜）；

2、变动原则（所有方法适宜）；

3、需求与供给原则（所有方法适宜）；

4、预期收益原则（收益法）；

5、协调原则（所有方法适合）；

6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）；

7、多种方法结合原则；

8、有效利用原则（剩余法）。

估价方法： 规程的要求：

问题：

1、方法选择不得当（与估价目的或估价对象情况不符、不采用最适当方法、采用过期的基准地价等）

2、选择依据阐述不充分

3、看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候）

4、只用一种方法

估价报告审查要点：

1、估价报告形式审查要点（“一票否决”）

⑴不符合《土地估价报告规范格式》要求的；

⑵土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。

2、估价报告关键技术问题审查要点（“一票否决”）

⑴估价方法存在严重技术性错误的；

⑵地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；

⑶采用三年以前的基准地价又没有进行合理期日修正的；

⑷会审认为的其他问题。

估价结果：

规程的要求

估价结果和估价报告的使用

1、估价的前提条件和假设条件 规程的要求

2、估价结果和估价报告的使用 规程的要求

3、需要特殊说明的事项 规程的要求

第四部分 附件

规程的要求：

附件中应注意的问题：

1、缺件（营业执照、位置示意图、现场照片、土地使用证记事栏、房产证附图等）；

2、资质证书有效期；

3、位置示意图太过简略；

4、现场照片与现状描述有出入；

5、批准文件过期。

土地估价技术报告篇三

土地估价师案例分析：土地估价报告撰写（5）考试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。

a．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况

b．选择适宜的估价方法进行初步地价测算

c．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告

d．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

2、__考虑每一类所包含的样品数。a．中间距离法 b．类平均法 c．绝对值法 d．重心法

3、依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系，土地开发程度评价指标不包括。a：土地供应率 b：土地闲置率 c：土地建成率 d：土地开发率 e：35％～50％

4、承租土地使用权只能按合同租金的__及租期估价。a．现值 b．差值 c．终值 d．金额

5、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。a．授权经营方式 b．国有土地出让 c．保留划拨方式 d．国有土地租赁

6、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

a．土地使用权抵押

b．土地使用权出让合同规定的使用年限届满 c．土地灭失 d．提前收回

e．土地使用权租赁

7、在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投标，损害招标人、其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市场秩序罪，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 a．3 b．5 c．2 d．1

8、国家机关工作人员非法低价出让国有土地使用权，造成国有土地资产流失价额达到30万元以上的，处（）年以下有期徒刑或者拘役。a．3 b．4 c．5 d．7

9、综合还原利率r、土地还原利率和建筑物还原利率的关系为(选项中l为土地价格，b为建筑物价格)。【2006年考试真题】 a： b： c： d：

e：时间因素

10、房地产开发就其开发对象而言，可划分为__。a．成片开发 b．土地开发 c．房屋开发

d．房地产综合开发

11、按照我国会计准则的有关规定，企业短期投资的期末计价应采用方法．【2004年考试真题】 a：成本法 b：权益法 c：市价法

d：成本与市价孰低法 e：土地

12、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。a．2个月 b．3个月 c．6个月 d．1年

13、城市用地评价内容不包括__。a．自然条件评价 b．建设条件评价 c．人口规模 d．经济评价

14、为经济建设项目和公共设施建设项目，单位或者个人通过“以租代征”使用集体土地，属__行为。a．正常租赁土地 b．正常转让土地 c．非法征收土地 d．非法占地

15、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照__确定。

a．整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 b．以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 c．以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 d．以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期

16、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，可以由__无偿收回用地单位的土地使用权。a．县级以上土地行政主管部门 b．县级以上人民政府 c．原农村集体经济组织

d．用地单位的上级主管部门

17、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。a：平均数 b：中位数 c：众数 d：总和 e：时间因素

18、财务上盈利能力的主要评价内容有__。a．项目建成后的盈利水平b．项目偿还贷款期限的长短 c．项目整个寿命期内的盈利水平d．项目的获利能力分析 e．项目建成后的费用支出

19、税收政策属于影响土地价格的因素。a：社会 b：人口 c：经济 d：行政 e：时间因素

20、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜?【2006年考试真题】

a：用成本法直接评估划拨条件下无使用年期的房地产价格

b：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下50年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金

c：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下20年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金 d：用市场比较法 e：时间因素

21、建设用地开发就是把土地改造成__的过程。a．观赏场景 b．生活场所

c．设施农业用地 d．生产场地 e．主要生产要素

22、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

a：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 b：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

c：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

d：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

e：时间因素

23、在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于．【2009年考试真题】

a：基准回收期 b：静态投资回收期 c：项目开发期 d：项目建设期 e：土地

24、某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表，若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为。【2004年考试真题】 a：102．36 b：110．63 c：112．99 d：113．24 e：时间因素

25、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。a：6．5％ b：7．0％ c：8．5％ d：9．6％ e：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、可行性研究是的依据。a：项目审批 b：资金筹措

c：编制设计任务书

d：开发商与各方签订合同 e：确定项目金额

2、股票的基本特征可概括为。a：不可偿还性 b：风险性 c：稳定性 d：流通性

e：价格的波动性

3、企业和个人对因其破坏土地而遭损失的单位应支付适量的土地损失补偿费，具体金额由双方协议或由土地行政主管部门会同有关行业管理部门确定，如当事人对其不满意，可在天内向人民法院起诉。a：10 b：15 c：30 d：60 e：35％～50％

4、引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括__。a．因使用建筑物而产生的磨灭及破损 b．自然腐朽化

c．因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤 d．周围环境引起的折旧 e．房地产市场的变化

5、__结构的建筑物可以承受水平和垂直荷载。a．框架 b．砖混 c．剪力墙 d．筒式

6、市场比较法中，直接比较以__为基准。a．标准宗地

b．条件俱佳的土地 c．待估土地 d．类似土地

7、关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是（）。

a．由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴 b．基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算

c．基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具

d．基准地价可以根据市场状况即时变更 e．基准地价要体现政府出让土地的优惠政策

8、下列耕地中，不应当划入基本农田保护区的是__。a．铁路沿线的耕地 b．需要退耕还林的耕地 c．河流沿岸的耕地

d．集镇建设用地周边的耕地

9、土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的__。

a．处分权 b．分配权 c．收益权 d．转让权

10、在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过__。a．价格评估机构评估确定 b．市场的供求关系形成 c．政府有关职能部门决定 d．生产企业的成本核算形成

11、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现__相统一。a．数量 b．质量 c．生态僻护 d．资金 e．管理

12、下列，属于编制土地利用总体规划的依据。a：国民经济和社会发展规划 b：国家产业政策

c：上一级土地利用总体规划 d：土地利用计划 e：各项建设对土地的需求

13、农用地的主要特征包括等。

a：农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

b：农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用

c：农用地受自然环境影响不显著

d：农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况 e：农用地既是劳动对象，又是不可替代的生产资料，但不是劳动手段

14、下列不属于我国重点编制的土地开发整理规划的是__级。a．国家 b．县 c．地 d．乡

15、国家指导下的竞争性价格形成的特征是__。a．自发调节性 b．计划控制性 c．国家指导性 d．竞争性 e．经济激发性

16、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资__亿元。a．968 b．1673 c．3367 d．4593

17、统计设计结果形成的设计方案包括。a：搜集阶段 b：指标体系 c：分类目录 d：调查方案 e：整理方案

18、土地利用专项规划的特点包括。a：针对性 b：局部性 c：实用性 d：整体性 e：灵活性

19、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取划拨用地方式。a：经营性私立学校 b：劳教所 c：戒毒所

d：治安拘留所 e：看守所

20、《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》(国土资发[2006]320号)规定，农用地转用和土地征收实施方案经省级人民政府审核同意后，应暂缓受理该城市申报新增建设用地。a：1个月内未实施征地 b：2个月内未实施征地 c：3个月内未实施征地

d：实施征地后l年内未供地的 e：实施征地后2年内未供地的

21、我国城镇国有土地价格实质上是。a：无限年期的土地所有权价格 b：有限年期的土地所有权价格 c：有限年期的土地使用权价格 d：完全的土地所有权价格 e：土地所有权价格的一部分

22、中发[1997]11号文件规定，除国家征用外，集体土地使用权。a：不得出让

b：不得用于经营性房地产开发 c：可以出租用于非农业建设 d：不得出租用于非农业建设 e：不得转让用于非农业建设

23、农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。a．10 b．15 c．20 d．25

24、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括。a：财政收入 b：国民经济 c：社会政义 d：政治稳定 e：市场体系

25、土地调查形成的成果不包括。a：数据成果 b：图件成果 c：数据库成果 d：权属证明成果 e：35％～50％

土地估价技术报告篇四

土地估价报告审核 [考纲要求)11．土地估价报告审核

(1)土地估价报告审核的目的(2)土地估价报告审核的内容 1)估价人员资格 2)估价对象界定

3)估价所依据的资料的质量 4)估价假定前提和限制条件 5)市场分析

6)估价技术路线、方法选择及运用 7)地价确定的理由 8)估价结果

9)估价报告的逻辑性(一)考试目的

测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。(二)考试范围

1．各种常见的土地估价目的

(1)以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估

(2)以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价(3)以土地使用权抵押为目的的土地估价

(4)以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价

(5)以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价(6)以城市地价动态监测为目的的土地估价

(7)以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价(8)以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价(9)以司法鉴定为目的的土地估价

2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定 3．各种常见土地估价目的下评估方法选择

4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择 5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点(三)考试基本要求

掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断；

熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。

了解：土地估价报告的评价。

熟悉：土地估价报告书审核的内容和方法。

掌握：土地估价报告书审核的目的和土地估价报告的质量。[复习难点)

土地估价报告审核的主要内容。[内容详解)

一、概述

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(一)土地估价报告审核的目的 为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。

对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。

(二)土地估价报告的质量

l，估价报告的合法性的内涵及界定

合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规

和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。

2．估价报告的合理性的内涵与判断

合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。

3．估价报告的规范性与个性的处理

土地估价报告的规范性原则，是对估价报告的结构形态而言，即土地估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。土地估价报告的体裁结构经历了渐近发展的过程，不断地总结提炼，逐步演化为统一的、相对固定的、程式化的结构。这种程式化的结构体现了长期实践中集体写作智慧，充分反映了土地估价报告的写作规律，使得写作过程更为明了，效率更高，也使估价报告的使用者更容易掌握和知晓。《城镇土地估价规程》规定了估价报告的规范格式。

土地估价报告的个性处理，是指在估价报告的规范格式的基础上，根据估价项目的具体情况，进行的特殊的技术处理。

二、土地估价报告的审核

(一)土地估价报告审核的内容

土地估价报告审核的内容主要有：

1．估价人员资格；

2．估价对象界定；

3．估价所依据的资料的质量；

4．估价假定前提和限制条件；

5，市场分析；

6．估价技术路线、方法选择及运用；

7，地价确定的理由；

8．估价结果；

9．估价报告的逻辑性。

(二)土地估价报告审核的方法

1．一般报告的审核

对一般报告，应达到的审核深度要求是：

(1)估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；

(2)估价对象的表述是否正确、完整；

(3)估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；

(4)估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；

(5)估价依据和估价原则是否进行说明；

(6)估价方法的表述是否正确；

(7)估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；

(8)报告装祯是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；

(9)报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要报告的审核

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应在一般报告达到的审核深度基础上，再加上以下审核要求：

(1)估价依据是否正确、充分，并有详细说明；

(2)选择的估价方法是否进行正确、详细的说明；

(3)估价测算过程、计算公式以及各项数据的出处和参数的确定，是否进行正确、详细的说明；

(4)估价报告全文的文字表述是否用词准确、严谨、逻辑性强，全文的标点符号是否正确。

(三)土地估价报告的评价

土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。

本章小结：

本章主要介绍了土地估价报告的审核，实际操作性与第六章一样强，也需要结合实际工作来复习。常见目的下土地估价

(考纲要求)

熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定、估价方法选择、主

要技术参数选择、价格确定方法的特点。

掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断。

(复习难点)

1．常见土地估价目的的价格类别判断；

2．土地估价主要技术参数的选择。

(内容详解)

一、各种常见的土地估价目的 常见的土地估价目的主要有：

1，以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；

2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价；

3．以土地使用权抵押为目的的估价；

4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；

5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；

6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；

7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；

8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；

9，以司法鉴定为目的土地估价。

二、土地价格类别的判断和估价主要原则的确定

上述九种情况涵盖了现代经济活动和政府及司法机关管理工作等各方面涉及到的土地估价业务，根据其评估目的的不同，其最终出具的估价结果对应的价格类别分为以下几种：

买卖价格

是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价人股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。

租赁价格

我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。

清算价格

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企业破产、关闭、清算等经济活动中需要对企业的土地价值进行清算，应存在各种限制因素，清算价格往往会低于市场价格。

抵押价格

是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的市场价格，应遵循保守原则。

征收价格

指征用、征收土地时给予的补偿，主要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。

课税价格

指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般低于市场价格。

公示价格

政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。

关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。

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